內容摘要：2025年優(yōu)質地塊推介會（新城、青西篇）共涉及9幅地塊（14宗用地），出讓面積共計34.17公頃。朱家角三宗地塊容積率再次被上調至1.0以上；原計劃中鐵四局人才公寓用地變更等。

近日，青浦區(qū)舉辦了“高效賦能·共贏未來”2025年優(yōu)質地塊推介會。

本次推介會共15幅地塊（含組團地塊，24宗地塊），總出讓面積達66.66公頃（約999.9畝），其中住宅用地用地面積為65.94公頃（約989.1畝）

上期，我們編寫了《2025青浦區(qū)優(yōu)質地塊推介會（青東篇）》。

本期，我們將詳解2025青浦區(qū)優(yōu)質地塊推介會（新城、青西篇）。

從規(guī)劃層面來說，本次推介會最大的亮點就是，去年朱家角三宗普通商品房地塊容積率剛調降至標志性的1.0以下，即0.8。而這次推介會圖表顯示，上述三宗地塊又意外再次被調升至1.0以上（即1.01）。

本期文章我們將聚焦青浦新城及青西地區(qū)（朱家角鎮(zhèn)和練塘鎮(zhèn)）。本次推介會上述區(qū)域共涉及9幅地塊（14宗用地）。出讓面積共計34.17公頃（約合512.55畝），其中住宅用地面積為33.44公頃（約合501.6畝）。

下面我們逐一介紹一下：

一、青浦新城中央商務區(qū)

本次推介會涉及青浦新城中央商務區(qū)共5幅地塊（6宗用地），其中14-04、16-04為組合地塊，其余為單幅獨立地塊（詳見附圖）。

中央商務區(qū)是青浦新城著力打造的“1+3”重點板塊中的“1”

上述5幅地塊總出讓面積10.32公頃（約合154.8畝），其中住宅用地面積為9.59公頃（143.85畝）

如果以行政區(qū)劃劃分，上述地塊涉及夏陽街道和香花橋街道。其中，夏陽街道涉及一幅地塊，即盈港東路北側75-04地塊。

75-04地塊面積0.97公頃（約14.55畝），為商住綜合用地。區(qū)位優(yōu)越，緊鄰新城站樞紐和綠地繽紛城。

青浦區(qū)夏陽街道盈港東路北側75-04地塊規(guī)劃指標：

出讓面積：0.97公頃（約14.55畝）
住宅用地面積：0.82公頃（約12.3畝）
用地性質：商住
容積率：1.8

已批復的上位規(guī)劃顯示，原75-04地塊用地面積一致，用地性質同樣為商住用地（住宅40%，商務辦公用地40%，商業(yè)服務用地20%），容積率高達4.0，建筑高度80米。

這意味著，上述地塊將按照最新變化有一輪控規(guī)調整。

本次推介會青浦新城中央商務區(qū)另外4幅地塊（5宗用地）隸屬于香花橋街道?？偝鲎屆娣e為9.35公頃（140.25畝），其中住宅地塊面積為8.77公頃（131.55畝）。

4幅地塊中，竹盈路北側14-04、16-04地塊為組合用地，其中竹盈路北側14-04地塊為純住宅用地，而竹盈路北側16-04地塊為商住綜合用地。

竹盈路北側14-04地塊規(guī)劃指標

出讓面積：1.99公頃（約29.85畝）
住宅用地面積：1.99公頃
用地性質：住宅
容積率：2.2

該地塊推介會顯示的容積率指標與已批復的上位規(guī)劃一致，現(xiàn)有控規(guī)顯示，該地塊建筑高度為50米，住宅套數(shù)386套。

竹盈路北側16-04地塊規(guī)劃指標

出讓面積：2.8公頃（約42畝）
住宅用地面積：2.3公頃（34.5畝）
用地性質：商?。ㄗ≌?0%，商業(yè)20%）
容積率：2.5

推介會上述地塊面積和容積率指標與上位規(guī)劃一致，故建筑高度50米，住宅套數(shù)509套相應數(shù)據(jù)可以參考。

其余3幅地塊（外青松公路東側52-04、外青松公路東側61-06地塊、新達路南側63-05地塊），推介會資料顯示這三幅地塊均為單幅純住宅用地。

但值得一提的是外青松公路東側61-06地塊。本次推介會資料顯示該地塊為住宅用地，這里的住宅用地用途應該為“普通商品房”。如果我們的判斷成立，這意味著61-06地塊將再次變更用地性質。

