從本周行情來(lái)看，市場(chǎng)高低切換、風(fēng)格切換已經(jīng)成為了共識(shí)。最近兩天多個(gè)熱點(diǎn)題材表現(xiàn)活躍，且強(qiáng)度不低，說(shuō)明資金也在選擇新方向。但是這種多熱點(diǎn)輪動(dòng)，更考驗(yàn)大家對(duì)于選谷和節(jié)奏的把控。

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以下為正文：

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昨天，寧波晚報(bào)旗下《寧波樓市報(bào)道》發(fā)布了市區(qū)最新的庫(kù)存情況，扣除奉化、北侖，四區(qū)庫(kù)存僅剩11988套。

這個(gè)庫(kù)存水平高不高？我們回顧一下寧波近幾個(gè)月的新房銷(xiāo)量，除掉傳統(tǒng)淡季春節(jié)月（1-2月），去年四季度平均月銷(xiāo)量都在1500套以上。

如果按照月銷(xiāo)1500套計(jì)算，12000套的庫(kù)存，靜態(tài)去化周期僅8個(gè)月，一般認(rèn)為低于9個(gè)月庫(kù)存是偏短缺的，實(shí)際的去化周期可能更短。

因?yàn)檫@12000套庫(kù)存中，還存在很大一部分“死庫(kù)存”。

在文創(chuàng)港有個(gè)樓盤(pán)叫港埠漾琚里，也叫港埠三區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目備案均價(jià)約40000元/平，從2023年5月拿證到現(xiàn)在，總共406套房子，賣(mài)了27套。

剩下的379套住宅，還在繼續(xù)堅(jiān)持40000元/平的售價(jià)，所以還是賣(mài)不掉，那么，這部分庫(kù)存就會(huì)一直存在，沒(méi)有銷(xiāo)售可能性，老司機(jī)把這種庫(kù)存稱為“死庫(kù)存”。

同樣在江北，一個(gè)叫官山印的樓盤(pán)，預(yù)售證領(lǐng)了458套，到現(xiàn)在還剩412套，原因也是一樣的——這個(gè)樓盤(pán)要賣(mài)18000+的均價(jià)，而競(jìng)品樓盤(pán)才賣(mài)14000左右，它不當(dāng)庫(kù)存才怪。

寧波類似的死庫(kù)存還有不少，有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，有的是因?yàn)榈靥幤В€有的是產(chǎn)品有問(wèn)題，這些死庫(kù)存如果不動(dòng)大手術(shù)，很難賣(mài)掉。

扣掉這些死庫(kù)存后，寧波主城區(qū)的實(shí)際可售庫(kù)存就少多了，特別是面積140以下，總價(jià)500萬(wàn)以下的新樓盤(pán)，庫(kù)存已經(jīng)告急。

還是《寧波樓市報(bào)道》發(fā)布的數(shù)據(jù)：90平以下的商品房，海曙、鎮(zhèn)海都只有幾十套；鄞州有518套，乍一看還挺多，但其中480套是姜山的沐春里（備案價(jià)26000元/平），除掉它鄞州就只剩30多套了；江北還有349套，但都是莊橋北、慈城這些板塊，市區(qū)基本沒(méi)得買(mǎi)。

市區(qū)剛需盤(pán)基本絕跡。

再來(lái)看看更大的面積段——90-120平，剛需/剛改的樓盤(pán)，也是市場(chǎng)需求最大的產(chǎn)品。

海曙有925套，但70%在高橋、集士港、古林、望春、橫街等外圍區(qū)域，如果地段不嫌棄，目前還有得選。

江北這個(gè)面積段，主要分布在莊橋、慈城、蓀湖，共有1900多套。慈城現(xiàn)在的價(jià)格14000左右，尾盤(pán)不多；莊橋庫(kù)存超千套，最便宜也要20000左右；蓀湖房?jī)r(jià)最低，但幾乎0配套。

鄞州的選擇就少了，市區(qū)僅有的兩三個(gè)有剛需/剛改盤(pán)都漲價(jià)了，東方臻悅的小面積單價(jià)來(lái)到了30000元附近；要價(jià)格便宜的，只能去姜山、五鄉(xiāng)、東錢(qián)湖，而且?guī)缀跻捕际俏脖P(pán)。

