文/謝逸楓

今年樓市小陽(yáng)春的走勢(shì)，基本呈現(xiàn)出五大特征，符合老漢2月底房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷，即3月樓市傳統(tǒng)旺季，以總體平淡、熱點(diǎn)城市火爆、城市和一二手商品房分化、量?jī)r(jià)上漲、改善典型的結(jié)婚和學(xué) 區(qū)及換房需求為主流。

總體來(lái)看，新房“小陽(yáng)春”市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能弱于過(guò)去兩年。第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2025年3月28日， 60城3月新房成交面積1219萬(wàn)平方米，較前2月均環(huán)比上升42%，增幅接近 24 年的44%、低于23 年的71%（疫情結(jié)束集中放量影響）。

3月環(huán)比增長(zhǎng)42%，其中一線、二線城市分別環(huán)比增長(zhǎng)36.4%、增長(zhǎng)44.8%。 3月同比下降6.5%，較前2月月均同比下降7.8%小幅收窄， 其中一線、二線城市分別同比增長(zhǎng)2.2%、 下降9.0%， 說(shuō)明新房銷(xiāo)售規(guī)模、增長(zhǎng)面臨波動(dòng)壓力。

反映“小陽(yáng)春”復(fù)蘇動(dòng)能并未超預(yù)期，趨勢(shì)接近年季節(jié)性特征。同比指標(biāo)看， 3月單月同比下降6.5%，較前2月月均同比下降7.8%小幅收窄。當(dāng)前積極因素是新房同比增速邊際穩(wěn)定，主要得益于前期政策驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)信心改善。

入市信心、來(lái)訪、轉(zhuǎn)化率三項(xiàng)微觀指標(biāo)趨穩(wěn)。但新房銷(xiāo)售短期掣肘難解，即二手價(jià)格和掛牌天量沖擊帶來(lái)的庫(kù)存流速較低、優(yōu)質(zhì)土地供給的總量稀缺。展望后市， 4-5月新房銷(xiāo)量同、環(huán)比存在走弱可能，熱點(diǎn)城市具備熱度分化邏輯。

第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月1日-3月30日，44城新房、22城二手房成交面積同比下降2.0%、同比增長(zhǎng)33.5%，環(huán)比增長(zhǎng)50.3%、環(huán)比增長(zhǎng)57.3%，顯示當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度延續(xù)，市場(chǎng)仍在“止跌回穩(wěn)”路上。

第三方數(shù)據(jù)顯示，截止2025年3月28 日，17城3月二手房成交面積933萬(wàn)平方米，較前2月月均環(huán)比上升37%，增幅與24 年持平、低于23年的 96%。 從同比指標(biāo)看， 3 月單月同比增長(zhǎng)42.7%，較前2月均同比增長(zhǎng)38.1%增幅擴(kuò)大。

二手房3月環(huán)比增幅略低于新房，不意味二手房復(fù)蘇動(dòng)能更弱，與前期二手成交基數(shù)已較高等因素有關(guān)。同比增幅繼續(xù)走擴(kuò)反映市場(chǎng)維持高熱，二手成交持續(xù)高增，主要源自于現(xiàn)房對(duì)居住需求的優(yōu)先吸引，價(jià)格及區(qū)位等優(yōu)勢(shì)。

前面房地產(chǎn)市場(chǎng)中，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的“底部共識(shí)”增強(qiáng)，來(lái)源于市場(chǎng)數(shù)據(jù)的趨勢(shì)來(lái)看。預(yù)計(jì)4月-5月熱點(diǎn)城市二手房成交同比維持高增，2025年二手房持續(xù)受益于對(duì)新房的“替代效應(yīng)”，二手房成交強(qiáng)于一手房。

克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為1230萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)79%，同比上升4%。春節(jié)后季節(jié)性需求釋放、政策寬松及房企促銷(xiāo)推動(dòng)成交回升，一季度30城累計(jì)成交2810萬(wàn)平方米，同比上漲7%。

