又至五月，《2025購物中心年度發(fā)展報告》即將閃亮登場。

從春暖花開到夏意漸濃，世界在經(jīng)歷了一連串不理性之后，似乎開始朝著理性、務(wù)實(shí)繼續(xù)前行。零售商業(yè)圈，這個呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)晴雨的微型氣候場，也不例外。

“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求”頭號任務(wù)之下，國家、地方出臺了一系列政策加碼促消費(fèi)，實(shí)體商業(yè)成了國家拉動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的核心抓手。

過去的這個五一，出游人次超3億、總消費(fèi)近1803億元，全國重點(diǎn)零售和餐飲企業(yè)銷售額同比增長6.3%。玩樂逛吃的“興奮感”，與關(guān)稅沖擊波帶來的“緊張感”鮮明反差。

相較之下，這種“我命由我也由天”的時代宿命感，之于零售商業(yè)地產(chǎn)人更為深刻。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，今年一季度12個重點(diǎn)城市220+購物中心開關(guān)店比0.91，開關(guān)店比微降，五大業(yè)態(tài)“集體收縮”。關(guān)稅混戰(zhàn)，中外品牌拓展意愿進(jìn)一步遇阻，招商難上加難。

所幸的是，幾天前，中國靠著硬核實(shí)力站著把關(guān)稅談下來了，中美雙方就“90天的關(guān)稅暫停達(dá)成一致”。柳暗花明，雖遲但到。經(jīng)此一役的商業(yè)人，更堅(jiān)信：

商業(yè)創(chuàng)新的王冠，永遠(yuǎn)屬于那些率先打破固有認(rèn)知邊界的人。屹立新消費(fèi)時代潮頭者，必是那些以開放胸襟擁抱不確定性的探路者。

乘著五月的風(fēng)，中國商業(yè)新一輪風(fēng)禾盡起，洶涌的麥浪終將翻滾成海。但時代的機(jī)會，永遠(yuǎn)都是屬于有準(zhǔn)備之人。

在贏商研究中心出品的《2025購物中心年度發(fā)展報告》中，我們以4大篇章（行業(yè)、企業(yè)、商場、品牌）、共210頁、近12萬字，為全國商業(yè)地產(chǎn)人準(zhǔn)備了一份“2025破局指南”，解鎖穿越周期之旅。

1

行業(yè)·風(fēng)礪新局

打開贏商股份出品的《2024中國城市商業(yè)力排行榜》、《2024年度中國商圈商業(yè)力TOP100》、《2024年度人氣購物中心TOP100》，會發(fā)現(xiàn)：高線城市的商業(yè)護(hù)城河，正在從「地段價值」升級為「生態(tài)價值」。而低線市場的殘酷在于：沒有足夠的消費(fèi)縱深支撐試錯，一個定位偏差就可能滿盤皆輸。

與此同時，頂流商圈掀起「鈔能力」戰(zhàn)爭。一個個品牌旗艦店變身城市地標(biāo)，宣告商業(yè)地產(chǎn)的競爭已從坪效廝殺升級為內(nèi)容創(chuàng)造力對決。

當(dāng)購物中心增量創(chuàng)十年新低，空置率創(chuàng)四年新高，開關(guān)店比追平2022、2023年，這背后是行業(yè)生存邏輯的重構(gòu)，是商業(yè)地產(chǎn)從「房東模式」向「流量運(yùn)營」的生死轉(zhuǎn)型。

百強(qiáng)城市

——商業(yè)1線穩(wěn)如泰山，商業(yè)準(zhǔn)1線波動不小

城市商業(yè)力綜合反映城市商業(yè)繁榮程度的數(shù)據(jù)指標(biāo)，商業(yè)線級越高，城市商業(yè)繁榮程度越高。該指標(biāo)，現(xiàn)已成為國家商務(wù)部以及各省市商務(wù)部門進(jìn)行城市商業(yè)發(fā)展情況分析的重要參考依據(jù)。

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百強(qiáng)商圈

——6個高商業(yè)力城市上榜數(shù)占近半，9成有S、A級商場

我們從全國3000+商圈中，找出了100個尖子生。

它們的實(shí)力之變、排名之變，映射著城市內(nèi)部、城市之間的商業(yè)力量對比、分布的變化。那些穩(wěn)固、崛起的商圈，用一種聚合的方式，描述著城市生活的煥新以及未來可能。

