這是我在某乎上看到的一個(gè)問(wèn)題。印象里之前是聊過(guò)這個(gè)話(huà)題，但是2025年了，大家對(duì)于房?jī)r(jià)下降的接受程度已經(jīng)很深入了，就連我們村口老太太都知道房?jī)r(jià)下降的事情了，所以這個(gè)背景之下，重新審題，再聊一次。

第一，說(shuō)清楚一個(gè)問(wèn)題。誰(shuí)說(shuō)觸底一定反彈的。觸底就是觸底，和反彈沒(méi)關(guān)系。觸底反彈我印象里是股市上的詞匯，和現(xiàn)實(shí)生活不搭調(diào)。市場(chǎng)規(guī)則只有價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)，房子值多少錢(qián)，就賣(mài)多少錢(qián)。

敢說(shuō)現(xiàn)在的房子值這個(gè)價(jià)格么。

房子現(xiàn)在都靠賣(mài)學(xué)區(qū)資格過(guò)活了，說(shuō)明房子價(jià)格還是偏高的。賣(mài)的本質(zhì)是學(xué)區(qū)，或者高端小區(qū)里，鄰居的質(zhì)量也會(huì)成為影響房?jī)r(jià)的因素。房子本身……不好說(shuō)。

第二，房?jī)r(jià)上升，是因?yàn)槲覀兊娜嗣駧疟Ｐl(wèi)戰(zhàn)，不得不創(chuàng)造一個(gè)資本池，防止資本盲目外逃。有人可能覺(jué)得房?jī)r(jià)本身是國(guó)家下的一個(gè)套，但是我們反過(guò)來(lái)想，如果當(dāng)年人民幣保衛(wèi)戰(zhàn)的時(shí)候，國(guó)家沒(méi)有創(chuàng)造房產(chǎn)這樣一個(gè)可以容納資金的池子，而是任由金融影響流向國(guó)外的，就那么能確定在國(guó)外是能保值增值的嗎？你看看現(xiàn)在的美債，還覺(jué)得在國(guó)外金融市場(chǎng)上資金是能實(shí)現(xiàn)保值增值的嗎？

而現(xiàn)在，中國(guó)擁有最完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也可以說(shuō)是世界上唯一一個(gè)沒(méi)有參與戰(zhàn)爭(zhēng)的地區(qū)，外國(guó)的資本都還在向中國(guó)涌入，這個(gè)時(shí)候，斷然沒(méi)有可能再發(fā)生當(dāng)年人民幣保衛(wèi)戰(zhàn)的那種悲壯情況，所以房?jī)r(jià)會(huì)上升嗎？沒(méi)有可能。

你必須要認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)上升是一個(gè)從國(guó)際到國(guó)內(nèi)很綜合的，眾多因素共同作用的結(jié)果，沒(méi)有國(guó)外的金融市場(chǎng)逼我們，沒(méi)有之前我們對(duì)于股票和金融發(fā)展認(rèn)識(shí)的不足，沒(méi)有社會(huì)中的沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的大多數(shù)對(duì)于債以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的錯(cuò)誤判斷，就不會(huì)形成2017年房?jī)r(jià)的飛升。而這些因素在以后都不會(huì)再有了，所以在以后也不會(huì)再有房?jī)r(jià)的飛升，即便是有，也只會(huì)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。曾經(jīng)那種盲目投資的情況不會(huì)出現(xiàn)了。

最后，關(guān)于二手房是否到低谷的問(wèn)題。我在石家莊，我們現(xiàn)在這里的價(jià)格和2015年的價(jià)格基本上是相當(dāng)?shù)?，這個(gè)價(jià)格其實(shí)已經(jīng)接近底端了。但這里有一個(gè)問(wèn)題，如果2015年的價(jià)格是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定的正常價(jià)格，那么現(xiàn)在過(guò)去十年，房屋的折舊問(wèn)題就需要考慮在內(nèi)。一共70年的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在又過(guò)去了十年，那這十年的折舊要不要考慮？所以我認(rèn)為二手房尚未到最低點(diǎn)，在現(xiàn)在這個(gè)基礎(chǔ)上，還有一個(gè)小幅下降的空間，這個(gè)空間單純是因?yàn)檎叟f而產(chǎn)生的，或者是說(shuō)因?yàn)檎叟f以及市場(chǎng)供需關(guān)系變化而產(chǎn)生的，如果想買(mǎi)房的話(huà)，現(xiàn)在買(mǎi)不是不可以，以后就算再低也不會(huì)低太多，不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)去一兩年那樣，每年都降價(jià)2000塊錢(qián)單價(jià)的情況發(fā)生。但現(xiàn)在還不是底，至于底在哪里，我想大概在今年年底或者是明年年底吧，關(guān)于時(shí)間是我純猜的，沒(méi)有什么客觀依據(jù)，所以?xún)H供參考。

就石家莊來(lái)說(shuō)，降價(jià)的房子未來(lái)會(huì)集中在十年以上的二手房區(qū)域，老破小還會(huì)有大幅度下降。目前石家莊的老破小，沒(méi)有學(xué)區(qū)的，大部分都是六七千的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格未來(lái)有可能到四千左右。同樣沒(méi)有依據(jù)，對(duì)比其他地區(qū)估計(jì)的。十年以上的二手房，尤其是二十年以上的，將會(huì)進(jìn)入快速的折舊狀態(tài)，說(shuō)白了就是會(huì)在短短幾年看上去舊了很多。尤其是石家莊這個(gè)房齡的房子都是大高層，密度比較大，所以這種房子未來(lái)有可能還有一千多的余量，還活著會(huì)停留在六七千的價(jià)格上。這個(gè)估計(jì)同樣依據(jù)不足，主要依據(jù)是考察法拍房成交價(jià)格確定的。我并不是多支持關(guān)注法拍房，但是法拍房成交價(jià)格在一定程度上，反映了人們對(duì)于價(jià)格的接受程度。