很多人說(shuō)，房地產(chǎn)小陽(yáng)春來(lái)了，成交活躍，價(jià)格回升。

要不是天天關(guān)注著，我差點(diǎn)都信了。

打眼一看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)幾乎都是負(fù)的。

2025年1- 2 月，新建商品房銷售面積 10746 萬(wàn)平方米，同比下降 5.1% ，降幅比上年全年收窄 7.8 個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。

有一個(gè)數(shù)據(jù)是正的，庫(kù)存。

2 月末，商品房待售面積 79891 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 5.1% 。其中，住宅待售面積增長(zhǎng) 6.6% 。

貸款同比下降86%，這才是釜底抽薪。

網(wǎng)上有個(gè)問(wèn)題，說(shuō)如何看待“2025年1-2月，中國(guó)居民累計(jì)新增貸款547億元，同比下降86%”？

房子是一種典型的杠桿資產(chǎn)。按照20%首付比例，80%貸款，杠桿率1:4。房?jī)r(jià)的上漲，從需求端，主要取決于貸款規(guī)模。再細(xì)分看，取決于居民的加杠桿能力和加杠桿意愿。

說(shuō)人話，就是手里有沒(méi)有錢，預(yù)期未來(lái)會(huì)不會(huì)有錢。

杠桿產(chǎn)品是個(gè)雙刃劍。

一方面讓你立刻享有了當(dāng)前本不能享有的東西，但是也要同時(shí)承擔(dān)高額的時(shí)間成本和價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

舉個(gè)例子，100萬(wàn)的房子，貸款80%，30年期，總計(jì)利息高達(dá)50萬(wàn)元。相當(dāng)于實(shí)際購(gòu)房成本150萬(wàn)。如果將來(lái)房?jī)r(jià)不漲，實(shí)際虧損50萬(wàn)元。

同時(shí)，由于存在4倍杠桿，只要房?jī)r(jià)下跌20%，首付就跌沒(méi)了，相當(dāng)于炒期貨爆倉(cāng)了。這個(gè)時(shí)候，再加上利息，房子就是負(fù)資產(chǎn)，成為“毒資產(chǎn)”。

目前，二手房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)達(dá)到20%的水平，好在之前限購(gòu)政策提升了首付比例，才不至于出現(xiàn)大面積爆倉(cāng)。越跌，爆倉(cāng)概率越高，危險(xiǎn)的時(shí)刻其實(shí)還沒(méi)到。

目前看，居民部門杠桿已處于經(jīng)消化不良的狀態(tài)了，居民杠桿率連續(xù)三個(gè)季度下降。

持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

今年的政府工作報(bào)告關(guān)于與房地產(chǎn)行業(yè)著重提了2點(diǎn)：

1.持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。包括調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，收購(gòu)存量商品房，保交房等。

2.好房子首次寫(xiě)入報(bào)告。最近也關(guān)注了北京的幾個(gè)第四代住宅，確實(shí)好。大面寬，3米層高，高得房率等。

為什么要強(qiáng)調(diào)好房子？我們來(lái)推演一下這里面的邏輯。

有好房子就有“壞房子”，我們可否理解為。好房子是新房，壞房子是二手房，說(shuō)好房子好，意味著壞房子不好。只有對(duì)比，才會(huì)刺激好房子銷售，刺激新房的銷售，這樣才有賣地收入。

至于二手房的死活，不好意思，讓一讓。

最近問(wèn)幾個(gè)身邊的年輕人，房?jī)r(jià)便宜了這么多，為啥還不買房？

他們說(shuō)：為什么要買房？我租房挺好的，

為了結(jié)婚么？抱歉，我對(duì)結(jié)婚不感興趣，

為了孩子上學(xué)么？對(duì)不起，不是很想要小孩，

為了有個(gè)家？租個(gè)房子也是家。

額.....

說(shuō)到底，前人挖了個(gè)坑，想讓后人接盤(pán)，自己套現(xiàn)離場(chǎng)，結(jié)果，年輕人根本不往坑里跳。

回到市場(chǎng)，今年春天，成交確實(shí)很活躍。

可是為什么存量越賣越高？為什么不掛最低價(jià)就賣不出去？個(gè)中緣由，只有經(jīng)歷過(guò)才有體會(huì)。

所以，要想找人接盤(pán)，請(qǐng)抓住這次機(jī)會(huì)。