圖表源自公眾號(hào)《寧波樓市報(bào)道》

如果再上升一個(gè)檔次，總價(jià)400-500萬(wàn)出頭，差不多120-140平的戶型，市區(qū)總庫(kù)存可能都不到1000套了。這個(gè)總價(jià)段的改善客戶最多，都是賣(mài)了老破小準(zhǔn)備置換的，但要找房子新一點(diǎn)、地段學(xué)區(qū)好一點(diǎn)，產(chǎn)品要素還不錯(cuò)的樓盤(pán)，真是千難萬(wàn)難。

現(xiàn)在反而是高端改善選擇多一寫(xiě)，如總價(jià)800萬(wàn)+的樓盤(pán)，明湖有兩個(gè)，今年還再開(kāi)兩個(gè)；高新區(qū)有兩個(gè)，接下來(lái)還要賣(mài)一塊地；下應(yīng)有一個(gè)，矮柳有一個(gè)，如果江北永紅要賣(mài)，大概率也是這個(gè)價(jià)位段。

高改的春天才剛剛開(kāi)始。

真正想買(mǎi)房的人，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上選擇不多了，但一些不買(mǎi)房，或者買(mǎi)不起房的人，卻天天在鼓吹房?jī)r(jià)還會(huì)大跌，庫(kù)存多得賣(mài)不完云云。

如果單論輿論，主流一定是看空的，因?yàn)榭疹^能引起更多人共鳴。任何時(shí)候，買(mǎi)房都只是少數(shù)人，寧波一年新房二手房加起來(lái)成交不到10萬(wàn)套，但市區(qū)人口有300多萬(wàn)，所以90%的人都是不買(mǎi)房的。

不買(mǎi)房的人，一般來(lái)說(shuō)都傾向于看空。

但對(duì)于真正想買(mǎi)房的人，如果跟著大眾輿論走，往往會(huì)吃虧。去年10月以來(lái)，不少樓盤(pán)的剛需戶型已經(jīng)漲了不少，包括二手次新房也漲了不少，對(duì)于要買(mǎi)這樣的房子的人來(lái)說(shuō)，幾個(gè)月過(guò)去后，要真金白銀多付不少錢(qián)。

就未來(lái)新增供應(yīng)來(lái)看，在土地價(jià)格不降，容積率降低，贈(zèng)送面積增加的情況下，開(kāi)發(fā)商大概率也會(huì)選擇做豪宅，或者做高改，而不會(huì)做剛需和剛改，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本太高，而剛需的售價(jià)又太低，基本沒(méi)法操作。

所以剛需/剛改未來(lái)的需求，逐漸都要過(guò)渡到二手房市場(chǎng)去了。二手房市場(chǎng)是個(gè)高度分化的市場(chǎng)，老破小（大）和安置房還在嘩嘩跌，但很多次新房已經(jīng)企穩(wěn)回升了。

地段好一點(diǎn)的次新房，會(huì)越來(lái)越體現(xiàn)出稀缺性，特別是在鄞州，面向剛需和剛改的次新二手房，會(huì)越來(lái)越搶手。

二手房整體掛牌量其實(shí)也在下降，目前已經(jīng)來(lái)到95000套左右，這里面也有不少死庫(kù)存，也就是掛價(jià)奇高，不是誠(chéng)心出售的房源。

真正可售房源要少得多。

最近二手房的成交相當(dāng)好，這個(gè)月肯定超5000套，4月份大概率也不會(huì)差到哪里去。二手房成交已經(jīng)有半年時(shí)間的回溫，價(jià)格底越來(lái)越確鑿。

老司機(jī)天天都會(huì)被問(wèn)到房?jī)r(jià)還會(huì)跌多少，如果你相信房?jī)r(jià)還會(huì)跌的，不要來(lái)問(wèn)我，在這個(gè)階段，我完全不看跌，如果這時(shí)候還不能止跌的小區(qū)，不要去看，都是問(wèn)題樓盤(pán)。