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百強(qiáng)人氣購物中心

——強(qiáng)者恒強(qiáng)，求變創(chuàng)新始終是突圍之道

贏商股份×中城研究院聯(lián)合發(fā)布了《2024年度人氣購物中心TOP100》，以數(shù)據(jù)視角測評全國8700+購物中心全年人氣表現(xiàn)。

榜單中，2024年1-11月這批“尖子生”平均月度日均客流9.7萬，遠(yuǎn)超行業(yè)整體水平；同比上年，超九成上榜項(xiàng)目月度日均客流上漲，最高漲幅50%，整體平均漲幅約6.7%。

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購物中心存/增量

——2024年增量創(chuàng)十年新低，2025年籌開項(xiàng)目特色標(biāo)簽奔涌

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2024年全國新開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目430+個，新開業(yè)商業(yè)總體量約3400萬㎡，數(shù)量、體量均創(chuàng)下近十年新低，同比2023年分別下降17.58%、12.52%。

2025年開局，全國400+個商業(yè)項(xiàng)目蓄勢待開，總商業(yè)建筑面積約3400+萬㎡，與2024年實(shí)際開業(yè)量相當(dāng)。帶著“商業(yè)巨無霸”、“高端MALL”、“非標(biāo)商業(yè)”、“奧特萊斯”、“文旅商業(yè)”等特色標(biāo)簽，奔涌而來。

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購物中心開關(guān)店

——2024年整體開關(guān)店比1.04，追平2022、2023年

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年，全國24城600+優(yōu)質(zhì)購物中心錄得新開門店約3.2萬家、新關(guān)門店約3萬家，整體開關(guān)店比1.04，基本追平2022、2023年。

優(yōu)質(zhì)購物中心開關(guān)店整體趨穩(wěn)，300+購物中心開關(guān)店比大于1，占樣本項(xiàng)目半數(shù)以上。分業(yè)態(tài)看，餐飲門店數(shù)量顯著增加，凈增超1300家門店，開關(guān)店比1.14。

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購物中心空置率

——創(chuàng)近四年新高，約3成樣本項(xiàng)目空置率超10%

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2024年，全國重點(diǎn)27城600+樣本購物中心平均空置率創(chuàng)近四年新高。其中，出租率超95%的購物中心占比超四成；約3成購物中心空置率超10%，同比下降0.85%。

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2

企業(yè)· 禾合共生

中國商業(yè)地產(chǎn)江湖正經(jīng)歷一場“基因突變”，內(nèi)資巨頭扛著資本大旗攻城略地，港資大鱷在高端戰(zhàn)場貼身肉搏，區(qū)域地頭蛇把精細(xì)化運(yùn)營玩成“必殺技”。

萬達(dá)、華潤、龍湖組成的“內(nèi)資天團(tuán)”，上演商業(yè)版《速度與激情》，輕資產(chǎn)是規(guī)模戰(zhàn)的“沖鋒槍”，創(chuàng)新業(yè)態(tài)則是流量戰(zhàn)的“核武器”。區(qū)域龍頭們用實(shí)際行動證明，本土化也能出奇跡。

恒隆、新鴻基死磕“頂奢護(hù)城河”；太古則玩起“高端降維打擊”，在“里時代”游刃有余。凱德、領(lǐng)展等資管派，個個都是“商業(yè)整形專家”，商業(yè)信條是：沒有救不活的項(xiàng)目，只有不會玩的操盤手。

這場進(jìn)化競賽沒有終點(diǎn)，當(dāng)消費(fèi)市場以日為單位迭代，活下來的不是最強(qiáng)壯的，而是最能形變的。

內(nèi)資頭部規(guī)模企業(yè)

——規(guī)模擴(kuò)張，輕重并舉，創(chuàng)新驅(qū)動增長

華潤萬象生活：逆勢增長，商管業(yè)務(wù)領(lǐng)先示范效應(yīng)明顯；

龍湖商業(yè)：中高端商場運(yùn)營風(fēng)向標(biāo)，資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量齊高；

中海商業(yè)：購物中心劈波斬浪，構(gòu)建第二增長曲線。

港資頭部企業(yè)

——分化加劇，堅(jiān)守高端護(hù)城河or轉(zhuǎn)向次高端藍(lán)海

太古：內(nèi)地7大商場收租近45億港元，依然“堅(jiān)挺”

恒隆地產(chǎn)：高端商場遇到多重挑戰(zhàn)，最大對手是自己？

九龍倉：利潤“巨虧”，可IFS抗打、海港城活了

新鴻基：“收租王”的韌性時刻，零售物業(yè)更抗跌

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區(qū)域型企業(yè)

