京投發(fā)展因計(jì)提存貨、其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款等資產(chǎn)減值以及當(dāng)期銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入較少導(dǎo)致虧損。

01

虧損

4月25日，京投發(fā)展（600683.SH）公告稱(chēng)，2024年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為-14.44億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-10.55億元，虧損超過(guò)上年末凈資產(chǎn)的10%。

虧損超過(guò)凈資產(chǎn)百分之十公告

公告顯示，2024年度京投發(fā)展整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，但因計(jì)提存貨、其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款等資產(chǎn)減值以及當(dāng)期銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入較少導(dǎo)致虧損。

京投發(fā)展稱(chēng)，該事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和償債能力產(chǎn)生重大不利影響，未來(lái)公司將繼續(xù)深耕TOD軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前京投發(fā)展存續(xù)債券5只，存續(xù)規(guī)模44.71億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有8.87億元。

未來(lái)償債現(xiàn)金流

據(jù)最新評(píng)級(jí)報(bào)告，京投發(fā)展主體信用等級(jí)為AA，相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

02

財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，京投發(fā)展是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，并逐步涉及多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性企業(yè)。

作為北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司旗下市場(chǎng)化房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的唯一平臺(tái)，京投發(fā)展擅長(zhǎng)軌道交通車(chē)輛基地一體化開(kāi)發(fā)。

京投發(fā)展官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，京投發(fā)展的控股股東是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司，持股比例為40%，公司實(shí)際控制人為北京市國(guó)資委。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2024年，京投發(fā)展分實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額53.65億元，回款額52.47億元，新開(kāi)工面積9.72萬(wàn)平方米，竣工面積11.19萬(wàn)平方米。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力，受行業(yè)利潤(rùn)壓縮影響，京投發(fā)展綜合毛利率下降，利潤(rùn)總額發(fā)生虧損，公司盈利能力持續(xù)下降。

2023年和2024年，京投發(fā)展分別虧損6.59億和10.55億元，虧損額有擴(kuò)大趨勢(shì)。

歸母凈利潤(rùn)

盈利能力方面，2024年京投發(fā)展的銷(xiāo)售毛利率和凈利率分別為3.61%和-101.92%。

截至2024年末，京投發(fā)展總資產(chǎn)有602.71億元，總負(fù)債529.16億，凈資產(chǎn)有73.56億，公司資產(chǎn)負(fù)債率為87.8%。

近年來(lái)，隨著業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，京投發(fā)展的財(cái)務(wù)杠桿水平明顯上升，若加上60億永續(xù)債，公司財(cái)務(wù)杠桿水平將更高。

資產(chǎn)負(fù)債率

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，京投發(fā)展主要以非流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的68%。

截至2024年末，京投發(fā)展非流動(dòng)負(fù)債有359.27億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有352.69億元。

此外，京投發(fā)展還有流動(dòng)負(fù)債169.89億元，主要為合同負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有58.92億元。

相較于短債壓力，京投發(fā)展的流動(dòng)性緊張，其賬上貨幣資金僅有40.26億元，較2023年末大幅下滑6成，且不足以覆蓋短債，公司存在一定短期償債壓力。

財(cái)務(wù)彈性方面，截至2023年末，京投發(fā)展銀行授信總規(guī)模有79.93億，其中未使用授信額度為24.56億元，公司備用資金一般。

銀行授信

整體來(lái)看，京投發(fā)展債務(wù)總規(guī)模有411.61億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為78%。

有息負(fù)債占比較高，2024年京投發(fā)展財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)3.39億元，對(duì)公司盈利空間形成較大侵蝕。

融資渠道方面，作為上市公司，京投發(fā)展渠道較多元，其主要通過(guò)借款、發(fā)債以及股權(quán)等方式融資，此外還有租賃、股權(quán)質(zhì)押等渠道。

資產(chǎn)質(zhì)量方面，京投發(fā)展存貨規(guī)模較大，截至2024年末有447.41億元，主要為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)成本，未來(lái)存在一定跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和去化壓力。

03

發(fā)展歷程

2009年，京投發(fā)展獲準(zhǔn)非公開(kāi)發(fā)行股票。

北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司持有京投發(fā)展29.81%的股權(quán)，成為第一大股東；中國(guó)銀泰投資有限公司持有公司24.83%的股權(quán)，成為第二大股東。

京投發(fā)展名稱(chēng)由“銀泰控股股份有限公司”變更為“京投銀泰股份有限公司”。

2010年，京投發(fā)展引進(jìn)并運(yùn)營(yíng)亞太地區(qū)首家安達(dá)仕（Andaz）酒店，酒店選址上海新天地。

2015年，京投發(fā)展股東中國(guó)銀泰投資有限公司向程少良協(xié)議轉(zhuǎn)讓本公司部分股份，股權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)完成后，程少良持股20.78%成為第二大股東。

2016年，公司更名為“京投發(fā)展股份有限公司”。