? “我的希望” ?

作為一家高速成長的京外企業(yè)，誰不想親近“祖國母親的心臟”——北京，以獲得更多、更好的資源？“我正在苦苦尋找對的時間和對的地點，并以對的方式打開進京工作和生活的‘夢想藍本’?！鄙綎|實業(yè)家呂總如是說。

“我希望，我的駐京辦公室可以在二環(huán)。距離高鐵站一兩千步最好，這樣我可以輕輕松松打著高鐵、走著路、哼著小曲進京去工作，毫無壓力?！?/p>

“我希望，我的駐京辦公室距離主要部委、大醫(yī)院和知名學校，車程都在不超過15-20分鐘。如此一來，我既能享受高效的工作，又能保持四線城市的生活節(jié)奏?！?/p>

“我希望，我駐京辦公室是精裝修的，家具高端、實用且功能完備，真正實現(xiàn)拎包入住。樓下要有充足的會議室、會見室、茶室，以及一個大會議廳，會客時能‘多線作戰(zhàn)’；產(chǎn)品發(fā)布會、展會、年會、新聞發(fā)布會等大型活動能可以在樓內舉辦。讓辦公室成為新聞報道的焦點，盡顯大公司風范。”

“我希望，我可以開個特色商務餐廳，把我家鄉(xiāng)的美食帶進北京，以主人的身份招待八方賓朋，盡地主之誼。如果有朋友喜歡餐后‘吼一嗓子’，餐廳里也備有‘練歌房’。我還希望，我的餐廳和辦公室相鄰，實現(xiàn)工作與接待足不出戶?！?/p>

“我希望，我的生活不應只有工作，我們的生活才是我們的事業(yè)。我期待在北京這個大舞臺上，能有一個世界級的美食平臺，與志同道合的朋友一同品嘗世界美食。畢竟，美食是生活中最高頻元素，能點亮我們和家人朋友的日常。”

“我希望，我住宿和休息的地方也能在一起。這樣才有在北京城安下家的感覺。如果來北京需要訂酒店，行李搬進搬出，到點就被催著退房，手忙腳亂，那是出差，而不是回家?！?/p>

“我希望，如果我孩子來北京讀國際學校，可以有教育專家?guī)臀覅⒅\，并帶我擇校。最好還能幫我找名師幫助孩子完成從公立學校到國際學校的轉型，日常學習有人陪伴，未來出國也能提供海外資源支持。大孩子來北京考研究生，教育專家能幫我對接名校研究生院和導師，幫孩子做升學規(guī)劃和考研指導；孩子畢業(yè)了要在北京找工作，也能給予指導、對接和幫助。”

“我希望，如果我或我的親人、朋友需要來京就醫(yī)，我北京各醫(yī)院不熟，最好能有一個我熟悉的私人醫(yī)生團隊保障我們，專業(yè)安排一切。若非必須住院，我希望在家里康復：該去醫(yī)院時去醫(yī)院，其余時間由私人醫(yī)生團隊在家照顧，既給予我充足的尊嚴和自由，也不耽誤在北京辦公室談生意，等待健康的悄然而至?！?/p>

“我希望，因為北京買車限牌限號很麻煩，少了不夠用，多了沒必要，最好可以不用買車、養(yǎng)車、雇司機，但我也不喜歡網(wǎng)約車的各種不確定性（車型、衛(wèi)生、司機態(tài)度、到達時間、有沒有車等均不確定）。最好有一個“國賓級車隊”可以保障我：車輛充足，保養(yǎng)干凈，司機熟悉且專業(yè)，彬彬有禮，并以我的名義接待我的客戶。最好還有大巴、救護車等功能車輛，這樣我就有了很強的通行保障能力?！?/p>

“我希望，有人可以幫我安排好北京本地游，長城、故宮、軍博、天安門、環(huán)球影城等。即使各景點節(jié)假日票務緊張，團隊也能幫我未雨綢繆、周到安排。朋友們玩得開心、順暢，作為東道主，我才有面子?！?/p>

