文｜鄧浩志

昨天我們談到，進(jìn)入4月份之后，全國樓市突然再次大幅降溫。這和近期不斷升溫的全球關(guān)稅戰(zhàn)有直接關(guān)聯(lián)。如果關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)樓市已經(jīng)產(chǎn)生了具體影響，接下來樓市又會(huì)往怎樣的發(fā)展呢？我認(rèn)為這個(gè)問題回答有很大難度，難就難在它不取決于樓市自身的問題，而取決于關(guān)稅戰(zhàn)的發(fā)展，而川總的政策又是沒譜的，說話也是不算話的。所以我們嘗試推演幾種可能性。

預(yù)測未來3個(gè)月左右，房地產(chǎn)市場乃至外貿(mào)形勢，甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能都會(huì)進(jìn)入觀望期，在不確定性沒有消除之前是不適宜布局的，任何出手都會(huì)更加謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)市場也不會(huì)例外，所以樓市和土地市場大概率會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的、短期的降溫周期。之后情況可能會(huì)逐步明朗起來。而不同情況，不同結(jié)局，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)政策會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)生變化。

我認(rèn)為大致有三種可能：

第一種，雙方徹底封鎖，徹底脫鉤，連轉(zhuǎn)口貿(mào)易也受到較大沖擊。這是最糟糕的結(jié)果，代價(jià)肯定也是沉重的，雙方的經(jīng)濟(jì)都會(huì)受到重創(chuàng)。任何大招，比如量化寬松貨幣政策，強(qiáng)力刺激房地產(chǎn)等等，可能都不會(huì)太好使，頂多只能放緩下滑的幅度和速度。在這種情況下，房地產(chǎn)成交量可能會(huì)回到去年1—3季度的水平。房價(jià)，包括大城市房價(jià)，可能還會(huì)進(jìn)一步下滑一個(gè)臺(tái)階。我對(duì)多個(gè)人工智能平臺(tái)都提問了，它們認(rèn)為這種可能性存在，但概率很小，因?yàn)槊绹赡軙?huì)先頂不住。

第二種，邊打邊談，美方有豁免的范圍，我方也會(huì)精準(zhǔn)反擊，影響雖然有，但不至于全面脫鉤，但全球供應(yīng)鏈將重塑，影響也是長遠(yuǎn)的。根據(jù)人工智能平臺(tái)的預(yù)期，這種可能性較高。這種情況下，房地產(chǎn)將承擔(dān)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的主要任務(wù)。勢必有更多利好政策推出，甚至有鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)投資的可能。大水漫灌也不足為奇，這能讓更多的資金流入樓市和其他領(lǐng)域。這時(shí)候的樓市總體上應(yīng)該能企穩(wěn)，但市場分化會(huì)進(jìn)一步分化。以往分化存在大城市和小城市之間。未來進(jìn)一步分化則以這座城市經(jīng)濟(jì)外貿(mào)依存度，或者出口產(chǎn)品對(duì)美依存度進(jìn)行分化。而且，由于全球供應(yīng)鏈出現(xiàn)重構(gòu)，某些城市的特定優(yōu)勢可能不再，不排除會(huì)因此陷入經(jīng)濟(jì)上的中期下滑，繼而影響樓市和房價(jià)。

第三種，美國實(shí)際妥協(xié)，川總只是嘴上拿回點(diǎn)顏面，基本又回到目前的狀態(tài)。但人工智能預(yù)測，哪怕就算川總崩了，換其他人上臺(tái)，新的貿(mào)易框架也未必回到互利狀態(tài)。所以這個(gè)可能性也比較低。

所以總的來說，中國外貿(mào)形勢或加快重塑。而房地產(chǎn)市場，尤其是各個(gè)城市的基本競爭力將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。由此也影響著房地產(chǎn)市場，和這座城市房價(jià)未來的漲跌預(yù)期。