文/十一弟

今年初，綠城發(fā)行了一筆美元債，本金5億美元，為期三年。

境外美元債融資，單純看企業(yè)的主體信用。

從2021年下半年以來，樓市低迷，開發(fā)商暴雷，還能發(fā)得出美元債的房企，寥寥無幾。

綠城上一次發(fā)行美元債，還是2022年，停滯了整整三年時(shí)間。

這次發(fā)行的5億美元債，其實(shí)是房企境外融資的一次破冰——

它意味著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在出清，企業(yè)信用在修復(fù)，很有典型性。

這筆美元債，綠城的發(fā)行利率很高——

8.45%。

目前，綠城的整體融資成本僅為3.7%。

上個(gè)月，它在境內(nèi)的發(fā)債利率，只有4.37%；

三年前，發(fā)行最后一筆美元債時(shí)，利率為4.7%。

很多人不理解，綠城為何要舍近求遠(yuǎn)，跑到境外市場尋求高息融資。

這其中，有很大一部分原因是匯率波動(dòng)。

之所以要發(fā)行這筆5億美元債，是因?yàn)樗鼘⒂袃晒P美元債，在最近幾個(gè)月內(nèi)到期。

這兩筆美元債，在2020年發(fā)行，還剩下本金7.4億美元待還。

按照彼時(shí)的美元匯率，相當(dāng)于融資50億人民幣。

今年，這兩筆美元債即將到期。

若綠城從境內(nèi)匯出資金兌付，按照當(dāng)前的美元匯率，它需要償還53.4億人民幣。

因此，綠城在境外發(fā)行美元債，以舊換新，是成本更低的融資通道。

過去幾年間，由于美元升值，給上市房企的業(yè)績，帶來了巨大壓力。

去年，匯率波動(dòng)讓綠城損失了1個(gè)多億的利潤。

它全年的凈利潤，還不到16億。

財(cái)務(wù)管理更精細(xì)、手頭上財(cái)務(wù)資源更充裕的企業(yè)，懂得未雨綢繆，往往會(huì)提前對沖匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

比如，華潤置地。

光是去年上半年，由于匯率波動(dòng)，就讓它損失了2億利潤。

華潤置地安排了掉期工具來對沖匯率風(fēng)險(xiǎn)，鎖定的遠(yuǎn)期匯率，覆蓋了6億美元本金。

去年，匯率波動(dòng)也讓龍湖集團(tuán)損失慘重，丟掉了5.4億利潤。

但它提前安排掉期工具作了對沖，抵消了全部損失。

這增厚了上市公司的盈利水平。

去年，龍湖的銷售規(guī)模，維持在千億以上，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)。

在百強(qiáng)房企榜單上，2024年凈利潤過百億的開發(fā)商，還剩下三家——

華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)。

在財(cái)務(wù)管理上，龍湖一直做得很出色——

它不僅守住了剛性債務(wù)不違約、不展期的風(fēng)險(xiǎn)底線。

甚至在安排掉期、鎖定匯率這些精細(xì)動(dòng)作上，也管控到位了。

對于企業(yè)管理，龍湖的創(chuàng)始人，講過一句話——

天晴補(bǔ)屋頂，雨夜趕長路。

這句話的本質(zhì)，其實(shí)就是四個(gè)字——

未雨綢繆。

即便在最好的行情里，也要做最壞的打算。

2022年，開發(fā)商還沒有大批倒下，龍湖就在內(nèi)部做過一次壓力測試——

如果整個(gè)公開市場融資對房企關(guān)閉，龍湖應(yīng)該怎樣活下去？

這是一次應(yīng)對極端市場風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)演練，龍湖得出了答案——

以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，去壓降有息債務(wù)，從而倒逼業(yè)務(wù)發(fā)展。

守住了正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，也會(huì)克制住投資性沖動(dòng)、規(guī)模上的沖動(dòng)。

也就是說，從一開始，龍湖就已經(jīng)預(yù)判到了財(cái)務(wù)上將會(huì)承受的壓力。

于是，它提前踩了剎車，收縮規(guī)模，壓降債務(wù)，把更多的精力和資源，用來強(qiáng)化業(yè)務(wù)韌性。

去年，龍湖的銷售額1011億，現(xiàn)金回款率超過100%。

它的有息債務(wù)，已經(jīng)減少到了1763億。

一年時(shí)間里，壓降了163億。

今年的債務(wù)目標(biāo)，是進(jìn)一步削減到1400億左右。

龍湖的融資成本，已經(jīng)下降到了4%；整體債務(wù)期限，拉長到了十年以上。

未來一年內(nèi)到期的有息債務(wù)，占比17%，而龍湖手上持有494億現(xiàn)金資源，足以覆蓋短期債務(wù)。

開發(fā)業(yè)務(wù)之外，龍湖還有商場、物業(yè)等龐大的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)。

這些業(yè)務(wù)板塊，不僅為它貢獻(xiàn)了豐厚的利潤，還產(chǎn)生了源源不斷的現(xiàn)金流。

去年，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過了267億，增長了7.4%，占上市公司營收比重將近21%。

連同資本開支在內(nèi)，龍湖在去年的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入60億以上。

尤其是龍湖天街等商業(yè)物業(yè)，不僅產(chǎn)生了穩(wěn)定現(xiàn)金流，還能從銀行換取貸款融資，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

去年，龍湖從銀行拿到了大概300億的經(jīng)營性物業(yè)貸款。

到現(xiàn)在，龍湖的經(jīng)營性物業(yè)貸款規(guī)模，已經(jīng)增至773億。

這些經(jīng)營性物業(yè)貸款，置換了之前的信用融資，大大增強(qiáng)了債務(wù)的安全性。

有了正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，以及暢通的融資渠道，在整體收縮的行情下，龍湖依然保持了一定的拿地節(jié)奏。

去年，它在全國九個(gè)城市，拍下了9塊地，權(quán)益地價(jià)將近52億。

今年一開年，龍湖又在上海、蘇州拍下了兩塊地。

不過，在拿地策略上，龍湖依然是收縮聚焦，伺機(jī)而動(dòng)。

剛剛舉行的業(yè)績會(huì)上，龍湖的管理層作了表態(tài)——

“現(xiàn)階段，還是以債務(wù)安全為第一位，優(yōu)先于增量投資�！�

“財(cái)務(wù)安全是發(fā)展底線，履行所有債務(wù)的安全兌付�！�

“把公開市場不違約、銀行貸款不逾期，作為首要原則�！�

對龍湖來說，今年是債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年。

年初，它償還了65億的信用債。

早在去年底，龍湖就已經(jīng)籌集好了資金，存放在了償債專戶。

幾個(gè)月后，還有30多億信用債將要到期。

據(jù)說，龍湖已經(jīng)開始往還款賬戶里面打錢了。