羊城春意漸濃，廣州地鐵也同步傳來了好消息。

　　隨著廣州地鐵第四期建設(shè)規(guī)劃進(jìn)入沖刺階段，天河區(qū)規(guī)劃和自然資源局日前已率先釋放關(guān)鍵信號(hào)：天河區(qū)分局積極協(xié)調(diào)市有關(guān)部門，將10號(hào)線二期工程、19號(hào)線一期工程、23號(hào)線一期工程和26號(hào)線工程納入廣州市軌道城市交通第四期建設(shè)規(guī)劃。

　　（圖源：微社區(qū)e家通新員村）

　　注意，天河區(qū)官方表述中“積極協(xié)調(diào)納入”的完成時(shí)態(tài)。也暗示市級(jí)層面已達(dá)成共識(shí)，這回終于不用再等下去了。

　　其中23號(hào)線成功入圍的呼聲最大，這條被市民戲稱為“十年鴿王”的線路，歷經(jīng)三次規(guī)劃調(diào)整、兩次被踢出建設(shè)名單的坎坷命運(yùn)后，這回終于等來了自己的春天。

　　十年磨一劍，從“被鴿王”到戰(zhàn)略級(jí)突破

　　23號(hào)線的命運(yùn)堪稱廣州地鐵史的“血淚史”：

　　2015年：首次進(jìn)入第三期規(guī)劃名單；

　　2017年：因“限鐵令”、黃埔段人口密度不足（1.1萬人/平方公里，低于國(guó)家1.2萬人紅線）、增城段客流強(qiáng)度預(yù)測(cè)過低（僅0.7萬人次/日）被緊急叫停。

　　2025年：隨著第三期規(guī)劃完成度超90%、廣州東部中心升級(jí)為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略（定位“現(xiàn)代活力核”和“新廣州”），23號(hào)線以“東部脊梁”身份回歸，串聯(lián)海珠人工智能島、天河智慧城、黃埔科學(xué)城、增城開發(fā)區(qū)四大產(chǎn)業(yè)引擎，成為產(chǎn)城融合的關(guān)鍵動(dòng)脈。

　　十年一夢(mèng)，這餅實(shí)在等了太久，也難免大家不斷降低期待值。但如今成功入圍，也算從媳婦終熬成婆。

　　（圖源：網(wǎng)友供圖）

　　23號(hào)線，為何呼聲那么高？

　　原因一：不僅是人口大區(qū)，更是地鐵盲區(qū)。

　　23號(hào)線沿線目前常住人口的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到180萬人，人流量龐大，對(duì)于公共交通的依賴程度更高。

　　拿永寧板塊來說，其聚集的珠江時(shí)光薈、合景譽(yù)山國(guó)際等大片一二手樓盤，常住人口已經(jīng)超過30萬人，沒有地鐵長(zhǎng)期只能被迫依賴地面交通進(jìn)行通勤。

　　自駕：永安大道、新新公路二選一，總之都往天河、黃埔科學(xué)城走，選哪條都堵。

　　地鐵：距離隔壁新塘任意一個(gè)地鐵站都是7公里起，打車費(fèi)不忍直視。

　　公交：線路少，等待時(shí)間長(zhǎng)，路上跟著私家車一起堵，到地鐵站也將近一小時(shí)車程。

　?。▓D源：廣州地鐵）

　　像這樣的困境在23號(hào)線沿線還有很多，居民實(shí)在苦于沒有地鐵久矣，通勤都快熬成心病。

　　原因二：想致富，先修路。

　　從23號(hào)線的線路圖來看，該地鐵將以增城為起點(diǎn)，途經(jīng)黃埔，覆蓋琶洲、金融城、魚珠CBD、智慧城、科學(xué)城等重點(diǎn)區(qū)域，即橫跨增城、海珠、黃埔、天河四區(qū)內(nèi)的多個(gè)核心板塊。

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　　廣州目前在主推的東進(jìn)戰(zhàn)略，也迫切需要一條能串連各節(jié)點(diǎn)的地鐵線路帶來虹吸效應(yīng)，拉進(jìn)整個(gè)東部與市區(qū)間的距離，促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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　　總之還是印證了城市軌道交通的深層邏輯：從規(guī)劃藍(lán)圖到實(shí)際動(dòng)工，背后是政策周期的精準(zhǔn)卡位。