去年1月，《上海市青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細規(guī)劃 57、61街坊局部調整（公眾參與草案）》公示發(fā)布。其中，便包括了外青松公路東側61-06地塊，該公示顯示，上述地塊用地性質由原三類住宅組團用地調整為四類住宅組團用地（也就是人才公寓），建筑高度由36米提升至60米

上述規(guī)劃調整已于2024年3月獲得批復。

上述原公示地塊調整還包含了61-02地塊用地性質由原商業(yè)服務業(yè)用地、教育科研設計用地綜合用地（C2C6）調整為商務辦公用地。

當初，上述規(guī)劃調整公示主要是為了引入中鐵四局智慧創(chuàng)新（上海）總部項目，61-06地塊計劃作為中鐵四局總部項目的人才公寓。

這在青浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局黨組《關于巡察集中整改進展情況的通報》資料中也印證了我們此前報道的觀點?！巴▓蟆碧岬?，在導入新城標志性項目上主動跨前，對接新城公司中央商務區(qū)引入中鐵四局項目的招商訴求，完成《青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細規(guī)劃57、61街坊局部調整》，發(fā)揮規(guī)劃引領保障作用。

如果61-06地塊還是四類住宅組團用地并用作中鐵四局總部項目的人才公寓，那么其不應該被納入這次推介會內容。

那么，61-06地塊重新被規(guī)劃調整為三類住宅組團用地，是否意味著引入中鐵四局第二總部項目或將生變呢？有三種可能性：

1、用地范圍縮減，取消原61-06地塊人才公寓地塊？
2、整體項目取消？
3、61-06地塊調整為普通商品房用地，由中鐵四局開發(fā)。

2022年7月，中鐵四局擬在青浦新城中央商務區(qū)范圍內設立集團第二總部是作為市級“潮涌浦江”系列五大新城引入的重大項目之一。

原計劃中鐵四局項目去年三季度拿地、去年年內開工，但截至目前項目推進已長達兩年多之久，但相關地塊還尚未出讓，更別提開工了。

外青松公路東側52-04規(guī)劃指標

出讓面積：1.39公頃（約20.85畝）
住宅用地面積：1.39公頃
用地性質：住宅
容積率：2.0
建筑高度：36米
住宅套數(shù)：262套

（建筑高度及住宅套數(shù)數(shù)據(jù)參考已批復的上位規(guī)劃）

外青松公路東側61-06地塊規(guī)劃指標

出讓面積：1.2公頃（約18畝）
住宅用地面積：1.2公頃
用地性質：住宅
容積率：2.0
建筑高度：36米
住宅套數(shù)：230套

（該地塊規(guī)劃指標接近去年1月公示調整前的用地指標，也就是新城中央商務區(qū)控規(guī)，故地塊建筑高度及住宅套數(shù)數(shù)據(jù)參考上位規(guī)劃。）

新達路南側63-05地塊規(guī)劃指標

出讓面積：1.87公頃（約28.05畝）
住宅用地面積：1.87公頃
用地性質：住宅
容積率：1.6

相對于上位規(guī)劃，該地塊面積盡管一致，但容積率指標已有原批復的2.2調低至1.6，故原建筑高度50米和住宅套數(shù)385套不作參考。

這意味著，上述61-06地塊、63-05地塊都將面臨新一輪控規(guī)調整。

青浦新城中央商務區(qū)公建配套設施齊全。

推介會地塊周邊幼兒園、小學、初中均有規(guī)劃（詳見附圖）。

另外，新城中央商務區(qū)還規(guī)劃了上達中央公園、新城站TOD片區(qū)（含地標建筑），市民中心、長三角演藝中心、工業(yè)博物館、體育中心等。

青浦新城中央商務區(qū)最近一次“土拍”為去年11月，上海盤谷作為唯一競買人如愿以底價（零溢價）總價約9.15億元摘得該板塊57-01地塊，成交樓面價為18000元/平方米。

目前，青浦新城中央商務區(qū)在售樓盤均價在45000元/平方米上下。

這是該開發(fā)商在新城中央商務區(qū)拿下的第二幅住宅地塊。2021年，上海盤谷正式打入青浦住宅市場。當年10月12日，上海盤谷同樣以底價約10.96億元成功競得青浦區(qū)夏陽街道中橫涇路東側06A-01地塊