“我希望，我的辦公室是一個公共場所但又具有相當?shù)膶捤珊退矫埽喝魏螘r間都不會有擁擠的情況，同時使用的人員較少，圈層高端、統(tǒng)一，具有較高的私密性?！?/p>

“我希望，我在京期間的工作、接待和生活，都是完全依法合規(guī)、可持續(xù)發(fā)展的，不會有任何不合規(guī)的因素，不會有后遺癥，不會對朋友有影響。因為我深知，合規(guī)才有未來；合規(guī)的便利才是真便利?！?/p>

“最后，我希望，能不能一年只花一百多萬元就搞定這一切？這年頭，誰也不容易……”

我昨天晚上做了一個夢，夢如所想。夢里的場景歷歷在目。

? “夢想藍本” ?

【60席超級駐京辦】

近日，筆者于京圈獲悉，北京一家公司在小范圍內官宣了一個市場“填補空白”的獨創(chuàng)型項目，十分有趣，項目名稱叫“南二環(huán)·梧桐會客廳”。

據(jù)了解，該公司大約在近兩年前，拍下了一幢位于北京南二環(huán)的完整大樓“迦南大廈B座”。這幢樓原是奧園集團的一個名為“二環(huán)奧園廣場”的項目。項目具有很好的產(chǎn)權條件，有200多本不動產(chǎn)權證，證均面積約50平方米，產(chǎn)權用途為“綜合”（50年產(chǎn)權）。

該公司的核心團隊充分利用項目優(yōu)越的地理位置，經(jīng)過一年多的精心策劃，反復修改了50多稿方案，最終推出了顛覆性的“超級駐京辦”解決方案——即“駐京產(chǎn)業(yè)會客廳解決方案——合規(guī)商務體系”。他們強調“體系”的重要性，試圖通過體系化的方式打造市場上獨一無二的產(chǎn)品和服務。整個項目，只分為約60席商務體系！

【軟硬件一體化、服務一條龍】

筆者拿到了一份資料。經(jīng)過詳細研究，說人話，所謂的“體系”就是熟悉的配方：“軟硬件一體化、服務一條龍”。我們熟悉的“一條龍服務”方案一般是：醫(yī)院“綠通”+幫忙訂酒店+訂餐廳+訂車等“資源整合型”輕資產(chǎn)運營方案。筆者認為，那樣的服務，其護城河低，極易被替代，在AI時代的今天，其必要性值得商榷。而梧桐方案完全不同：梧桐通過重資產(chǎn)配置和量化人員配置（如自有酒店、餐廳、會議設施、診所、車隊等），試圖以肉眼可見的方式，把各項服務親手做出來，以保持其設定的高品質服務的長期、標準化和穩(wěn)定！

梧桐稱，他們的硬件體系包括：

㈠本項目內

⒈（辦公）專屬會客廳1間（52-120平方米）；

⒉（餐飲）專屬有機餐廳1間（50-90平方米）及其附屬設施保鮮庫、凍庫等；

⒊（餐飲與茶室）共享有機餐廳兼茶室包間（不少于20間）、散座不少于30餐位；

⒋（康養(yǎng)）專屬康養(yǎng)室1間（46-120平方米）；

⒌（會議）共享專業(yè)會議大廳1個（約250平方米+60-80平方米大屏）、專業(yè)大會議室1間（約45平方米）、專業(yè)中會議室6間（約30平方米）、會見室1個（約40平方米）；