分能級(jí)來(lái)看，整體一線韌性強(qiáng)于二三線城市，一線3月單月環(huán)比翻番，同比增14%，累計(jì)同比增25%，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷(xiāo)對(duì)路樓盤(pán)入市，也使得整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。

京廣深均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增，北京核心區(qū)改善盤(pán)入市帶動(dòng)結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至49萬(wàn)平方米，累計(jì)同比正增19%。僅上海單月同比微降7%，不及去年同期。因此，3月得益于供給放量、房企營(yíng)銷(xiāo)力度增加，迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”行情。

二三線城市小陽(yáng)春成色相對(duì)一般，成交量與去年持平，更多是局部復(fù)蘇。成都、青島成交量居前且同環(huán)比齊增，成都多個(gè)新規(guī)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)刺激成交規(guī)模穩(wěn)中有增，青島單月成交82萬(wàn)平方米，說(shuō)明樓市小陽(yáng)春依然是局部現(xiàn)象。

合肥經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，3月迎來(lái)階段性放量，同環(huán)比和累計(jì)同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長(zhǎng)春、濟(jì)南、惠州、東莞、無(wú)錫、常州等雖然本月環(huán)比持增，但同比和累計(jì)同比仍為負(fù)值，短期內(nèi)需求疲軟。

今年熱點(diǎn)城市的北京、上海、廣州、深圳、杭州等樓市小陽(yáng)春來(lái)了，成交量創(chuàng)過(guò)去三年同期最高紀(jì)錄。一方面是新建商品住宅成交量、二手房網(wǎng)簽、平均房?jī)r(jià)創(chuàng)新的高水平，應(yīng)該是過(guò)去一二年最高的紀(jì)錄。

麟評(píng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10城（北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門(mén)、東莞、佛山）3月1日至30日二手住宅成交89898套，同比上漲25.77%。1月1日至3月30日，二手住宅成交212772套，較去年同期上漲24.55%。

鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）均價(jià)64999元/平方米，同比上漲11.7%、環(huán)比上漲17.4%。成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量創(chuàng)去年10月以來(lái)最高水平。

住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月北京二手房網(wǎng)簽19234套，環(huán)比上漲91.96%，與2024年同期相比上漲約34.7%。3月網(wǎng)簽量為24個(gè)月以來(lái)第二高水平（僅次于2024年12月），反映出春節(jié)后市場(chǎng)熱度的延續(xù)。

中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月上海新建商品住宅成交面積68.3萬(wàn)平，環(huán)比增加145.1%，是一季度成交最多的月份。3月供應(yīng)46.8萬(wàn)平，環(huán)比增加396.0%。入市29個(gè)項(xiàng)目中，6個(gè)10萬(wàn)+樓盤(pán)。有6個(gè)8-10萬(wàn)元/平的高端改善項(xiàng)目。

第三方計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月上海二手房網(wǎng)簽量達(dá)2.94萬(wàn)套，同比上漲43%，環(huán)比增長(zhǎng)75%。這一數(shù)據(jù)雖未突破市場(chǎng)期待的“3萬(wàn)套”門(mén)檻，但已創(chuàng)下自2024年 “9.29”新政實(shí)施后的月度成交次高峰。

住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月-3月廣州市一手商品房網(wǎng)簽面積218.56萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)17.7%，二手商品房交易登記面積282.58萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)27.6%。一二手商品房成交面積連續(xù)3個(gè)月同比增長(zhǎng)。

2025年1月廣州一手商品房網(wǎng)簽101.51萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)37%，二手商品房交易登記面積124.41萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)30.8%。2月廣州一手商品房網(wǎng)簽41.04萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)4.4%，二手商品房交易登記面積為55.44萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)6.1%。

3月廣州一手商品房網(wǎng)簽76萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)5.2%，二手商品房交易登記面積為102.73萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)38.7%。2025年一季度全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)36.8%，全市11個(gè)區(qū)同比增幅均超過(guò)10%。

