星球有朋友問(wèn)我了一個(gè)問(wèn)題。

　　怎么說(shuō)呢？

　　很多時(shí)候決定大家財(cái)富的關(guān)鍵，往往就是這類看上去有誘惑性質(zhì)的話術(shù)，而又因?yàn)檎J(rèn)知帶來(lái)的差異，普通人的財(cái)富就在悄無(wú)聲息間被收割了。

　　因?yàn)樨?cái)富再分配的本質(zhì)，就是一部分人拿走另一部分的人的收益，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值。

　　商鋪這個(gè)模式，租金就是最大的欺騙點(diǎn)。

　　我之前寫過(guò)一個(gè)財(cái)富增值的秘訣，說(shuō)真正厲害的企業(yè)家，不會(huì)去賺消費(fèi)者的錢，而是會(huì)去賺股民的錢，因?yàn)榭抠嵪M(fèi)者的錢，只能一年一年的賺，這樣賺錢，慢不說(shuō)，還辛苦，風(fēng)險(xiǎn)還很大。

　　因?yàn)槟悴恢滥阋院竽懿荒芊€(wěn)定賺這個(gè)錢，那么還不如選擇上市，一次性把錢賺回來(lái)。

　　而上市的魅力就在于此。一家年利潤(rùn)1個(gè)億的企業(yè)，老板即使占有100%的股份，每年也就是賺1個(gè)小目標(biāo)，但如果可以按20倍市盈率上市，那么，這家公司瞬間就增值了20倍（公司市值 = 1個(gè)億利潤(rùn) * 20倍市盈率 = 20億。

　　而對(duì)老板來(lái)說(shuō)，他瞬間靠著上市這一個(gè)操作賺取了19億的虛擬財(cái)富，一年賺了公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)20年的錢，只要上市后他的股票過(guò)了解禁期，那他隨時(shí)可以套現(xiàn)這個(gè)錢。

　　但大家有沒(méi)有想過(guò)一個(gè)事，對(duì)老板來(lái)說(shuō)，這個(gè)上市的錢，他到底是賺誰(shuí)的？

　　很簡(jiǎn)單，股民。

　　那些認(rèn)購(gòu)這個(gè)股票的股民給予了老板以盈利。

　　而我也可以很明確告訴大家，商鋪的販賣邏輯就是標(biāo)準(zhǔn)的股票上市融資，因?yàn)殚_發(fā)商在建成商鋪的那一瞬間，就會(huì)提前把這個(gè)商鋪未來(lái)幾十年的收益給算出來(lái)了，然后再賣給市場(chǎng)。

　　而你作為接盤商鋪的一方，等于就是給開發(fā)商接盤了。

　　但其實(shí)就算這樣，還不算特別坑，因?yàn)槿绻_發(fā)商真的規(guī)規(guī)矩矩給你算租金了，你最多就是花點(diǎn)時(shí)間，收益還是有的。

　　現(xiàn)實(shí)真正坑的點(diǎn)，是開發(fā)商在給你計(jì)算收益的時(shí)候，故意給你算錯(cuò)。

　　百萬(wàn)之九十九個(gè)人買家在購(gòu)買商鋪都是憑感覺，而不是算數(shù)據(jù)。

　　而一旦你是憑感覺做出的決策，那么你大概率被開發(fā)商給你營(yíng)造的感覺進(jìn)行收割。

　　商鋪的真實(shí)價(jià)格應(yīng)該怎么算？

　　這是一套很復(fù)雜的公式。

　　根據(jù)對(duì)應(yīng)商鋪位置的不同，根據(jù)對(duì)應(yīng)小區(qū)的房?jī)r(jià)，人口進(jìn)行一個(gè)綜合劃算，比方我這個(gè)商鋪是在住宅小區(qū)樓下，這個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)居住人口是多少戶，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)價(jià)格是多少。

　　然后我通過(guò)數(shù)學(xué)模型，可以大致算出這個(gè)小區(qū)住宅下的商鋪一年的銷售額是多少，然后一般按照零售業(yè)的邏輯，算一個(gè)利潤(rùn)，然后開發(fā)商再乘以一個(gè)年限，這就是對(duì)外商鋪的售賣價(jià)格了。

　　看上去還很專業(yè)對(duì)不對(duì)？

　　但問(wèn)題是什么吧，這玩意就跟報(bào)預(yù)算一樣，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他在做這個(gè)計(jì)算的時(shí)候，他是完全有動(dòng)力往高了算的。

　　舉個(gè)例子幫大家理解好了。

　　一年開發(fā)商租金多算1萬(wàn)塊，不算多，但折合20年回本邏輯，那就一下多給算了20萬(wàn)，開發(fā)商就一下子多賺了20萬(wàn)。

　　所以在這種情況下，開發(fā)商最喜歡做的往往是數(shù)據(jù)污染，簡(jiǎn)單解釋下來(lái)就是把周圍的人口和商業(yè)規(guī)模往夸大了講，然后把商鋪的現(xiàn)價(jià)給算得很高，這樣一次性把買方的錢給收割走。

