文/謝逸楓

現(xiàn)在就拋出“這些城市房價(jià)可能暴漲、這些城市房價(jià)將暴漲”的猜測，缺乏市場根據(jù)和科學(xué)性。短期之內(nèi)，所謂的“這些城市房價(jià)可能暴漲，這些城市房價(jià)將暴漲”，都不可能實(shí)現(xiàn)，所以除了吸引眼球外，毫無參考價(jià)值。

目前市場上有10來個(gè)城市房價(jià)上漲明顯，最主要的原因是因?yàn)闃潜P限價(jià)、限簽的取消，高價(jià)盤和大戶型盤及高單價(jià)盤成交帶來的結(jié)構(gòu)性、階段性的上漲。其次是政策刺激下，帶來的短期成交量帶來效應(yīng)。最后是資產(chǎn)價(jià)格端修復(fù)的短期效果。

所謂的“這些城市房價(jià)可能暴漲，這些城市房價(jià)將暴漲”猜測，文章中更多的是統(tǒng)計(jì)部門1月房價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)、1-2月成交量比較火爆的十來個(gè)城市統(tǒng)計(jì)，加上人口增長、基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)布局，科教文衛(wèi)的配套簡單概況而已。

“這些城市房價(jià)可能暴漲，這些城市房價(jià)將暴漲”的猜測，為什么無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，是因?yàn)椴环戏績r(jià)暴漲的邏輯、條件。一是供求關(guān)系。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是供大于求，短期無法逆轉(zhuǎn)。供應(yīng)端改善需要時(shí)間、需求端修復(fù)需要時(shí)間。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系沒有逆轉(zhuǎn)之前，所謂的“這些城市房價(jià)可能暴漲，這些城市房價(jià)將暴漲”的猜測都是不現(xiàn)實(shí)的。即使有的城市去庫存周期已經(jīng)短到7個(gè)月-13個(gè)月，在售庫存大、需求端居民收入、預(yù)期和信心未修復(fù)前，房價(jià)暴漲缺乏支撐。

例如深圳住宅庫存去化周期由26個(gè)月降至7個(gè)月，房價(jià)為什么沒有暴漲，僅僅是相當(dāng)于2024年前有所上漲，主要是在售庫存大，需求端的修復(fù)需時(shí)間，及房地產(chǎn)債務(wù)、交房、庫存出清未完成，同時(shí)限制政策未取消及收儲(chǔ)庫存有限。

新房去化周期是市場觀察一個(gè)城市供求關(guān)系的市場動(dòng)態(tài)參考指標(biāo)，用來了解一個(gè)城市現(xiàn)階段的市場供應(yīng)、購買狀況。去化周期超過18個(gè)月是超過警戒線，12個(gè)月內(nèi)是相對(duì)緊張狀態(tài)，6個(gè)月內(nèi)，供應(yīng)緊缺，容易出現(xiàn)房價(jià)上揚(yáng)。

截至2025年2月底，深圳一手預(yù)售住宅庫存量為30385套，去化周期從去年高峰的26個(gè)月，降至7個(gè)月，新房“庫存告急”，是否表示樓市見底，需要根據(jù)實(shí)際情況分析，與庫存計(jì)算口徑、方式和在售庫存大及新增供應(yīng)階段性的減少有關(guān)系。

深圳去年出臺(tái)樓市利好政策后，四季度以來，庫存量確實(shí)出現(xiàn)大幅度下降，市場修復(fù)加快。市場得到修復(fù)，不意味著即將出現(xiàn)反彈。按當(dāng)前的庫存量、新房成交行情及限制政策來看，深圳市場遠(yuǎn)未到庫存告急、供不應(yīng)求的狀態(tài)。

之所以出現(xiàn)這種情況，與數(shù)據(jù)口徑及計(jì)算方法，有一定關(guān)系。房地產(chǎn)庫存周期的計(jì)算公式為庫存去化周期=當(dāng)前庫存量/平均銷售量。從公式本身來看，庫存量及平均銷售量的數(shù)值變動(dòng)，即分子、分母的變動(dòng)，均可對(duì)去化周期數(shù)值產(chǎn)生影響。

