每年這個時候，我都會看幾份報告。

一份是招行的年報。因為招行是中國銀行業(yè)優(yōu)等生，個人客戶數(shù)據(jù)披露比較詳實，能看出很多有意思的點(diǎn)。

比如2022年，招行披露過他們13萬戶的私人銀行客戶，每戶的平均資產(chǎn)2813萬元。而一般客戶的戶均資產(chǎn)，就一萬多元。

只是從2023年開始，招行年報開始減少相關(guān)信息的披露了。

我最近還看了國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。公報顯示東北三省去年的常住人口，比前年少了82萬人。如果把時間拉長，過去十年，東北三省一共少了：

1250萬人。

季節(jié)的確漫長。

還有一份報告，每年這個時候，都由一家房企發(fā)布。對我來說，這是了解中國房地產(chǎn)的一扇窗口。

它是保利每年發(fā)布的《不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

上周，保利發(fā)布了今年的白皮書。我翻了翻，印象最深的是保利說，不動產(chǎn)是一個龐大而復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，市場的回穩(wěn)就不僅僅是結(jié)構(gòu)性的修復(fù)，而應(yīng)該是：

整個生態(tài)系統(tǒng)的再平衡。

這是說，房地產(chǎn)的問題不僅是房地產(chǎn)的問題。房地產(chǎn)只是經(jīng)濟(jì)大盤的一部分，包叔好友獸爺說：

蒸一鍋飯，不可能只有一粒米熟了。

1

保利的白皮書已經(jīng)發(fā)了九年。

此前的八本白皮書，他們幾乎準(zhǔn)確預(yù)言了之后的市場規(guī)模、走向。有時甚至能給房企和消費(fèi)者提供戰(zhàn)略決策建議，和投資建議。

2017年，他們率先提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入總量峰值時代；2018年，他們開始認(rèn)真去杠桿，成為龍頭中唯一一條紅線都沒踩的企業(yè)；2023年，保利預(yù)言了市場的極端分化，提出“結(jié)構(gòu)性長?！?，預(yù)告了買方時代來臨……

而在去年中央提出“止跌回穩(wěn)”之前，保利就已經(jīng)在白皮書里明確提出新的“不動產(chǎn)觀”，呼吁：

穩(wěn)定資產(chǎn)價格、全面推動預(yù)期改善。

預(yù)期，是一個自我實現(xiàn)的過程。因而解決房地產(chǎn)的問題，不能僅從房地產(chǎn)入手。最關(guān)鍵的是：

要讓大多數(shù)人產(chǎn)生積極的預(yù)期。

而與此前所有的周期不同，無論是股市還是樓市，這次最重要的看點(diǎn)是：

國家隊進(jìn)場。

拿股市來說，國家隊第一次以正式番號登場，只要下跌，就會強(qiáng)勢買入，堅決守衛(wèi)資產(chǎn)價格。凌厲果斷，和以前的作風(fēng)完全不一樣。

正是因為國家隊的出手，讓股市平穩(wěn)熬過了關(guān)稅戰(zhàn)升級的驚濤駭浪，更給了普通人的信心。

房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府去年9月份以來的雷厲風(fēng)行，也讓人很吃驚。

限制性政策已經(jīng)被掃入了歷史的垃圾堆，從保交樓，到土地回收，收商品房用作保障房，政府都在強(qiáng)勢介入，都是前所未有的動作。

捍衛(wèi)資產(chǎn)價格的態(tài)度非常明確。

更高級別、更大尺度的官方表態(tài)，也刷新了歷史。比如首次將“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”設(shè)定為任務(wù)，比如高層親自為房地產(chǎn)重新定性：

深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性和政治性。

用“政治性和人民性”來描述一個行業(yè)，此前只用在金融業(yè)上。前所未有的定義，賦予了房地產(chǎn)崇高的道德支持。

“止跌”只是工作的第一步，是為了防止金融系統(tǒng)性風(fēng)險。而前兩天召開的政治局會議，對樓市的表述是：

持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

去年四季度以來，穩(wěn)樓市各項政策，的確開始顯效了。

不過，進(jìn)入4月份后，不管是新房還是二手房，樓市的溫度都有所下降。不同城市之間的冷熱溫差，也在擴(kuò)大。

就算同一個城市，不同板塊不同項目之間，也存在著溫差。

從企業(yè)角度來看，房地產(chǎn)也還在調(diào)整中。中指數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企一季度銷售總額為8101億元，同比下降9.8%；累計銷售總額超百億元的房企共有17家，較去年同期減少4家。

顯然，樓市的穩(wěn)定態(tài)勢，還是需要進(jìn)一步鞏固的。

前段時間，包叔就寫了《》，包括杭州、成都等幾個城市操盤手們，已經(jīng)在“止跌”的基礎(chǔ)上，謀劃回穩(wěn)，扭轉(zhuǎn)預(yù)期了。

2

去年，保利把《房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》改了個名字，改成：

《不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

改名背后，是中國最大開發(fā)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。以前他們重點(diǎn)關(guān)注新房市場和二手房市場。但其實，土地、商業(yè)、辦公、廠房、倉儲，資產(chǎn)價格同樣不容忽視，也都和住宅的波動，息息相關(guān)。