——深耕市場，精細(xì)運(yùn)營

武商：傳統(tǒng)巨頭“大象轉(zhuǎn)身”，守住武漢，異地進(jìn)擊

中國國貿(mào)：REITs“信徒”與200億店王

丹尼斯：28年商業(yè)漫途，造河南第一個百億店王

資管型企業(yè)

——把握周期，全鏈條運(yùn)營

凱德：“資管+運(yùn)營”雙驅(qū)動模式，引領(lǐng)不動產(chǎn)資管時代

領(lǐng)展：亞洲最大REIT，運(yùn)營優(yōu)化，資產(chǎn)煥新

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3

商場· 盡界無域

"卷王"當(dāng)?shù)?，購物中心上演魔幻現(xiàn)實(shí)大戲。一邊是輕資產(chǎn)模式褪去濾鏡，大佬們赤膊上陣貼身肉搏；另一邊，奧特萊斯在下沉市場瘋狂"圈地"，非標(biāo)商業(yè)從文藝青年變成流量擔(dān)當(dāng)。

收并購市場上"獵手"與"獵物"身份轉(zhuǎn)換，資本方不再迷戀地段神話，更看重"資產(chǎn)可塑性"。"消費(fèi)降級中的升級"，讓奧萊成了當(dāng)之無愧的"吸金王"。與此同時，非標(biāo)商業(yè)正在打破次元壁，以證明個性才是王道。

存量商場們玩起“變形記”，曾經(jīng)高不可攀的奢侈品商場，也遭遇成長的煩惱，折射消費(fèi)市場的深層裂變。

輕資產(chǎn)

——十年“祛魅”，到了關(guān)鍵博弈期

從2023年的靜水流深，到2024年的跌宕起伏。輕資產(chǎn)模式的強(qiáng)大動力依舊，新開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目維持往年的高峰；但隨著管理方變更項(xiàng)目增多，頭部企業(yè)對輕資產(chǎn)項(xiàng)目的研判、收益標(biāo)準(zhǔn)有了新的認(rèn)知與定義。

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大宗交易

——核心邏輯是“精耕細(xì)作”，關(guān)注資產(chǎn)可塑性、抗周期力

大宗交易市場是商業(yè)地產(chǎn)投資情緒的晴雨表，反映出商業(yè)大宗資產(chǎn)的供求關(guān)系和市場預(yù)期。2024年，零售類資產(chǎn)收并購的核心邏輯是“精耕細(xì)作”，資本更關(guān)注資產(chǎn)的可塑性、運(yùn)營賦能空間及長期抗周期能力。

政策紅利與市場出清并行，具備改造能力、資源整合優(yōu)勢的玩家將成為商業(yè)地產(chǎn)圈大宗交易主導(dǎo)力量。

資產(chǎn)證券化

——7大消費(fèi)REITs漲勢穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展日趨成熟

2024年，國內(nèi)7只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成上市發(fā)行，底層資產(chǎn)涉及購物中心、社區(qū)商業(yè)、奧特萊斯四種業(yè)態(tài)。上市后，底層資產(chǎn)均做了積極的調(diào)改提升，出租率和租金收入維持穩(wěn)定，并全數(shù)在二級市場上獲得了良好的漲幅。

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奧特萊斯

——持續(xù)火熱，下沉市場占位、明星項(xiàng)目擴(kuò)容

規(guī)?；B鎖玩家，一如砂之船、杉杉們，占位高線城市，下沉市場競爭白熱化。明星范標(biāo)桿項(xiàng)目，守住客群，有限擴(kuò)容，一如上海青浦百聯(lián)奧萊瞄準(zhǔn)“亞洲第一”，全國最大比斯特購物村三期開建。

城市之間，奧萊的商業(yè)形態(tài)各有不同。一批地處城區(qū)的老舊購物中心，借奧萊新生，以盒子式的城市奧萊自居；城郊之外，奧萊們不約而同朝著“微度假”目的地行進(jìn)。

高端商業(yè)

——五年M型波動，東部向中部“大轉(zhuǎn)移”

2020~2024年，新增高端商業(yè)體不再一味偏愛傳統(tǒng)的華東地區(qū)，而是明顯向華中、商業(yè)二線城市城市轉(zhuǎn)移，積極試探非核心城區(qū)的未成熟商圈。

