文｜鄧浩志

香港負(fù)資產(chǎn)破21年來紀(jì)錄

香港房價下行，見八年低位，令負(fù)資產(chǎn)個案反彈。金管局公布，第一季度負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)達40,741宗，是2003年第四季度以來最多。負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款涉及金額從去年第四季度的1,951億元增加至今年第一季度的2,059億元。

香港金管局指出，今年第一季度，香港房價下跌1.7%，負(fù)資產(chǎn)個案上升是預(yù)期之內(nèi)的現(xiàn)象。這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭或按揭保險計劃的貸款，這類貸款的按揭成數(shù)通常較高。截至今年三月底，整體按揭貸款拖欠比率僅為0.13%，負(fù)資產(chǎn)個案的拖欠比率也僅為0.17%，均處于較低水平。這反映出絕大部分借款人都能如期還款，銀行按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險處于可控范圍。

視線轉(zhuǎn)回國內(nèi)，雖然沒有公布相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但據(jù)金融界同行反映，目前國內(nèi)斷供案例也較為常見。銀行處理這類問題已從前期的催收、起訴，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橄Ｍ蛻粝冗€利息、本金暫緩，甚至協(xié)商解決。最近部分三四線城市的金融機構(gòu)已暫停了催收或起訴工作，采用冷處理的辦法。

國內(nèi)斷供案例增加的原因：

一是不動產(chǎn)價格下跌幅度過大，導(dǎo)致許多嚴(yán)重負(fù)資產(chǎn)的情況，極端情況下物業(yè)價格比高位下跌了70%以上。

二是部分貸款者收入大幅下滑，甚至失去了收入來源，無法還款。而金融機構(gòu)之所以對“爛賬”不管不問，一是數(shù)量龐大，每個都走起訴流程工作量巨大，根本排不過來；二是勝訴之后也難以執(zhí)行，很多被告根本沒錢還，并不是故意想做老賴；

三是抵押物業(yè)如果強行拿去拍賣，還要在大幅跌價之后再打折出售，銀行也面臨較大損失；

四是這些群體不乏失業(yè)者，逼迫過急可能會引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

TOP50房企負(fù)債齊下降，但房地產(chǎn)業(yè)仍高興不起來

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在國家支持和房企自身積極努力下，國內(nèi)TOP50房企負(fù)債均有所下降。其中，碧桂園總負(fù)債減少2,194億元，但資產(chǎn)負(fù)債率仍高達95%。其次是萬科，過去一年總負(fù)債減少1,546億元。而總負(fù)債壓降幅度最大的是美的置業(yè)，其總負(fù)債為46.43億元，同比減少1,468.57億元，降幅達97%，資產(chǎn)負(fù)債率亦降至47.7%。

負(fù)債下降當(dāng)然是積極信號，但房地產(chǎn)行業(yè)紓困的整體進展似乎仍然不理想，主要問題還是銷售額的繼續(xù)下滑。雖說今年第一季度國內(nèi)大城市樓市有明顯復(fù)蘇跡象，但全國樓市整體仍呈下滑態(tài)勢，房企業(yè)績也進一步全線萎縮。例如，中海地產(chǎn)今年1~4月份，合約物業(yè)銷售金額約665億元人民幣，按年同比下跌超18%；保利發(fā)展今年1~4月份簽約金額876億元，同比減少8.71%。房地產(chǎn)龍頭央企尚且如此，民企和腰部企業(yè)的情況就更不容樂觀，無一例外地都出現(xiàn)了繼續(xù)大幅下滑的情況。

另外，房企負(fù)債下降也不等于問題解決了。以萬科為例，雖然去年降負(fù)債額度排名第二，但去年也錄得了近500億元的巨額虧損，目前還面臨債務(wù)到期、管理層更換等各方面困難。

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的扭轉(zhuǎn)仍未完全展開，前期樓市復(fù)蘇的也只是局部領(lǐng)域。政策加碼刺激已成為必要手段，并且不宜再等，也不能再小打小鬧。