01

前兩天，據(jù)重慶多家自媒體爆料，重慶又一家房屋租賃托管公司暴雷了。

圖源小樹聊房

本該3月支付的租金拖欠到4月。但到了本月20號(hào)該付租金的時(shí)候，這家公司又提出再次延期三個(gè)月。

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據(jù)爆料，這家叫X寓的公司僅僅是去年一年在重慶地區(qū)便已經(jīng)收了上千套房子，而目前業(yè)主維權(quán)群已經(jīng)集合了150多人，并且仍在持續(xù)增加當(dāng)中。

這下業(yè)主們不干了，紛紛跑到公司去討要說(shuō)法。

去了才發(fā)現(xiàn)，這家公司幾乎已經(jīng)人去樓空，只剩下幾個(gè)辦公人員。

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看到這個(gè)消息，我很意外。

意外的不是這家公司為什么會(huì)暴雷，而是這家公司為什么到現(xiàn)在才暴雷。

因?yàn)檫@家X寓的套路，我在兩年前就領(lǐng)教過(guò)了。

02

我在華僑城有一套清水房，接房沒(méi)多久就接到X寓工作人員打來(lái)的電話，問(wèn)我的房子是否考慮出租。

我想清水房租給誰(shuí)??？一個(gè)月幾百塊錢租來(lái)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)？

于是就隨口問(wèn)了一句：能租多少？

誰(shuí)知電話那頭的業(yè)務(wù)員大嘴一張，就給我報(bào)了個(gè)6000！

吶呢?。?/p>

聽到這個(gè)價(jià)格，我一下就來(lái)精神了。

月供5000，租金6000？相當(dāng)于我啥事兒不干每月還能倒拿1000，坐等房子升值，何樂(lè)而不為啊。

但作為一個(gè)縱橫樓市十幾二十年的資深投資人，我知道天上是不會(huì)掉餡餅的。

幾秒鐘的興奮之后，我馬上冷靜下來(lái)。

我那套房子周邊還不成熟，要啥啥沒(méi)有，人都見不到幾個(gè)。就算是拎包入住的精裝房，租金也最多就3000出頭的水平。

你這個(gè)6000的租金，是準(zhǔn)備租給哪個(gè)大冤種？

事出反常必有妖。

我非常警惕地問(wèn)，那是不是要業(yè)主先裝修好？

果不其然，對(duì)方說(shuō)基礎(chǔ)裝修可以業(yè)主自己裝，但由于他們是拿來(lái)做民宿，所以軟裝必須由他們公司來(lái)做，才能符合他們公司統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

不出意外，這個(gè)錢是由業(yè)主來(lái)出的。

我問(wèn)軟裝要多少錢。

對(duì)方再次大嘴一張，給我報(bào)一個(gè)8萬(wàn)8。

到了這個(gè)時(shí)候，整個(gè)套路的輪廓已經(jīng)基本清楚了，于是我禮貌地告訴對(duì)方，不用了，謝謝。

03

X寓的套路其實(shí)一眼就能看穿，只是很多人被高租金蒙蔽了雙眼，心存僥幸。

今天我就來(lái)給大家擦亮雙眼，看看市面上的托管公司到底藏了哪些貓膩。不只X寓一家，還有套路更深的。

套路一

賺你的裝修費(fèi)

你盯著他的高租金，他盯著的卻是你裝修的本金。

以我接到的那個(gè)電話為例，8萬(wàn)8的軟裝，至少含淚凈賺你5萬(wàn)8，然后再拿這5萬(wàn)8來(lái)慢慢補(bǔ)貼你的租金。

你以為收到的高租金，其實(shí)都是你自己的錢。

幾個(gè)月后，就開始以種種理由拖欠，直至暴雷跑路，就像現(xiàn)在這樣，只留下拿著天價(jià)裝修的業(yè)主們?cè)陲L(fēng)中凌亂。

無(wú)恥不？更無(wú)恥的還在后面。

一些業(yè)主早已繳納了裝修款，但軟裝根本就沒(méi)有進(jìn)場(chǎng)，業(yè)主卻能一直收到租金。

而合同的意思卻是，只要每個(gè)月給你房租，就算十年不裝修也不算違約。

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8萬(wàn)8的軟裝費(fèi)，你賺5萬(wàn)8就算了，現(xiàn)在干脆連剩的那3萬(wàn)都想一起吞掉。緬北的電詐來(lái)了都得喊你一聲師傅。