二手住宅交易登記面積242.27萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)26.2%，全市11個(gè)區(qū)均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。截至3月末廣州市一手住宅庫(kù)存面積1022.62萬(wàn)㎡，比上年末（1079.26萬(wàn)㎡）減少56.64萬(wàn)㎡，去庫(kù)存周期14.3個(gè)月，比1月末（14.9個(gè)月）減少0.6個(gè)月。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月（統(tǒng)計(jì)周期：2月26日至3月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽10866套、108.47萬(wàn)平方米，對(duì)比受春節(jié)影響交易量不高的2月，環(huán)比增長(zhǎng)73.08%和74.34%。

2025年1-3月（統(tǒng)計(jì)周期:2024年12月26日至2025年3月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽27182套、271.90萬(wàn)平方米，同比分別大幅增長(zhǎng)19.80%和19.57%。毫無(wú)疑問(wèn)，改善住房需求成市場(chǎng)主流。

樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量10239套，環(huán)比增長(zhǎng)53.6%，同比增長(zhǎng)66.2%。其中一手網(wǎng)簽4161套，環(huán)比增長(zhǎng)67.5%，同比增長(zhǎng)47.2%；二手住宅網(wǎng)簽6078套，環(huán)比增長(zhǎng)65.3%，同比增長(zhǎng)58.3%。

3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量過(guò)萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)53.6%，同比增長(zhǎng)66.2%。價(jià)格連續(xù)6個(gè)月企穩(wěn)，小陽(yáng)春勢(shì)頭十足，3月新房成交均價(jià)5.34萬(wàn)元/平，二手房成交均價(jià)6.36萬(wàn)元/平。3月深圳二手房錄得量為7703套，接近8000套的“繁榮線”。

3月底深圳一手預(yù)售住宅庫(kù)存量為26655套，按近12個(gè)月一手預(yù)售住宅月均去化速度（月均3474套）計(jì)算，去化周期為7.7個(gè)月。按近6個(gè)月一手預(yù)售住宅去化速度（月均4593套）計(jì)算，去化周期已經(jīng)降至5.8個(gè)月。

第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月杭州十區(qū)新建商品房成交6500套左右，環(huán)比2月份增加143%，同比去年3月有小幅上漲。此外，3月?lián)u新房的人多了起來(lái)，4445套住宅入市，有約1.2萬(wàn)組家庭參與搖號(hào)，整體中簽率37.61%。

第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月杭州二手房成交量1.24萬(wàn)套，成交量環(huán)比增長(zhǎng)109.7％，同比增長(zhǎng)44.2％。僅次于2021年3月1.28萬(wàn)套峰值，創(chuàng)下4年來(lái)次新高。供需雙向改善，新增房源量環(huán)比增加36％，客源量增長(zhǎng)23％，帶看量提升58％。

熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交整體活躍，但城市區(qū)域、板塊之間呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化。一方面是剛需的熱點(diǎn)城市區(qū)域、板塊“以?xún)r(jià)換量”特征延續(xù)，而核心區(qū)改善房源的房?jī)r(jià)已經(jīng)率先企穩(wěn)。一方面是一線城市的成交量比二線城市好。

3月新建商品住宅、二手房交易量攀升、大幅度增長(zhǎng)，主要由三大需求驅(qū)動(dòng)。首先是去年底減稅、今年前2月樓市利好政策，市場(chǎng)延續(xù)結(jié)婚、上學(xué)、換房的改善需求井噴。其次是春節(jié)后積壓的購(gòu)房需求集中釋放。

最后是好房子、高端房、豪宅房、現(xiàn)房的供應(yīng)量猛增，學(xué) 區(qū)房和戶(hù)籍放寬的剛性需求和改善置業(yè)需求的火爆出現(xiàn)。3月是一線、二線熱點(diǎn)城市學(xué) 區(qū)房落戶(hù)的“沖刺期”，購(gòu)房者趕在4月底前買(mǎi)下學(xué) 區(qū)房落戶(hù)。