撰文|蜜妹

　　這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1686篇原創(chuàng)

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　　房企冰與火還在繼續(xù)。

　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年1—5月，TOP100房企銷售總額為14436.4億元，同比下降10.8%，降幅較1-4月基本持平，微降0.6個(gè)百分點(diǎn)。5月單月，TOP100房企銷售額同比下降17.3%，較4月單月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖表來(lái)源|中指院（特此感謝?。?/p>

　　不同陣營(yíng)房企之間的降幅又不一樣。其中比較抗打的是TOP10以及TOP31-50，銷售額均值同比降幅分別是9.5%和3.6%；降幅最大的為T(mén)OP51-100房企，銷售額同比下降15.6%；其次是11-30房企，銷售額同比下降13.5%。

　　從TOP10房企來(lái)看，7074.8億元的總銷售額，占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企銷售額的49%，成為絕對(duì)的引領(lǐng)者。另外蜜妹發(fā)現(xiàn)，從這10強(qiáng)房企各自的沉浮里，也頗能窺見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)目前格局的變化。

　　如下圖，前5月Top10房企銷售額變幅榜里，有4家實(shí)現(xiàn)同比上漲，數(shù)量比前4月的3家多了1家。但最高漲幅有所回落。

　　前5月銷售同比上漲最大的是越秀地產(chǎn)，漲幅26.94%，而前4月漲幅第一的是華發(fā)地產(chǎn)46.31%。到了5月華發(fā)漲幅回落至20.64%排名第二。

　　第三位建發(fā)房產(chǎn)則從前4月的4.31%漲幅回落至前5月的2.75%。

　　比較亮眼的是濱江集團(tuán)，從前4月的-9.27%翻紅至+0.05%。作為10強(qiáng)榜上僅剩的純民企，濱江集團(tuán)可謂是深耕選手的標(biāo)桿。

　　將“深耕杭州”做到極致，或許是其能穿越周期的原因。另外憑借深厚的本地政商關(guān)系和精細(xì)化管理，其在成本控制上也做到優(yōu)秀。

　　當(dāng)然凡事都有兩面性。過(guò)度依賴杭州單一市場(chǎng)，也意味著風(fēng)險(xiǎn)比較集中。濱江集團(tuán)也面臨杭州二手房市場(chǎng)承壓（掛牌量激增），新房?jī)r(jià)格戰(zhàn)加劇，其賴以生存的“品質(zhì)溢價(jià)”護(hù)城河被侵蝕，區(qū)域外拓能力不足等困境。

　　下跌的6家房企里。除了保利、萬(wàn)科相比前4月跌幅擴(kuò)大，其他4家跌幅均有不同程度縮窄。

　　保利屬于最近幾年的銷售一哥。前5月銷售額跌幅從前4月的8.75%擴(kuò)大到11.58%。在蜜妹看來(lái)，保利產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求錯(cuò)位，是其最大的失誤。2025年改善市場(chǎng)崛起，保利有大量剛需盤(pán)庫(kù)存積壓，拖累了銷售。

　　另外為沖刺銷售規(guī)模，保利在部分重點(diǎn)城市（如廣州、南京）大幅降價(jià)，雖短期沖量，但引發(fā)前期業(yè)主不滿，損害品牌信譽(yù)。

　　萬(wàn)科則不多說(shuō)，目前正在艱難期，能不能挺過(guò)去就看這兩年了。

　　縮窄的4家里，中海地產(chǎn)、招商蛇口屬于跑輸10強(qiáng)房企平均，同比跌幅均超過(guò)10%。

　　在蜜妹看來(lái)，中海的主要問(wèn)題在于手里貨太少。在2024年市場(chǎng)低點(diǎn)手握約800億元現(xiàn)金，卻過(guò)于謹(jǐn)慎，未能有效補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，導(dǎo)致2025年可售貨值不足。

　　招商蛇口則是“慢周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”的港資模式在內(nèi)地快銷市場(chǎng)顯得效率不足，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度顯著落后于頭部民企。

　　綜上，頭部房企的分化，本質(zhì)是行業(yè)邏輯的重構(gòu)：從“規(guī)模競(jìng)賽”到“生存競(jìng)賽”，從 全國(guó)布局到區(qū)域深耕，從標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制到產(chǎn)品力突圍。

　　房地產(chǎn)的“青銅時(shí)代”已然來(lái)臨。規(guī)模排名失去意義，活下去并找到可持續(xù)的盈利模式，才是所有參與者的核心命題。

　　文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。

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