套路二

賺資金的時(shí)間差

托管公司的租金一般是按月支付給房東的，但租客的租金卻是押一付三，押一付六的。

這時(shí)，托管公司手里就有了靠時(shí)間差沉淀下來(lái)的資金池。

這些資金用來(lái)干什么？

當(dāng)然是拿來(lái)補(bǔ)貼空置房源租金的虧空，誘騙更多的韭菜，賺取更多的裝修費(fèi)。

而這其中的風(fēng)險(xiǎn)卻是完全由租客來(lái)承擔(dān)的。

在運(yùn)營(yíng)能力跟不上擴(kuò)張步伐的情況下，如果沒(méi)有新的房東和租客給這場(chǎng)游戲持續(xù)輸血，崩盤就成為唯一的結(jié)局。

套路三

金融套現(xiàn)

按道理說(shuō)，租客把租金打給托管公司，托管公司再把租金打給房東。即使托管公司跑路，房屋被房東收回，租戶損失的也不過(guò)是一個(gè)季度的租金和一個(gè)月的押金而已。

但有些托管公司的玩法卻讓我大開眼界。

一些租客在租房時(shí)被托管公司要求綁定“XX分期”貸款業(yè)務(wù)。

在租房伊始，“XX分期”貸款平臺(tái)就已經(jīng)將一年的房租打給了公司，而租客支付的租金其實(shí)是在向貸款平臺(tái)還貸。

當(dāng)托管公司跑路，房子被房東收回，租客的貸款卻是要一分不少還進(jìn)去的。如果不還，征信就會(huì)上黑名單。

玩到這一步，說(shuō)明托管公司從一開始就做好了跑路的準(zhǔn)備了。

04

不管是過(guò)去一些樓盤的返租銷售，還是超市充值返利，還是現(xiàn)在的托管租賃，我們都能看到“龐氏騙局”的影子。

什么是“龐氏騙局”？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是以高額回報(bào)誘騙客戶的本金，再用新韭菜的錢給老韭菜發(fā)“收益”，拆東墻補(bǔ)西墻，騙更多人入坑，最后卷錢跑路。

那是不是房子都不能交給托管公司了呢？

當(dāng)然不是。

因?yàn)槭忻嫔线€是有許多老老實(shí)實(shí)做事的托管公司，包括我們團(tuán)隊(duì)也在給客戶提供實(shí)實(shí)在在的托管服務(wù)。

特別是對(duì)于很多人在外地的房東朋友，房子空著太浪費(fèi)，自己管理又太費(fèi)事，這個(gè)時(shí)候，一家靠譜的托管公司是能幫上大忙的。

那我們?cè)鯓臃直婺男┦钦?jīng)做服務(wù)的公司，哪些是“龐氏騙局”呢？

我教大家?guī)讉€(gè)方法。

第一，看前期投入符不符合市場(chǎng)價(jià)格。

有些托管公司是不需要前期投入的；有些則采用墊資的方式，再?gòu)暮笃诘淖饨鹬械挚邸?/p>

但如果是清水房，那多少還是要求投入一定的基礎(chǔ)裝修費(fèi)用，因?yàn)檫@也是一筆不小的開銷，一般托管公司也墊不起。

要不要前期投入不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是這個(gè)價(jià)格符不符合正常的市場(chǎng)報(bào)價(jià)。

如果托管公司給你的報(bào)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)更低，或持平，或只是略高一點(diǎn)，都屬正常。

因?yàn)楫吘挂o你保底租賃，預(yù)留一點(diǎn)利潤(rùn)來(lái)對(duì)沖空置期的風(fēng)險(xiǎn)也是合理的。

就算托管公司跑路，你就當(dāng)用正常的價(jià)格把房子裝修了，也吃不了什么虧。

但如果給你報(bào)的價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，這個(gè)時(shí)候就要提高警惕了。

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第二，看承諾的租金是否高于市場(chǎng)水平。

高租金的同時(shí)還能給你保底？

這個(gè)事情本身就不合理。所以當(dāng)你看到高于市場(chǎng)的租金回報(bào)時(shí)，先別急著開心，因?yàn)榉到o你的租金有可能就是從你的高價(jià)裝修款里面來(lái)的。

當(dāng)然，也有可能是從“新韭菜”的裝修款里來(lái)的。

不承諾高租金，哪里騙得來(lái)這么多的韭菜？

第三，看房屋狀態(tài)是否正常。

不要以為把房子交給托管公司就萬(wàn)事大吉了。

沒(méi)事就去房子蹓跶一下，看看房子的裝修進(jìn)度如何，是否真的有租客。如果你在外地，可以讓托管公司給你發(fā)視頻。

一旦發(fā)現(xiàn)房屋狀態(tài)異常，那就要想辦法立即止損。

不要等到托管公司都跑路了才發(fā)現(xiàn)自己的巨額裝修款只換來(lái)一地雞毛。