⒍（醫(yī)療）共享健康管理中心（診所）1個（約510平方米）；

⒎（團建）共享練歌房6間；

⒏（健身）共享健身房1個（約150-200平方米）；

⒐（咖啡）共享咖啡廳1個、雪茄吧1個（約30平方米）；

⒑（停車）共享地面停車位約200個、地下停車位約50個。

㈡項目外

⒈（餐飲）共享梧桐小院總店餐廳/茶室40間（約2000平方米）。

⒉更多北京梧桐會客廳項目（籌建中）。

他們的軟件體系包括：

㈠本項目服務團隊配備

梧桐服務為本項目每位業(yè)主配備如下專門服務團隊15-23人，為業(yè)主提供專屬服務：

⑴服務經(jīng)理：1人，為服務團隊協(xié)調人。

【服務中心：服務經(jīng)理不少于10人。】

⑵服務中心熱線：24小時在線服務（電話/微信/APP或小程序）。

【服務中心：服務專員不少于10人。】

⑶私人醫(yī)生團隊：3-5人，由專業(yè)醫(yī)生、護士、醫(yī)務助理等組成。

【梧桐好健康：全職專業(yè)醫(yī)生不少于12人，醫(yī)學輔助人員不少于10人，外聯(lián)人員不少于5人。另編外專家顧問不少于50人?！?/p>

⑷廚師團隊：由3-5名廚師組成，為業(yè)主定制專屬菜單。

【梧桐小院（僅本店）：專業(yè)廚師團隊不少于60人?！?/p>

⑸服務小組：由1名高服與1名服務員組成（餐廳服務）。

【梧桐小院（僅本店）：專業(yè)服務團隊不少于110人?！?/p>

⑹駕駛班：由3-5名駕駛員組成。

【梧桐車隊：專業(yè)駕駛員不少于60人、車輛不少于50部?！?/p>

⑺營養(yǎng)師/食品專家：1名。

【梧桐好東西：營養(yǎng)師或食品專家不少于12人。另編外專家顧問不少于25人?！?/p>

⑻教育專家：1-3名。

【梧桐教育：專業(yè)導師不少于5人，外聯(lián)人員不少于3人。另編外專家顧問不少于25人?！?/p>

⑼商務助理：1名。

【梧桐商務：專業(yè)商務助理/導游不少于3人?！?/p>

合計全職團隊300人以上（不包括行政后勤、物業(yè)管理等）、編外顧問100人以上。以上服務團隊成員根據(jù)運營的實際需要調整。各團隊將于2026年6月前分批籌備到位。

㈡梧桐服務基本服務內容（摘要）

⑴“梧桐好健康”（醫(yī)療服務）:組建由專業(yè)醫(yī)生組成的私人醫(yī)生團隊（“梧桐醫(yī)生”）。私人醫(yī)生團隊以客戶為中心，在世界范圍內整合、甄選醫(yī)療資源。為本項目一樓配備一個綜合性持牌診所，為本項目提供24小時“一鍵響應”私人醫(yī)生保障和服務。并為本項目配備適老化及醫(yī)學便利化設施、設備。為業(yè)主及其客戶提供24小時私人醫(yī)生咨詢、國內外專家遠程咨詢、陪診、綠通、疾病篩查、基因檢測、健康管理等醫(yī)學服務。為客戶在國內/國際突發(fā)的遠程急診提供醫(yī)療資源，以及實施“異地-北京聯(lián)動救治”方案。為每個業(yè)主家庭及其指定的重點客戶建立“健康檔案”（“病歷檔案”），進行健康管理……

⑵“梧桐小院”（餐飲服務）:為本項目配備一個“梧桐小院”持牌有機餐廳，提供24小時“一鍵響應”的私人定制化有機餐飲服務。梧桐小院餐廳將在未來升級為“梧桐好東西”頂級食材的應用場景，打造世界級特色餐飲。為業(yè)主提供“1+N”餐廳用房保障：1間專屬包間+N間共享包間（需提前預訂或協(xié)調），為業(yè)主提供強大接待能力保障。梧桐小院總店和其他分店作為可靈活調劑的“N”的組成部分之一。為業(yè)主配備專屬廚師團隊。除了共享“梧桐小院”大菜單外，為業(yè)主接待方便，定制《專屬菜單》，進行24小時特殊保障。為業(yè)主專屬包間配備專屬服務小組，配備“高服”服務員。共享餐廳“練歌房”包間（6間）……