2024年7月，“最江南，最未來”2024青浦區(qū)土地推介會舉行，今年推介會上的新達路南側63-05地塊、盈港東路北側75-04地塊、竹盈路北側14-04、16-04地塊也在其中。

青浦新城中央商務區(qū)2處用地變性，以迎接這家央企的入駐

青浦新城南站周邊地區(qū)規(guī)劃已形成方案，空置商辦樓面臨用途調整等

“禁墅令”松動，2024青浦區(qū)土地推介會朱家角3宗地塊容積率0.8

“再下一城”，盤谷以零溢價9.15億元摘得青浦新城中央商務區(qū)地塊

二、青浦新城未來城市樣板區(qū)

本次推介會涉及青浦新城未來城市樣板區(qū)板塊共一幅組團地塊（4宗用地），即由46-01、47-04、49-01、50-01地塊組成。

未來城市樣板區(qū)行政區(qū)劃上歸青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，板塊上其集中建設樣板區(qū)隸屬于青浦新城范圍。也是青浦新城“1+3”重點板塊之一，是青浦新城重點打造的綠色生態(tài)城區(qū)領先示范區(qū)三大城市板塊之一

本次推介會上未來城市樣板區(qū)板塊組團地塊出讓面積總計7.46公頃（約合111.9畝），均為純住宅用地。

未來城市樣板區(qū)板塊組團地塊（4宗用地），本次推介會的規(guī)劃數(shù)據(jù)與已批復上位規(guī)劃對應地塊規(guī)劃指標基本一致。根據(jù)上位規(guī)劃，上述地塊規(guī)劃住宅套數(shù)總計1369套。

4宗地塊規(guī)劃指標如下：

46-01地塊規(guī)劃指標

出讓面積：1.45公頃（約28.05畝）
住宅用地面積：1.45公頃
用地性質：住宅
容積率：1.8
建筑高度：40
住宅套數(shù)：222套

47-04地塊規(guī)劃指標

出讓面積：2.34公頃（35.1畝）
住宅用地面積：2.34公頃
用地性質：住宅
容積率：2.5
建筑高度：60米
住宅套數(shù)：502套

49-01地塊規(guī)劃指標

出讓面積：2.23公頃（33.45畝）
住宅用地面積：2.23公頃
用地性質：住宅
容積率：1.8
建筑高度：40米
住宅套數(shù)：335套

50-01地塊規(guī)劃指標

出讓面積：1.44公頃（21.6畝）
住宅用地面積：1.44公頃
用地性質：三類住宅組團用地
容積率：2.5
建筑高度：60米
住宅套數(shù)：310套

青浦新城未來城市樣板區(qū)規(guī)劃總面積約6.8平方公里由集中建設樣板區(qū)和生態(tài)空間樣板區(qū)組成。其中集中建設樣板區(qū)，也就是本次推介會地塊所在片區(qū)位于青浦大道以西，北至新塘江，西至新開涇江、三分蕩，南至三分蕩路（規(guī)劃），面積約1.2平方公里；其余為生態(tài)空間樣板區(qū)，即生態(tài)廊道（詳見附圖）。

青浦新城未來城市樣板區(qū)周邊規(guī)劃配套完善，片區(qū)東側有17號線淀山湖大道站，萬達茂商圈。板塊西側有生態(tài)空間廊道，環(huán)境優(yōu)美，東南角規(guī)劃了海棠體育公園，休閑健身兩相宜。

教育資源方面，板塊內規(guī)劃了1所九年一貫制學校和2所幼兒園。

建設中的中山醫(yī)院青浦新城院區(qū)就位于板塊北側。

青浦新城未來城市樣板區(qū)還尚未有住宅用地出讓，但其土地出讓價格可以參考青浦新城中央商務區(qū)，新城中央商務區(qū)最近一期“土拍”地塊57-01地塊，成交樓面價為18000元/平方米。根據(jù)容積率不同，未來城市樣板區(qū)樓面價預計大致也在18000元/平方米上下浮動。

去年，青浦區(qū)土地推介會上，青浦新城未來城市樣板區(qū)共涉及6宗地塊，除了包含這次的4宗地塊外，還有45-01地塊、48-01地塊。截至目前，這6宗地塊均尚未出讓。

“禁墅令”松動，2024青浦區(qū)土地推介會朱家角3宗地塊容積率0.8

三、朱家角鎮(zhèn)地塊

本次推介會涉及朱家角鎮(zhèn)域嚴格意義上應該為3幅地塊（含組團），除了上述提到的青浦新城未來城市樣板區(qū)地塊，還有珠溪路東側I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側D02-12地塊，其隸屬于朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元。

