很有意思，青島市區(qū)剛需，已經(jīng)分成兩派了。

這邊，有人優(yōu)先老城區(qū)，比如市南，房齡雖老，但位置不錯(cuò)；

那邊，有人選四方和李滄的新房，位置雖遜色，但新房產(chǎn)品力強(qiáng)。

還有朋友，處于猶豫焦慮狀態(tài)。今天，咱先聊一下老城區(qū)二手房的一些情況。

1、昔日“受寵”房的境況

海信金色慧谷，市南延吉路附近，規(guī)模較大的一個(gè)小區(qū)，1000多戶(hù)，多層、小高層、高層都有，小戶(hù)型、大戶(hù)型雜居，很有時(shí)代特征。

（多年前的圖片）

房齡整整二十年了。但相比一些90年代老房，還不算太老。它的短板在于車(chē)位配比太低、公攤太大、戶(hù)型設(shè)計(jì)落伍。

而且它還沒(méi)有好學(xué)區(qū)資源。所以，這兩年，價(jià)格回落非常明顯。

以22層的高層來(lái)說(shuō)，93平套二最近倆月的成交價(jià)就是173萬(wàn)左右，單價(jià)一萬(wàn)八千多。

廣電大廈附近的豐華園小區(qū)，也是20年房齡，但情況略有不同。這個(gè)小區(qū)500多戶(hù)，基本都是多層和十幾層小高層，公攤小，物業(yè)管理還可以。

豐華園的二手房比較受歡迎。多層95平套二，成交價(jià)210多萬(wàn)，單價(jià)兩萬(wàn)二；

小高層（12層）的套二，109平，218萬(wàn)，單價(jià)兩萬(wàn)。

金色慧谷和豐華園，都是這個(gè)大片區(qū)，比較“受寵”的；但房東想成交，仍處于不得不讓步的狀態(tài)，依然是買(mǎi)方市場(chǎng)。

大堯三路福林小區(qū)，成交比較活躍。多層小戶(hù)型套二，60多平，總價(jià)100萬(wàn)左右。

雖然戶(hù)型早已過(guò)時(shí)，多層老房沒(méi)有電梯，但是價(jià)格真友好，單價(jià)一萬(wàn)四五。

對(duì)市區(qū)剛需來(lái)說(shuō)，吸引力很大。而且大堯三路附近，生活氛圍濃重，也是一種不錯(cuò)購(gòu)房選擇。

2、單價(jià)一萬(wàn)出頭的套一

下邊聊到的老房子，情況就更不好了。

比如，吳興一路附近的老破小，53平小套二，62萬(wàn)；松散樓座，7層無(wú)電梯，短板實(shí)在太多……

還有漳浦路附近，74平套二，樓層還不錯(cuò)，總價(jià)100萬(wàn)，單價(jià)一萬(wàn)三千多。

還有一種情況，只生一個(gè)娃時(shí)候的戶(hù)型：50平套一。不知道，你是否還記得，十幾年前，好多小區(qū)規(guī)劃了套一戶(hù)型。

現(xiàn)在，這個(gè)戶(hù)型徹底被拋棄了。

比如，頤中高山18層小高層，套一48平，成交價(jià)53萬(wàn)，單價(jià)一萬(wàn)一。

老破小的地位下滑不斷，加速被拋棄。

老破小遭受了多方面的打擊，被外圍新房截殺流失了一部分受眾；房東換房需求，著急出售掛牌，持有群體也在流失。

老城區(qū)老破小的困境，本質(zhì)上是樓市發(fā)展迭代的一個(gè)縮影。

相反，香港中路附近，有抗打的較新小區(qū)。比如，十幾年房齡的魯商首府，樓層不錯(cuò)的大套三，價(jià)格比較堅(jiān)挺。

魯商首府155平的成交價(jià)，高達(dá)585萬(wàn)。

3、正在失去投資屬性

這兩年，老城區(qū)房東壓力很大。

有些昔日熱門(mén)學(xué)區(qū)房，隨著新生人數(shù)的下降，受歡迎程度也在下降，也稱(chēng)：失寵房。

在青島，高學(xué)歷高凈值人群很多，對(duì)生活、對(duì)品質(zhì)有高要求。

有資金實(shí)力的人，更認(rèn)可市區(qū)熱門(mén)板塊。購(gòu)買(mǎi)力水平，最終決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

老破小本身因?yàn)榉魁g、戶(hù)型、無(wú)電梯、停車(chē)位少、物業(yè)管理等多方面問(wèn)題，逐步被改善群體拋棄了。

但是，畢竟是市區(qū)，地段、交通、商業(yè)等資源還是不錯(cuò)的。只要價(jià)格到位，剛需還是積極入場(chǎng)的。

但剛需的購(gòu)買(mǎi)力實(shí)在太差，首付能力低。在青島老城區(qū)，單價(jià)一萬(wàn)多的老破小，追隨者多是剛需群體。

等這批年輕人成長(zhǎng)數(shù)年，有了穩(wěn)定積蓄之后，他們也會(huì)迅速換房，轉(zhuǎn)向戶(hù)型好、產(chǎn)品好的新房。

從另一個(gè)角度說(shuō)就是：房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性，是從高能級(jí)向下傳導(dǎo)的。

從青島城市的角度看，高能就是市南嶗山前海一線(xiàn)；隨后就是新興的幾個(gè)新板塊，比如張村河、浮山新區(qū)。

這些板塊最先穩(wěn)定，其他區(qū)域還在波瀾起伏。

樓市經(jīng)過(guò)深度震蕩調(diào)整，現(xiàn)在逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期。

先是熱門(mén)板塊的新房穩(wěn)定下來(lái)，隨后是次新房，最后才是老破小。

這時(shí)候，再一門(mén)心思去研究投資一套二手房，可得謹(jǐn)慎了。