⑶梧桐好東西”（食品服務）：組建專業(yè)隊伍，實地考察、比較分析、深度研究世界范圍內各知名產(chǎn)地的各類農(nóng)產(chǎn)品，以“向上求空間”為原則，找出最高品質的食品?！昂脰|西”只以品質論高下，緩談性價比。“梧桐好東西”將盡可能將研究成果轉化為優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)能擴大，并收購一部分產(chǎn)能，建立長期有效服務機制。原則上“梧桐好東西”以業(yè)主服務、梧桐小院餐廳應用為主，3年內不全面對外銷售（僅少部分對外銷售以調節(jié)庫存）?！拔嗤┖脰|西”對業(yè)主的日常飲食所需的食材進行遠程保障……

⑷“梧桐酒店”與“梧桐康養(yǎng)”（康養(yǎng)服務）：本項目部分樓層（暫定3-4個樓層）作為“梧桐康養(yǎng)”區(qū)域，保障業(yè)主康養(yǎng)、康復和工作、休息的便利。全區(qū)域的裝修、家具配備、人性化與適老化及醫(yī)學便利化的設計與建設、服務的標準原則上高于精品酒店的標準。本項目享受“梧桐好健康”、“梧桐小院”、“梧桐好東西”等各項服務的24小時保障及“一健式服務”，打造比“蔡瀾模式”更全面的服務體系……

⑸梧桐教育（教育服務）：充分整合在京教育資源與海外教育資源，組建專門團隊，聘請專家顧問，共同組建梧桐教育咨詢/服務團隊，服務客戶子女在京的公立、私立及國際教育體系的求學事宜。將積極與在京各單位、國央企的人事部門對接，匯總其招聘信息，為客戶子女在京求職提供指導和培訓，協(xié)助進行必要的對接服務。為客戶子女的海外求學提供專項資源整合、對接與幫助。充分利用私人醫(yī)生團隊資源，為客戶子女的青少年精神健康（如抑郁、焦慮、自閉等癥）提供專項資源整合、對接與幫助……

⑹梧桐車隊（用車服務）：組建一支運力充足、保障能力一流的自有專業(yè)商務車隊：以7座商務車為主，配備部分4座全隔斷商務車，另配備部分大巴、中巴、考斯特、救護車等功能車輛。確保業(yè)主在任一時間可以快速調動3-5部車，為業(yè)主提供24小時服務。建立一支以“國賓車隊”服務標準為對標的專業(yè)駕駛員服務隊伍，提供標準化高品質服務。保持質優(yōu)價廉的服務標準。原則上收費標準需低于同品質車輛網(wǎng)約車收費標準（暫定1年內收費標準低于網(wǎng)約車的80%）。整合北京各機場、高鐵站的VIP要客服務資源為主業(yè)及其客戶提供賓至如歸的服務……

⑺梧桐商務（商務、旅游等服務）：整合北京地區(qū)的旅游、商務等商業(yè)資源，為業(yè)主及其客戶接待客人在京本地游與經(jīng)商辦企業(yè)、出海企業(yè)對接大使館等商務事項提供服務便利。充分利用會客廳的會議廳資源，做好在會客廳舉辦領導接見、產(chǎn)品展示、新聞發(fā)布、客戶對接等商務會議的協(xié)辦工作……