官方推介會資料將上述朱家角鎮(zhèn)后面兩幅地塊也列為了青浦新城，我們認為這實屬不妥。這樣的“簡化”稱呼容易引起誤導。

截至目前，青浦新城范圍在市級規(guī)劃層面還僅限于《上海市新城規(guī)劃建設導則》所規(guī)定的91.1平方公里（詳見附圖）

而朱家角G50以北城市開發(fā)邊界用地被青浦區(qū)內部定義為青浦新城功能聯(lián)動區(qū)（朱家角）。

從開發(fā)權屬來說，青浦新城功能聯(lián)動區(qū)商住開發(fā)權由青浦新城公司主導。

本次推介會出乎意料的是，將去年推介會上朱家角鎮(zhèn)3宗地塊容積率均重新展示為了“1.0”以上，即容積率1.01。盡管從產品線上來說，兩者區(qū)別不大，但就政策層面來說，容積率“1.0”作為開發(fā)強度的分水嶺，還是很極具“標志性”意義的。

這意味著，住宅用地容積率1.0以下規(guī)劃指標依舊很難松動。

事件回顧：

2024年7月29日，“最江南，最未來”2024青浦區(qū)土地推介會舉行。原朱家角鎮(zhèn)珠溪路東側I05-06、I05-20地塊及淀山湖大道南側D02-12地塊容積率被展示為了0.8。

2024年11月，《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)先行啟動區(qū)QD-001單元控制性詳細規(guī)劃I01、I05、I06、I11、D02街坊局部調整公示》正式發(fā)布，上述三宗地塊容積率正式被規(guī)劃調整為0.8，其中I05-06、I05-20地塊地塊編號改為了I05-26、I05-28地塊。

“限墅令”正式松動，青浦朱家角3幅住宅地塊0.8容積率規(guī)劃落地

這意味著，上述地塊很可能還要進行一輪控規(guī)調整。

珠溪路東側I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側D02-12地塊總出讓面積為8.26公頃（約合123.9畝），均為純住宅用地。

珠溪路東側I05-26規(guī)劃指標

出讓面積：1.54公頃（23.1畝）
住宅用地面積：1.54公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

珠溪路東側I05-28地塊規(guī)劃指標

出讓面積：3.25公頃（48.75畝）
住宅用地面積：3.25公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

淀山湖大道南側D02-12地塊規(guī)劃指標：

出讓面積：3.47公頃（52.05畝）
住宅用地面積：3.47公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

上述地塊盡管也出現(xiàn)在去年推介會清單中，但截至目前也均未出讓。

本次朱家角鎮(zhèn)推介會地塊周邊未來教育資源設施豐富，規(guī)劃了兩所幼兒園、一所小學和一所高中。

還有已經啟用的著名民辦蘭生學校。

朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元最近一次“土拍”為2023年。當年10月，同濟在三家競買人中脫穎而出，最終以11.09億元如愿摘得朱家角地塊，溢價率2.12%，成交樓板價為19403元/平方米，該地塊房地聯(lián)動價為44000元/平方米。

共571套，青浦西部新低密度住宅項目方案出爐

四、練塘鎮(zhèn)地塊

本次推介會涉及的練塘鎮(zhèn)地塊，我們早在2024年8月發(fā)布的一篇《青浦首座高鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃正在醞釀》中就有“劇透”。

這次練塘鎮(zhèn)地塊涉及一幅組合地塊，即涇珠路東側21、22地塊，其位于涇珠路、練葦路東北角，占地8.13公頃（121.95畝），容積率僅1.01，是除了朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)片區(qū)3宗地塊外，第四宗1.01容積率地塊。

涇珠路東側21、22地塊距滬蘇湖高鐵練塘站直線距離約2.2公里，目前正在推進高鐵站前組團總用地規(guī)模38.25公頃規(guī)劃。高鐵小鎮(zhèn)將規(guī)劃新的商業(yè)設施等。

涇珠路東側21、22地塊規(guī)劃指標

出讓面積：8.13公頃（121.95畝）
住宅用地面積：8.13公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

青浦首座高鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃正在醞釀

以上為2025青浦區(qū)優(yōu)質地塊推介會（新城、青西篇）詳解。

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來源：綠色青浦、好地網
編輯：大青浦房談