從平均銷售量來看，發(fā)布去庫存周期僅7個(gè)月的機(jī)構(gòu)，是以近6個(gè)月的平均月度銷售面積為計(jì)算口徑。按照行業(yè)去庫存周期一般以近12個(gè)月數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，如果以近一年成交數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)可能會(huì)有所不同。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年2月深圳一手住宅（含普宅、別墅）庫存約去化周期約12.9個(gè)月，環(huán)比上月縮短0.9個(gè)月。中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年2月深圳新房（含住宅在內(nèi)所有物業(yè)類型）可售面積約617.09萬平，庫存去化周期為14.92個(gè)月。

庫存量來看，按照官方的披露數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月末，深圳可售新建商品房套數(shù)為3.0385萬套，可售面積為318.4756萬平。說明深圳待售新房規(guī)模依然較大，可售住宅面積超過318萬平，加上別墅、公寓等類住宅房源，體量就更大。

目前階段性供應(yīng)減少因季節(jié)性、淡季的因素影響，未必充分反映出深圳市場全貌。歷年的2月恰適春節(jié)期間，很多項(xiàng)目并沒有在此期間上市，加上房企忙于去庫存，加快銷售回款，季節(jié)性因素使得2月新增供應(yīng)量大幅度減少。

二是貨幣?，F(xiàn)在是房地產(chǎn)去杠桿、去債務(wù)時(shí)期，無法天量放水。房地產(chǎn)債務(wù)、交房、庫存的風(fēng)險(xiǎn)未出清下，加上房地產(chǎn)去杠桿、去債務(wù)、去高周轉(zhuǎn)的背景，貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）缺乏前提條件。

過去1998年、2008年、2014年中國經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)出現(xiàn)大危機(jī)，靠的是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)），其中房地產(chǎn)三次危機(jī)，金融二次危機(jī)，都是通過貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）解決的，結(jié)果就是多次的房價(jià)暴漲。

目前中國經(jīng)濟(jì)正在逐步恢復(fù)，用過去的貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）來解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融、房地產(chǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)留下更多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展后遺癥。因此，缺乏經(jīng)濟(jì)的因素條件，這就是為什么要通過改革、財(cái)政、去庫存的方式去解決。

三是經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階形勢。過去房價(jià)暴漲的階段、時(shí)期，經(jīng)濟(jì)平均大幅增長，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下調(diào)、增速下降、下行壓力大，主要是有效需求不足、投資低迷、地緣形勢、疫情后的收入等恢復(fù)緩慢，房價(jià)暴漲缺乏經(jīng)濟(jì)支撐。

經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階形勢，國家主要是通過改革、市場化、法制化的手段穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，不會(huì)采取貨幣放水（印鈔機(jī)不啟動(dòng)）和大規(guī)模、大范圍、大力度、無對(duì)象差別拯救房地產(chǎn)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的金融、債務(wù)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)去債務(wù)、去杠桿沒有結(jié)束。

四是房地產(chǎn)救市政策。過去國家每次房地產(chǎn)救市，都是國家層面、貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）、財(cái)稅大規(guī)模、主體和項(xiàng)目一視同仁。2020年開始，到現(xiàn)在是房地產(chǎn)救市，國家層面的救市針對(duì)性強(qiáng)，主體和項(xiàng)目分開，地方成主要責(zé)任方。

政策落地機(jī)制上，是地方層面代替國家層面主導(dǎo)。2022年以來，國家出了好多拯救房地產(chǎn)大招，地方大多無法落地、落實(shí)。2020年開始，財(cái)政刺激代替貨幣放水（印鈔機(jī)不啟動(dòng)）但是規(guī)模、范圍、對(duì)象有限，例如白名單、收儲(chǔ)、城市更新。