【“體系內容都可以寫進合同”】

筆者發(fā)現(xiàn)，梧桐團隊不僅是完美主義者，還是個頂真較勁的主。他們的承諾事項都具體到內容、數(shù)量和時間，即便是描述，也都非常具體、可衡量、可操作?！绑w系內容都可以寫進合同、都是完全可以做到的。而這些都是我們體系最fundamental（基礎）的，實際上我們會做得更多、更好：因為房子會賣出去，而服務才是我們體系未來最大的價值所在——很可能我們的下一代都會在深耕梧桐服務。我們老板認為，這個項目，是他幾十年商業(yè)生涯中唯一看到可以傳承給下一代的項目。在北京擁有一個巨大的利他主義的服務平臺，未來會是‘服二代’們最大的財富?！?/p>

【“小事兜底、大事驚喜”】

這些服務并非雜亂無章，其有著嚴格的內在邏輯要求。比如，梧桐并不主張豪華的服務，如私人飛機、勞斯萊斯車接送等?！案叨瞬⒉浑y，但不可持續(xù)，也不符合我們這個社會的主流價值觀。所以我們做服務的原則是：‘好的上限、奢華的下限’、‘小事兜底、大事驚喜’。我們不怕苦、不嫌累，相對于市場上花錢易得的標準服務而言，我們會‘以客戶為中心’、‘客戶需求至上’，只要客戶有需求，我們就會做很多更難、更麻煩的‘非標服務’，但是合規(guī)是底限、也是標準。比如，我們同樣極度追求商務空間的“私密性”和“尊貴感”，所以我們設計了空間的寬敞、留白以及私密的動線，但是對外開放、持牌經(jīng)營是最基本的要求，絕不能走“會所”的老路?！?/p>

【“地面以上30公分”】

“我們的使命是讓初進京的人在北京路好走、事好辦，順暢、平滑、舒適、幸福、有人情味。打個比方，假如這條路不平，我們的工作是把它鋪平，并種上草、栽上花，讓它賞心悅目、產(chǎn)生幸福感，所以我們工作的尺度是‘地面以上30公分（花草的高度）’，而不是‘高大上’”。此外，梧桐要創(chuàng)造的服務是獨特的、難以替代的服務，而不是面面俱到的服務。比如，梧桐會花費巨大的投入去做“梧桐好健康”、“梧桐好東西”、“北京市第一家有機食品餐廳”、“國賓車隊”等，而不會大談“投行服務”、“法律服務”等?！袄习鍌冏约耗芨愣ǖ模筒粍谖覀儾傩牧?。”梧桐說。

? 一本經(jīng)濟賬?

【“超級空間”】

梧桐認為，其要對外租售的房產(chǎn)，都必須以“三合一”硬件體系（會客廳+康養(yǎng)室+餐廳=商務體系）為單位?！爸挥谐审w系的硬件，加上梧桐服務成體系的軟件，才能產(chǎn)生‘功能的質變’，實現(xiàn)‘買小用大’或‘租小用大’，化身‘超級空間’?！?/p>

“會客廳+20間共享茶室+8個共享會議室+咖啡廳+雪茄吧+專屬服務經(jīng)理1人+駕駛班3-5人+商務助理1人+共享地面停車位約200個+地下停車位若干+梧桐車隊+梧桐商務=超級辦公室：可以同時實現(xiàn)停車便利的辦公、大中小型會議、同時多場會客、客戶旅游與客戶接送、商務事項處理——一個中小企業(yè)的辦公體系（除了工位）?！?/p>

“康養(yǎng)室+診所+健身房+服務中心+私人醫(yī)生團隊3-5人+教育專家1-3人+梧桐好健康+梧桐教育=‘蔡瀾模式’超級生活空間：可以同時實現(xiàn)休息、急救、看病、康復、孩子學習呵護、多項服務的‘一鍵式服務’——一個高配版的家庭醫(yī)生、家庭教育體系，也可以變身一個“享老”版的‘蔡瀾模式’高端商務型養(yǎng)老空間。”