不動產(chǎn)是實體經(jīng)濟(jì)的載體，是金融體系的底層資產(chǎn)。新建住宅不可能脫離其他不動產(chǎn)而立足。

之前的白皮書，保利會花很大的篇幅做技術(shù)性分析，并分享自己的投資紀(jì)律和方法論。

但這一次的報告，他們幾乎都在講未來。

“好房子”今年也首次被列入政府工作報告。前幾天的政治局會議，對房地產(chǎn)市場的表述也包括：

加大高品質(zhì)住房供給。

這也加速推動樓市進(jìn)入了“品質(zhì)時代”。許多房企也涌入了“好房子”賽道，重新投資拿地。

但其實早在2023年，保利就在白皮書里提出，房地產(chǎn)開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡，品質(zhì)居住需求的供需矛盾，將帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。房企接下來要解決的重大課題是：

如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足客戶在房屋品質(zhì)方面的需求。

所以在前兩年，保利已經(jīng)開始加速甩掉一些“包袱”項目，而將資源集中配置于更受市場歡迎的核心資產(chǎn)上。

今年的白皮書，保利繼續(xù)提出，這是一個品質(zhì)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的階段。房企一定要注重產(chǎn)品的長期價值和用戶體驗，通過品質(zhì)提升、技術(shù)創(chuàng)新：

爭取有限客戶。

這意味著房企管理的顆粒度更細(xì)致，通過對各個環(huán)節(jié)的細(xì)致把控和優(yōu)化，提升運(yùn)營效率，降低成本，增強(qiáng)市場競爭力。消費(fèi)者的主流選擇，將是那些能同時提供：

好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活的六邊形戰(zhàn)士。

這兩年，保利打造產(chǎn)品品質(zhì)的能力也在不斷提升。他們自己對于居住空間、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等，也都提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

尤其是今年，光在大本營廣州，他們就將陸續(xù)推出四五個高品質(zhì)的好房子。

好房子還意味著各種創(chuàng)新。中國不動產(chǎn)依然是全球最大的單體市場。保利覺得，最有希望出現(xiàn)“大集成商”，能打通全產(chǎn)業(yè)鏈，能把新技術(shù)和新材料以最快速度投入使用。

所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，不僅包括住宅的上下游，還包括物業(yè)服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理、住房租賃、康養(yǎng)、酒店、商業(yè)、建筑施工及設(shè)計、會展、文旅、金融服務(wù)……

在開始去杠桿的那年，保利就已經(jīng)在布局這件事了。他們是為數(shù)不多擁有完整產(chǎn)業(yè)鏈能力的企業(yè)。

今年春節(jié)期間，宇樹科技的機(jī)器人上春晚、扭秧歌，《哪吒2》打破歷史紀(jì)錄，DeepSeek在全球人工智能領(lǐng)域脫穎而出，這些現(xiàn)象級事件，極大提振了社會對綜合國力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

保利認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)增長方式已逐漸向“技術(shù)驅(qū)動模式”轉(zhuǎn)變。正因為中國經(jīng)濟(jì)有這樣的韌性，所以他們認(rèn)為：

資產(chǎn)價格重估，才有巨大的可能性。

3

每年4月份的政治局會議的主題，都與經(jīng)濟(jì)有關(guān)。

往年的會議，都在4月最后一兩天，今年4月份的會議，來得比過去更早一些：

在25號召開的。

時間，有時也是一種重要信號。看下會議通稿，出現(xiàn)最多的字是：

穩(wěn)。

對于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者而言，沒有哪一年的樓市，如同這個4月以來面對如此復(fù)雜的情況一樣。這對從業(yè)者，乃至于決策層，都將是一個考驗。

這兩年，中國樓市經(jīng)歷的回調(diào)，和我們的鄰國日本，其實有一部分類似。日本三十年的先例，實在是太血淋淋了。日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家林直道曾說過：

預(yù)期一旦坍塌，就再難重建。

他們后來相對成功的經(jīng)驗，其實也是：

穩(wěn)預(yù)期。

2000年起，為拯救樓市，日本政府從供給端開始發(fā)力。他們對新房進(jìn)行產(chǎn)品升級，把房貸利率降到了2%，新房稅收優(yōu)惠，停止了郊區(qū)新城開發(fā)，把更多的好地塊擺上貨架。

日本首都圈的房價，終于止跌了。

2015年，日本政府又突然拿出大量核心地段的稀缺寶地，開始造高價公寓，強(qiáng)化了繼承稅，推促著富人為房產(chǎn)買單。

這讓日本大城市的土地價格，創(chuàng)下了連續(xù)7年上漲的紀(jì)錄。

京都陶瓷創(chuàng)始人稻盛和夫曾在自傳寫過公司崛起的故事。最后他是這么總結(jié)的：

只有拼盡全身力氣，神明才會眷顧你。

Ps：白皮書還是應(yīng)該自己讀下，不能聽別人轉(zhuǎn)述。白皮書原文，可以點(diǎn)擊左下角”自取。

珍愛包叔，順手“在看”