房地產(chǎn)政策目標(biāo)和基調(diào)及目的，已經(jīng)發(fā)生多次變化，現(xiàn)在是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，是通過市場化、法制化、法律化、原則化、改革化，不是靠計(jì)劃化、貨幣化來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，目的就是避免房地產(chǎn)市場大起大落的局面。

總結(jié)來看，假如這些城市房價(jià)可能暴漲，這些城市房價(jià)將暴漲，首先是供求關(guān)系實(shí)質(zhì)性地全面改變，不是階段性的供應(yīng)減少，不是短期政策刺激需求增長。其次是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)），不是精準(zhǔn)輸血，針對(duì)性的房企、項(xiàng)目輸血。

再次是經(jīng)濟(jì)大幅增長。目前經(jīng)濟(jì)大幅度增長的可能性不大，居民的收入和就業(yè)不穩(wěn)定，況且市場預(yù)期和信心的修復(fù)需要時(shí)間。最后是國家大救市。目前不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)大規(guī)模、大范圍、大力度、全方位的大救市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒有出清。

中國房價(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，中國每輪房價(jià)暴漲的背后邏輯來看，都是與住房供不應(yīng)求、貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）、經(jīng)濟(jì)大幅增長、房地產(chǎn)救市政策有關(guān)。

一是供不應(yīng)求的邏輯，1998年房改以來，人口大幅度增長，帶來的大量剛性和改善住房需求，而住房、土地短缺，住房需求井噴。直到2014年、2023年的二輪去庫存啟動(dòng)，到2024年收購存量商品房和收回閑置土地，短期總體供大于求。

供求關(guān)系發(fā)生重大根本性的變化，首先是城鎮(zhèn)化率放緩?。2017年之前城鎮(zhèn)化率年均增速較快，自2017年開始，城鎮(zhèn)化率增速明顯放緩?。對(duì)比3年（2021-2023年）城鎮(zhèn)化率年均提高僅為0.76%，此前20年年均保持在1.4%。

其次是人口下降。人口出生率在1990年開始下降，一直持續(xù)到2024年依然在下降。人口凈增長在2020年中國人口凈增長417萬人，到了2021年減少48萬人、2022年減少85萬人、2023年減少了208萬人、2024年減少了139萬人。

再次是住房供大于求。2023年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，加上累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套，另外是大量的新建商品房和存量房及小產(chǎn)權(quán)房、集體房，短期住房總體供大于求，所以去庫存啟動(dòng)。

最后是土地供應(yīng)過剩。土地供應(yīng)量過大，新房需求端大幅減少。2014年、2024年，國家就要求去庫存周期超過36個(gè)月的城市，暫停土地供應(yīng)。目前市場上呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺與結(jié)構(gòu)性過剩并存，一線和核心二線城市相對(duì)于三四線城市短缺。

因疫情沖擊后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)吸引時(shí)間和加上2020年開始房地產(chǎn)去杠桿、去債務(wù)、去高周轉(zhuǎn)，房企債務(wù)、庫存、交房風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，大量的房企無力開發(fā)土地，2023年開始房企退地、2024年閑置土地集中爆發(fā)，土地供應(yīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。

二是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）。房價(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，背后有直接的關(guān)系就是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)），導(dǎo)致市場流動(dòng)性過剩、投資確渠道狹窄、投資投機(jī)盛行、地價(jià)暴漲。

三是經(jīng)濟(jì)平均大幅增長。房價(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，與經(jīng)濟(jì)平均大幅度增長、保增長的政策目標(biāo)、買房抗通貨膨脹、居民收入大幅增長、地方賣地發(fā)展經(jīng)濟(jì)和獲得財(cái)稅收入有直接的關(guān)系。

四是國家房地產(chǎn)救市政策有關(guān)。房價(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，與國家房地產(chǎn)救市政策的導(dǎo)向有關(guān)，在規(guī)模、范圍、力度、工具、對(duì)象上都是史無前例的。