“有機餐廳+保鮮庫、凍庫+6間練歌房+梧桐小院體系與‘1+N’包間+梧桐小院總店40間包間/茶室+專屬廚師團隊3-5人+專屬服務小組2人+營養(yǎng)師/食品專家1人+梧桐好東西=超級餐廳：其權益和便利程度相當于一個完整餐廳的所有權、冠名權、主權、管理權與優(yōu)惠權，不僅如此，還有部分娛樂功能，最重要的是，可以最先成為梧桐好東西的終生保障群體，享不盡的口福?！?/p>

通過梧桐的解讀，我總算理解了他們看似繁浩的軟硬件體系。有此體系，文首提及的進京客的“我希望”，就有希望“照單全落”。

【“逆天的租售比”】

如此體系，代價幾何？梧桐認為，其公布最終的售價尚需時日，但他們決定租賃先行。據(jù)介紹，一個完整體系的年租金約160-210萬元（其中，含贈送消費金約32-46萬元，年凈租金成本為127-170萬元，中值約150萬元/年）。150萬元年租金，基本相當于在北京租一個小會所的房租（不含人工和服務，僅限空房），和梧桐商務體系的“超級空間與超級服務”相比，顯然梧桐具有很大的市場吸引力，其完美解決了會所式接待“成本高、服務一般、不合規(guī)”的三大問題。

筆者推測，如此軟硬件配置加上其地段優(yōu)勢，其房產(chǎn)、裝修與經(jīng)營權、服務成本等軟硬件總代價應不低于10萬元/平方米。以10萬元/平方米計，其“租售比”竟高達逆天的10%！顯然遠遠高于市場平均租售比水平。如果把租售比調低到7%，其能夠支撐的軟硬件總成本為約14.3萬元/平方米，其升值潛力不言而喻。綜上，以200平方米/體系計，總代價約2000萬元，扣除租金200萬元/年，銀行融資800-1000萬元，業(yè)主需要占用的現(xiàn)金流只需要800-1000萬元。而收入有：年租金收入200萬元，如果一年內項目升值1萬元/平方米，另有升值收入200萬元……

【三大“市場基石”】

無論如何，撇開其創(chuàng)新性不說，梧桐的商業(yè)策劃具有“真實市場需求與真實租賃價值”這兩大市場基石，它的商業(yè)價值具有剛性市場支撐。另據(jù)介紹，梧桐公司的“梧桐小院總店”如今是北京金融街地區(qū)生意最紅火、規(guī)模最大（約40個包間）的餐廳了。該餐廳總投入約5300萬元，已經(jīng)持續(xù)運營了8個年頭?？偟晏柗Q擁有“兩個北京第一”：第一家經(jīng)認證的有機食品餐廳和享譽北京城的第一名的有機黃金大油條。梧桐團隊具有“偏執(zhí)狂”般的完美主義情結，其打造精品產(chǎn)品和持續(xù)經(jīng)營的能力有目共睹。走進梧桐小院總店（大眾點評4.8，西城區(qū)特色菜品味榜前2），他們有著一批高粘性、高復購、優(yōu)口碑的客戶，這些客戶無疑將成為梧桐會客廳的第一個客戶梯隊。梧桐小院擁有自己高美譽度的流量入口,而梧桐會客戶總量只有60個體系。梧桐團隊的作品創(chuàng)造力及其持續(xù)經(jīng)營能力，筆者認為是他們的第三塊“市場基石”。

無論如何，在商辦市場低迷了8年多、銷售銳減9成的北京，在這樣的寒風下，有這樣一個群體，看著快速到來的老齡化浪潮，迎難而上，手搓內容，讓我們看到了一個欣欣向榮的商辦：滿滿的善意和滿滿的“利他主義”精神。作為被商辦傷透了心的資深地產(chǎn)媒體人，我首先獻上的我的膝蓋……

Respect！

吳?；?/p>

【作者系：資深媒體人（曾供職于新華網(wǎng)、中國日報網(wǎng)、新京報、鳳凰網(wǎng)等知名媒體頻道主編）/中國地產(chǎn)華表獎組委會秘書長】