　　可能很多朋友看到這里可能會(huì)覺得很詫異。

　　開發(fā)商這樣搞，價(jià)格如果看上去就特別不合理，那買方是不是可以不買的啊？

　　答案是你可以不買，但開發(fā)商可以騙你。

　　開發(fā)商是可以想辦法讓價(jià)格看起來(lái)合理的。

　　就比如說(shuō)你如果買過(guò)商鋪，開發(fā)商會(huì)給你計(jì)算說(shuō)多少回本，那你信還是不信那？

　　有不少買家在這個(gè)時(shí)候就會(huì)完全選擇開發(fā)商了，但他們沒(méi)有看到這個(gè)預(yù)估回本的模型，是開發(fā)商自己推算出來(lái)的，以后如果租金下降，房地產(chǎn)是不管的，于是坑一波人。

　　后來(lái)被坑的多了，學(xué)精了，大家會(huì)對(duì)這個(gè)價(jià)格提出質(zhì)疑，開發(fā)商那邊也會(huì)改變策略了。

　　開發(fā)商會(huì)主動(dòng)給你提出保租模式，就是你買了商鋪后的前幾年，他承諾幫你租到這個(gè)價(jià)格，而你一算，按照開發(fā)商給到的這個(gè)價(jià)格來(lái)說(shuō)，好像20年確實(shí)能回本。

　　但你這樣想，就恰恰陷入到了開發(fā)商的圈套。

　　因?yàn)檫@個(gè)保租金的，可能是拖。

　　舉個(gè)例子好了，如果按照真實(shí)租金來(lái)說(shuō)，開發(fā)商給你算的是一年租金是10萬(wàn)，他直接收你20年，他只能賣你200萬(wàn)。

　　但相反，如果開發(fā)商給你找了托，雖然市場(chǎng)租金是10萬(wàn)，但他讓托給你算租金是20萬(wàn)，他雖然一年虧了10萬(wàn)租金，承諾三年虧了30萬(wàn)，但因?yàn)樗苯邮漳?0年，他就能直接賣你400萬(wàn)，他的利潤(rùn)就一下子多了400-200-30=170萬(wàn)。

　　看懂了嗎？

　　在這個(gè)過(guò)程中，開發(fā)商完全不用考慮別的，他只需要營(yíng)造你的預(yù)期值，就能夠把原本200萬(wàn)的商鋪給你賣到400萬(wàn)上，他只需要付出30萬(wàn)的買托成本，直接多賺你170萬(wàn)。

　　這就是資本運(yùn)行的魅力所在，在折現(xiàn)機(jī)制作用下，開發(fā)商只要騙你一次，就能直接收走你未來(lái)三十年的錢。

　　但這，還不是坑的重點(diǎn)。

　　大家要知道一個(gè)事，開發(fā)商給你算的每年租金，就算是合理的，往往你也賺不回來(lái)這個(gè)錢。

　　原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槟愀静恢肋@塊區(qū)域人口和消費(fèi)力的波動(dòng)情況。

　　你買個(gè)保險(xiǎn)，再怎么坑，好歹預(yù)定利率是鎖定的，但你買了這個(gè)區(qū)域的商鋪，這個(gè)商鋪周邊的人口預(yù)期一旦發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么你的收益緊跟著就會(huì)轉(zhuǎn)移。

　　我舉個(gè)例子好了，二十年前，你在你們城市老城區(qū)買了商鋪，你覺得老城區(qū)是人口最稠密的地方，沒(méi)問(wèn)題，但別說(shuō)二十年了，就是十來(lái)年，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)城市全都被搬空了，城市人口都朝著其他地方挪走了。

　　鬼商場(chǎng)也是這個(gè)邏輯。

　　那些說(shuō)著很輝煌的商場(chǎng)，往往火爆的就是開業(yè)那一兩年，而一兩年過(guò)后，整個(gè)商場(chǎng)就變成了鬼商場(chǎng)，人都沒(méi)有幾個(gè)，當(dāng)你看到這個(gè)情況的時(shí)候，你去想想那些花了高價(jià)買商鋪的人又會(huì)怎么樣？

　　他們的商鋪，可能是100萬(wàn)買的，但最后可能連10萬(wàn)都賣不到，而他們這個(gè)虧損的錢，就是在商場(chǎng)建成后開始售賣時(shí)給你的開始的。

　　是不是感覺很神奇，很多時(shí)候你看到破舊商場(chǎng)的時(shí)候，會(huì)覺得是自己判斷有問(wèn)題，是經(jīng)濟(jì)不好了，是經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題等等等。

　　但其實(shí)你沒(méi)想過(guò)的是，其實(shí)你的所有問(wèn)題，都錯(cuò)在了開始。

　　你開始一錯(cuò)，后面跟著全錯(cuò)，你沒(méi)有任何選擇的余地。

　　你根本算不過(guò)這些人的。

　　是，我知道過(guò)去一段時(shí)間有人確實(shí)在商鋪上賺了錢，但問(wèn)題是這些買商鋪賺錢的人，往往都不是個(gè)人，而是一個(gè)集團(tuán)。

　　他們這里面，會(huì)有大量的數(shù)學(xué)人才進(jìn)行數(shù)字分析，最終算出收益率，然后再考慮買或者不買，而你作為個(gè)人，根本沒(méi)有能力去做這些運(yùn)算，那么你貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)，只能是被坑的。

　　我在星球里的投資入門第一課就給大家講到這個(gè)邏輯了。

　　投資就是打麻將，當(dāng)你上桌的時(shí)候，你就要知道這把你要賺誰(shuí)的錢，而如果你不知道你上桌的時(shí)候是賺誰(shuí)的錢，那你大概率就是被別人賺錢的存在。

　　商鋪如此，人生也是如此。

　　全文完。