1

黃奇帆以對(duì)房地產(chǎn)的把脈精準(zhǔn)而出名。

就在今年1月12日，在一場(chǎng)峰會(huì)上，黃奇帆暢談了他對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的看法。

他對(duì)房地產(chǎn)的分析，倒是打開(kāi)了一個(gè)別開(kāi)生面的視角。

黃奇帆列舉了自從2020年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)整的幾個(gè)指標(biāo)數(shù)字，拿去年的指標(biāo)數(shù)字和2020年高峰期去比較，得出了一個(gè)觸目驚心的對(duì)比。

他講了5個(gè)指標(biāo)。

第一個(gè)指標(biāo)是房地產(chǎn)的建筑量。2020年是22億平方米，2024年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)估算全年，大致是6億多平方米。2024年相比于2020年的建筑量，大致下跌了65%。

第二個(gè)指標(biāo)是一手房銷售。2024年一手房銷售相較于2020年，差不多降了60%。

第三個(gè)指標(biāo)是土地批租量，差不多也減少了60%。

這三個(gè)數(shù)字是土地和商品房的各個(gè)維度的數(shù)量，大概都是下滑了60%左右。

另外兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是房?jī)r(jià)，一個(gè)是按揭貸款的數(shù)量，房?jī)r(jià)相較于2020年大致向下40%，按揭貸款的年度量比2020年減少了50%。

這5個(gè)指標(biāo)，你連在一起看，三個(gè)60%，一個(gè)40%，一個(gè)50%，真的是觸目驚心。

這一波房地產(chǎn)的調(diào)整，稱得上是20年來(lái)最大的一波調(diào)整。

黃市長(zhǎng)為什么要列舉出來(lái)房地產(chǎn)這幾個(gè)數(shù)字呢。是想說(shuō)明兩個(gè)事情。

第一個(gè)事情，是這輪房地產(chǎn)的調(diào)整史無(wú)前例。

第二個(gè)事情是這輪房地產(chǎn)的調(diào)整基本上接近了尾聲。

站在2025年的這個(gè)春天，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)正踩在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，正踩在行業(yè)新時(shí)代和舊時(shí)代的分界線上。

他有個(gè)觀點(diǎn)是我比較認(rèn)可的。

他說(shuō)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，不同于美國(guó)2008年的次貸危機(jī)，也不同于日本90年代的崩盤。

美國(guó)的次貸危機(jī)，是在零首付和杠桿層層嵌套的嚴(yán)重透支下發(fā)生的金融海嘯。

日本90年代的崩盤，是房地產(chǎn)調(diào)整疊加了金融系統(tǒng)的崩塌，再加上美國(guó)的貨幣收割，由此導(dǎo)致失去的三十年。

我們的房地產(chǎn)調(diào)整，是單純的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，而這次房地產(chǎn)調(diào)整的最大問(wèn)題，就是產(chǎn)能過(guò)剩。

所以，救房地產(chǎn)的根本，是去庫(kù)存。

各個(gè)城市的房地產(chǎn)復(fù)蘇程度和時(shí)間，最終要靠各個(gè)城市的去庫(kù)存情況來(lái)確定。

2

當(dāng)解決當(dāng)下房地產(chǎn)的問(wèn)題聚焦到去庫(kù)存之后，研究各個(gè)城市的樓市情況，就需要我們將目光放在各個(gè)城市的庫(kù)存量和庫(kù)存去化周期上。

自從去年9月底全國(guó)性的救市以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市的庫(kù)存去化速度陡然加快。

2024年三季度末，全國(guó)典型城市平均消化周期在21.2個(gè)月，像鄭州、武漢這些庫(kù)存量比較大的城市，庫(kù)存去化周期甚至達(dá)到24個(gè)月以上。

而進(jìn)入到2024年年末，短短的三個(gè)月時(shí)間，全國(guó)重點(diǎn)城市的庫(kù)存量和庫(kù)存周期迎來(lái)了拐點(diǎn)。2024年年末，全國(guó)典型城市狹義庫(kù)存在2.02億平方米，全國(guó)典型城市的庫(kù)存周期下降到19個(gè)月。70城大概一半的城市，庫(kù)存周期回到了18個(gè)月的安全區(qū)間。