　?。▉碓矗壕W(wǎng)友供圖）

　　一條地鐵，救三把火

　　第一救：救通勤

　　在23號(hào)線開通后，永寧站至珠江新城通勤時(shí)間將從兩個(gè)小時(shí)壓縮至50分鐘內(nèi)，日均節(jié)省通勤成本超20元/人。

　　另外23號(hào)線還將是廣州首條“快慢車”混跑線路，線路設(shè)計(jì)時(shí)速100公里，設(shè)置越行軌道提升通勤效率，終于能和通勤來回四個(gè)小時(shí)的日子告別。

　　第二救：救發(fā)展

　　23號(hào)線除了將解決交通出行難題，并且還能吸引更多人才或年輕人落戶沿線各個(gè)片區(qū)定居、生活、工作，甚至對(duì)于政府賣地、賣樓都是極大利好。

　　更關(guān)鍵的，是整個(gè)沿線地區(qū)都將形成更好的虹吸效應(yīng)，預(yù)計(jì)吸引智能制造企業(yè)入駐，推動(dòng)“軌道+產(chǎn)業(yè)+社區(qū)”融合，帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　?。▓D源：廣州增城發(fā)布）

　　第三救：救樓市

　　截至2024年底，整個(gè)增城庫存量為255.3萬㎡，2021年為272萬㎡，消化速度遠(yuǎn)不及供應(yīng)速度。但其實(shí)拋開通勤困難不談，增城真的可以稱得上是剛需天堂。

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　　依舊以永寧為例。從周邊的商業(yè)配套來看，5公里內(nèi)包含了永旺夢(mèng)樂城、新塘萬達(dá)、悠方天地等大型商業(yè)體，同時(shí)省一級(jí)學(xué)校以及三家大醫(yī)院也有配套，完全能滿足日常生活需求。

　　更重要的是這塊房?jī)r(jià)已經(jīng)近乎腥風(fēng)血雨。像前幾天廣州悅峰，直接7字頭起，單價(jià)跌破片區(qū)最低，打了個(gè)措手不及。雖然沒多久“無底線”降價(jià)就被緊急叫停，但目前在售樓盤的均價(jià)也保持在8字頭左右。

　?。▉碓矗壕W(wǎng)友供圖）

　　二手市場(chǎng)同樣開卷，近一年成交均價(jià)僅0.96萬/㎡。

　　區(qū)域價(jià)格已經(jīng)近三年持續(xù)下行，24年Q4跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至-40.5%，來到歷史最低點(diǎn)，買方市場(chǎng)主導(dǎo)下價(jià)格或繼續(xù)下探。

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　　都說地鐵修到哪，房?jī)r(jià)漲到哪。23號(hào)線的確定，無疑是對(duì)片區(qū)去庫存的重大利好。

　　參考地鐵三期建設(shè)周期，23號(hào)線至少要等到2032年前后具備通車條件，七年時(shí)間，沿線居民還需忍耐。

　　好消息是，新白廣城際倒是有望今年開通了，開通后，永寧街坊可搭乘新白廣城際快速直達(dá)新塘南站、鎮(zhèn)龍站，換乘地鐵13號(hào)線、21號(hào)線，對(duì)于單程通勤也算有所改善。

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　　另外地鐵28號(hào)線也有了最新動(dòng)態(tài)，根據(jù)廣州地鐵官網(wǎng)最新發(fā)布的佛穗莞城際鷺洲至新塘段（廣州段）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析征求公眾意見公示顯示，其項(xiàng)目在增城區(qū)涉及新塘鎮(zhèn)和永寧街道。不管怎么說，增城的日子也是逐漸好起來了。

　　（來源：廣州地鐵）

　　而對(duì)于想要借機(jī)入局者，仍需警惕“預(yù)期泡沫”與“配套時(shí)差”的雙重博弈。對(duì)于自住剛需，當(dāng)前底價(jià)窗口仍在；對(duì)于投資者，唯有錨定地鐵1公里+TOD上蓋+小戶型三重邏輯，方能穿越周期波動(dòng)。

　　不知道大家對(duì)于23號(hào)線有怎樣的期待？