在這場由東部向中部的“大轉(zhuǎn)移”中，港資巨頭（太古、恒隆、九龍倉集團(tuán)、新鴻基）、內(nèi)資連鎖大咖（華潤萬象生活、SKP、銀泰）、內(nèi)資區(qū)域王者（德基、武商、丹尼斯），三派玩家各有自身優(yōu)勢，鎖住安身立命之本。

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非標(biāo)商業(yè)

——從小眾走向大眾，是城市更新的呈現(xiàn)形態(tài)

通過商業(yè)地產(chǎn)人的持續(xù)探索、試錯，非標(biāo)商業(yè)的“標(biāo)”如今越來越清晰：融合在地文化、擁有一定數(shù)量的先鋒主理人品牌、具有社群運(yùn)營力和用戶共情力、空間形態(tài)打破規(guī)則范式等。

另一方面，“非標(biāo)”商業(yè)成了城市更新煥新升級的重要方式之一。一批老舊街區(qū)、廢棄工廠、文旅大盤，甚至古建筑等存量項(xiàng)目，在保留原有特色的基礎(chǔ)上，融入創(chuàng)新性的商業(yè)模式和品牌組合后得以新生。

調(diào)改觀察

——差異化應(yīng)對消費(fèi)分層，萬象城/大悅城/龍湖天街各有招式

據(jù)贏商研究中心觀察，萬象城、大悅城、龍湖天街等連鎖產(chǎn)品線購物中心的調(diào)改趨勢有以下四點(diǎn)共性：品牌業(yè)態(tài)升級、場景體驗(yàn)革新、精細(xì)化會員運(yùn)營、建筑與空間形態(tài)迭代。

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品牌· 起潮造浪

當(dāng)Z世代把商場當(dāng)大型真人秀片場，當(dāng)打工人把逛街當(dāng)?shù)统杀拘睦碇委?，購物中心正在?jīng)歷“去物欲化”手術(shù)，五大業(yè)態(tài)都發(fā)生了不同程度的調(diào)整。

商場里飄起的不再是香水味，而是“谷子”（周邊）的金屬香氣，區(qū)域品牌開始玩起文化基因重組，并開啟全國化策略進(jìn)行降維打擊——產(chǎn)品是地域風(fēng)味的“代糖版，空間是文化符號的“emoji化”，營銷是方言梗的“病毒化”。

可熱熱鬧鬧的品牌圈，卻未能引起投資圈的再一次瘋狂。雖2024全年投融資事件數(shù)量并未出現(xiàn)斷崖式下跌，但資本對于消費(fèi)行業(yè)的態(tài)度，變化明顯：餐飲業(yè)態(tài)，開始大降溫。

購物中心五大業(yè)態(tài)之變

——物欲消費(fèi)收縮，體驗(yàn)、社交、悅己為王

基于2024年24城標(biāo)桿購物中心各業(yè)態(tài)開關(guān)店的數(shù)據(jù)分析特征，能觀察到，五大業(yè)態(tài)都發(fā)生了不同程度的調(diào)整，呈現(xiàn)出一些值得關(guān)的行業(yè)趨勢變化。

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首店之變

——一年殺出7000+，非標(biāo)亮眼，二次元濃度高

邁入2025，“首店經(jīng)濟(jì)”之于中國城市、商業(yè)的重要性更上層樓。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年全國74城有超7000家新首店亮相，相比2022年、2023年增長79.12%、36.18%。

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二次元經(jīng)濟(jì)

——“谷子店”熱辣滾燙，成商場聚客利器

隨著政府出臺《二次元衍生商品和服務(wù)經(jīng)營合規(guī)指引》，2025年二次元經(jīng)濟(jì)再上新臺階。品牌端，繼卡游、三月獸、GOODSLOVE等頭部品牌之后，又跑出一批新的“谷子”黑馬。商場端，打造二次元街區(qū)、提升商場“二次元濃度”，依然是聚客利器。

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品牌投融資

——數(shù)量未有斷崖下跌，但資本端態(tài)度大變

據(jù)品牌數(shù)讀不完全統(tǒng)計(jì)，2024年新消費(fèi)領(lǐng)域共有195起投融資，與2023年的201起融資數(shù)量相比，僅相差6起。但對比2022年300+的投融資事件，仍有較大差距。

2024年資本對于消費(fèi)行業(yè)的態(tài)度，變化明顯：餐飲業(yè)態(tài)，開始大降溫。

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