在這里面，有兩個(gè)城市去庫(kù)存的成績(jī)很是亮眼。

一個(gè)城市是上海，庫(kù)存周期現(xiàn)在在14個(gè)月。

另一個(gè)城市是杭州，杭州庫(kù)存周期僅剩6個(gè)月。

克爾瑞數(shù)據(jù)中心做了個(gè)全國(guó)重點(diǎn)24個(gè)城市庫(kù)存去化周期的大表。

它做了兩個(gè)庫(kù)存去化周期的數(shù)據(jù)，一個(gè)是全市的庫(kù)存去化周期，一個(gè)是城市核心板塊庫(kù)存去化周期。

在這個(gè)全國(guó)庫(kù)存大表里，可以將全國(guó)城市的房產(chǎn)庫(kù)存周期分成三類。

第一類是高庫(kù)存去化難度比較大的城市，庫(kù)存去化在20個(gè)月以上的。

主要有徐州、鄭州、福州、長(zhǎng)春、無(wú)錫、北京、武漢、廣州。

第二類是庫(kù)存周期即將進(jìn)入或者已經(jīng)進(jìn)入健康周期，庫(kù)存去化在10-20個(gè)月之間的。

主要有蘇州、深圳、昆明、廈門、西安、南京、天津、寧波、長(zhǎng)沙、上海、成都、重慶、濟(jì)南、青島、合肥。

第三類是庫(kù)存周期進(jìn)入到緊張周期，庫(kù)存去化在10個(gè)月以下的。

只有一個(gè)城市，杭州。

杭州全市庫(kù)存消化周期只有6個(gè)月，而核心板塊庫(kù)存消化周期只有4.5個(gè)月。

這是個(gè)驚人的數(shù)據(jù)，無(wú)外乎今年春天以來(lái)杭州的土拍和樓市出現(xiàn)了異動(dòng)。

3

今年的春天，杭州的樓市和土拍市場(chǎng)異常熱鬧。似乎上帝給杭州打開(kāi)了一扇窗，所有天時(shí)地利一股腦全部給到了杭州。

春節(jié)期間Deepseek爆火之后，全國(guó)人的目光都聚焦到了杭州。杭州六小龍被放到了鎂光燈下，然后大家突然發(fā)現(xiàn)，杭州的新興科技產(chǎn)業(yè)鏈條已經(jīng)長(zhǎng)成了一片大森林。

蕭山有全球最大的汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群，還有弗迪電池、網(wǎng)易云音樂(lè)新興標(biāo)桿。余杭區(qū)有阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)和快手等巨頭，宇樹(shù)科技在濱江，強(qiáng)腦科技在未來(lái)科技城，Deepseek在核心主城。

除此之外，杭州還有全球安防龍頭的?？低暋⒋笕A股份、宇視科技，還有虹軟科技、當(dāng)虹科技、每日互動(dòng)等上市公司。

湖畔花園、文三數(shù)字生活街區(qū)、西斗門都成了科技創(chuàng)業(yè)者的朝圣地和創(chuàng)業(yè)福地。杭州的新興科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)已經(jīng)形成了。

AI時(shí)代，杭州就這么一不小心站在了全國(guó)其他城市的前頭。如同當(dāng)年的中美科技博弈就是美國(guó)在和深圳的粵海街道辦PK一樣，AI時(shí)代的大國(guó)科技博弈，很有可能就是美國(guó)和杭州的科技賽跑和PK。

所以，全國(guó)人都看到了杭州。這一段時(shí)間全國(guó)有想法的人都在往杭州跑。

想創(chuàng)業(yè)的人在往杭州跑，希望在這里找到新興產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。買房的人買地的人也在往杭州跑。

因?yàn)楹贾萃蝗槐l(fā)的城運(yùn)，突然被發(fā)現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)森林，剩余不多的庫(kù)存吸引了來(lái)自于全國(guó)的開(kāi)發(fā)商和買房人。

就像2月份杭州的土拍，半個(gè)月土拍出14宗土地，12宗都是溢價(jià)成交。最高溢價(jià)率竟然高達(dá)72%。內(nèi)蒙古的開(kāi)發(fā)商都跨越千山萬(wàn)水跑到杭州拿地，參與下這場(chǎng)新興科技城市的土地盛宴。

杭州的樓市也是火的一塌糊涂。

按照冰山大數(shù)找房的數(shù)據(jù)，3月1-9日杭州的二手房成交量，同比去年增幅190%，排在全國(guó)第一名。

杭州的新房市場(chǎng)最近也是一片火熱。隨著入場(chǎng)人數(shù)的增多，杭州的搖號(hào)中簽率也在降低。

今年1-2月，杭州新房搖號(hào)平均中簽率約21.96%，5人搶中1套房，搖號(hào)人數(shù)暴漲141%。

包含杭州的租金，也在春節(jié)之后出現(xiàn)了向上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這是和其他城市不一樣的地方。

杭州這個(gè)城市，產(chǎn)業(yè)和樓市正在朝著一個(gè)相輔相成的良性循環(huán)上發(fā)展。

總之，杭州是全國(guó)樓市中一個(gè)非常神奇的城市所在。

杭州的房?jī)r(jià)確實(shí)高，也有泡沫，但是杭州又用新興科技產(chǎn)業(yè)鏈把泡沫填成了混凝土。

這個(gè)城市總是在熱烈、希望和蓬勃之中走向新高度，樓市也跟著水漲船高。尤其是在今年這個(gè)科技大爆發(fā)的時(shí)期，杭州更是全國(guó)人眼中的香餑餑。

今年，如果你有時(shí)間，一定要去杭州。