2月下旬開始，上海的房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，一系列信號讓地產(chǎn)申度的粉絲及身邊一些有購房需求的朋友坐立難安——此時出手，怕回暖不真樓市還會下行；不出手，又怕錯過了目前仍有議價機會的窗口期，未來價格真的全面上漲。

于是，申度君決定認真寫一篇文章，為身邊最近一直在咨詢我的各種類型的人群，做一個申度的解讀。但是友情提示：文章僅代表個人觀點，不作為任何投資的參考。

首先，上個結(jié)論：

目前，上海樓市回暖的本質(zhì)是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值重估”，而非全局性反彈。

1/剛性需求可以重點考慮外環(huán)內(nèi)次新房源，或者靠近地鐵的老公房，并且尋找好的議價時機；

2/改善型買家可優(yōu)先布局內(nèi)環(huán)稀缺新房及核心區(qū)次新二手房；

3/投資者需警惕遠郊泡沫，關(guān)注城市更新板塊和產(chǎn)業(yè)融合項目；

4/尋求保值群體應(yīng)遠離非軌交老破小，轉(zhuǎn)向租賃熱點或低密商品房。

01

市場：從“點狀回暖”到“結(jié)構(gòu)性分化”

2025年的上海樓市呈現(xiàn)出顯著的“結(jié)構(gòu)性回暖”特征。截至目前，3月二手房單月成交突破2萬套已成定局，沖擊2.5萬套。前3個月，新房認購率超100%的樓盤占比44%。而土地市場，溢價率突破40%的地塊頻現(xiàn)，每土拍必出現(xiàn)地王。但不同區(qū)域、產(chǎn)品類型和人群需求的分化愈發(fā)明顯。

上海二手房成交情況，數(shù)據(jù)來源網(wǎng)上房地產(chǎn)

上海樓市已告別普漲時代，回暖動能集中于核心區(qū)高端住宅、規(guī)劃落地的新興板塊及稀缺資產(chǎn)，而遠郊和低品質(zhì)房源仍面臨去化壓力。

1. 新房市場：內(nèi)環(huán)供求比127.54%，價格同比上漲15.16%；外環(huán)外以價換量，折扣暗降5-10%。

2. 二手房市場：2024年成交24萬套創(chuàng)四年新高，但70%成交依賴降價，700萬以上改善房源占比提升。

3. 土地市場：樓板價同比上漲14.5%，房企利潤率壓縮至13%，倒逼產(chǎn)品高端化。

02

不同人群的購房時機分析

以下從不同購房需求人群角度深度分析購房時機及避雷點：

一、剛性購房需求：聚焦政策窗口與價格洼地

剛性需求（首次置業(yè)、婚房、落戶等）是上海樓市的底層支撐力量，2025年市場回暖中，這類群體的購房邏輯更需關(guān)注政策紅利釋放周期與價格觸底信號。

1）外環(huán)剛需板塊觸底反彈：

2025年1-2月，外環(huán)外二手房成交均價同比下跌12%，但臨港、奉賢新城等板塊因地鐵規(guī)劃（如15號線南延伸）帶動價格企穩(wěn)，部分房源出現(xiàn)5-8%的議價空間。

2）動遷房“以價換量”機會：

截至2025年3月，上海外環(huán)動遷房庫存去化周期達18個月，部分房齡20年內(nèi)的動遷社區(qū)（如浦東惠南、寶山顧村）出現(xiàn)“滿五唯一”房源，單價可低至3.5萬/㎡，且稅費減免優(yōu)勢明顯。

3）3-4月謹慎追高：

2025年3月上半月二手房日均成交926套，外環(huán)內(nèi)剛需房源（300萬以下）成交周期縮短至30天，部分板塊出現(xiàn)房東臨時加價5-10萬元現(xiàn)象，剛性需求可以避開3月下旬至4月中旬的成交高峰期。

先鎖定意向區(qū)域、意向房源，觀察至到6月前后集中談判。

4）產(chǎn)品可優(yōu)先關(guān)注:

外環(huán)內(nèi)房齡10年內(nèi)的60-90㎡兩房，兼具保值與置換潛力；

中環(huán)至外環(huán)地鐵站1公里內(nèi)的“滿五唯一”老公房，單價4.5-5.5萬/㎡，總價250萬以內(nèi)，且舊改預(yù)期（2025年計劃改造2000年前老舊小區(qū)）提供增值潛力。

二、改善型需求：瞄準核心區(qū)稀缺資源

現(xiàn)狀：2024年上海140㎡以上大戶型成交占比同比提升57%，黃浦濱江、徐匯濱江等板塊的豪宅認購率超300%，市中心改善型需求持續(xù)釋放。

購房邏輯：

1. 地段為王：黃浦、徐匯等核心區(qū)新房限價倒掛。

2. 產(chǎn)品升級：高端項目容積率低、科技配置高，承接高凈值人群置換需求。

3. 政策紅利：取消“普通住宅”標準后，核心區(qū)二手房稅費降低，中高端房源流通性增強。

三、投資型需求：聚焦規(guī)劃紅利與倒掛紅利

現(xiàn)狀：2024年上海3000萬以上豪宅成交占全國61.6%，但遠郊投資客占比從30%降至15%，市場偏好轉(zhuǎn)向確定性收益。

策略分化：

1. 長線持有：浦東新楊思、大零號灣等規(guī)劃落地板塊，承接產(chǎn)業(yè)人口紅利。

2. 短期套利：前灘、徐匯濱江等一二手倒掛超20%的限價新房，打新收益率穩(wěn)定。（仍有房地聯(lián)動價限制的項目已經(jīng)不多了）

3. 風(fēng)險警示：臨港、金山等遠郊板塊庫存去化周期超5年，價格較2024年高點回落25%。