蛇年春節(jié)的焰火味道尚未散盡，2025年2月17日，國壽（中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司）又點(diǎn)燃了一個大炮仗——出資35億元，帶頭成立一家專投REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的合伙公司，合伙認(rèn)繳總額52.37億元。

險(xiǎn)資與REITs，絕配！

“北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）”——國壽帶頭成立的這家企業(yè)，其暫用名，言不簡，但意賅。

簡單說，就是REITs。

2025年的REITs市場正呈現(xiàn)狂飆之態(tài)。

自2021年6月首批公募REITs上市以來，截止2025年2月19日，目前REITs基金數(shù)量為63只。中國公募REITs市場的總市值達(dá)到了歷史最高值1733億元。

隨著公募REITs不斷擴(kuò)容，市場出現(xiàn)認(rèn)購火熱、行情持續(xù)升溫景象。

2025年2月12日，國內(nèi)首單醫(yī)藥倉儲物流REITs產(chǎn)品——匯添富九州通醫(yī)藥REIT，公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)1192倍，刷新歷史紀(jì)錄。

REITs狂飆，有兩個重要背景。

第一，資產(chǎn)荒。

第二，資產(chǎn)荒的同時(shí)，存量市場的大量不動產(chǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，被REITs激活。

中國REITs涉及的資產(chǎn)類型——

交通基礎(chǔ)設(shè)施：收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口等。

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等。

倉儲物流：倉儲設(shè)施、物流中心等。

生態(tài)環(huán)保：污水處理、固廢危廢處理等。

保障性租賃住房。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施：購物中心、社區(qū)商業(yè)等。

水利設(shè)施：水庫、原水設(shè)施等。

能源基礎(chǔ)設(shè)施：清潔能源項(xiàng)目，如水電站等。

REITs的洪荒之力集中體現(xiàn)在兩個字：盤活。

那些沉重?zé)o比的不動產(chǎn)，本來流動性很差，但被REITs變?yōu)榭山灰鬃C券后，就如神話故事里的樹木、石頭一樣，被神仙用手一指，都活了過來。

從不動變?yōu)榛钸^來，簡單說，也有兩個根本原因：

第一，那些不能動的資產(chǎn)要做REITs，不僅要底層資產(chǎn)清晰，本身還要能產(chǎn)生現(xiàn)金流；

第二，不僅有現(xiàn)金流，REITs還有硬性分紅規(guī)定，現(xiàn)金流產(chǎn)生的收益要高分紅給投資者。

如今市場在呼喚耐心資本。

為什么會有耐心資本？

資本的長期耐心，是穩(wěn)定的高分紅喂出來的。

險(xiǎn)資，正是長期投資與高分紅的追求者，與REITs是天生絕配。因此，在REITs身影中，你總能看到險(xiǎn)資的身影。

而險(xiǎn)資并不滿足于此，還在爭取政策的進(jìn)一步松綁，以便流向REITs的資金會更猛烈！

因此，國壽成立一家合伙企業(yè)，專做REITs，乃是水到渠成。

這家合伙企業(yè)，實(shí)際上是三方構(gòu)成：

第一方：中國人壽。其中母公司中國人壽財(cái)務(wù)投資35億元，孫公司國壽資本 （合伙企業(yè)管理人） 旗下兩家企業(yè)國壽置業(yè) （出資0.35億元） 、創(chuàng)弛企業(yè)管理 （出資100萬元） 負(fù)責(zé)出面管理。

第二方：首景投資與北京朗佳。兩者為同系企業(yè) （疑似北京國資系） ，其中首景投資財(cái)務(wù)投資10億元，北京朗佳 （出資100萬元） 介入管理；

第三方：財(cái)信人壽，財(cái)務(wù)投資7億元。

國壽戰(zhàn)配REITs案例

值得一提的是，國壽在公告中表現(xiàn)出對于投資REITs的務(wù)實(shí)、謹(jǐn)慎態(tài)度——

1.合伙企業(yè)不得在任何單一基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品 （含戰(zhàn)略配售份額、擴(kuò)募份額、流通份額） 中投入超過合伙企業(yè)認(rèn)繳出資總額的5%；

2.合伙企業(yè)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的比例不得超過該基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的10%；

3.合伙企業(yè)投資于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品流通份額的投資金額不得超過合伙企業(yè)認(rèn)繳出資總額的40%；

分散投資，也是國壽對REITs的一貫方式。信息顯示，國壽已經(jīng)對20多只公募REITs進(jìn)行了戰(zhàn)略配售。

下面，我們就選幾個國壽戰(zhàn)配的REITs案例，感受一下REITs所包含的投資內(nèi)容與投資變化。

案例1.嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT

基金管理人：嘉實(shí)資本管理有限公司

基金代碼：508026

存續(xù)年限：36年

上市日期：2024年3月28日

募集總份額：4億份

戰(zhàn)略配售：2.8億份

市場流通：1.2億份，即網(wǎng)下發(fā)售（機(jī)構(gòu)）0.84億份、公眾發(fā)售（個人）0.36億份

初始認(rèn)購價(jià)格：2.675元/份

初始發(fā)行規(guī)模：10.7億元

2025年2月19日實(shí)時(shí)價(jià)格：4.057元/份

2025年2月19日實(shí)時(shí)資產(chǎn)凈值：16.22億元

嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT底層資產(chǎn)：五一橋水電站

嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT上市后行情（周K線）

嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT為全國首單水電公募REITs、四川省首單REITs。

該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為五一橋水電站，運(yùn)營管理方為四川中鐵能源五一橋水電有限公司。其收益來源為水電發(fā)售。

2007年11月，中電建水電開發(fā)集團(tuán)有限公司從中鐵十四局集團(tuán)公司收購四川中鐵能源五一橋水電有限公司100%股權(quán)。2008年11月，水電站投產(chǎn)發(fā)電。

2024年3月，嘉實(shí)資本管理有限公司通過發(fā)行REITs購買四川中鐵能源五一橋水電有限公司100%股權(quán)，即取得完全所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)。

五一橋水電站項(xiàng)目被認(rèn)為，“自投產(chǎn)以來，已穩(wěn)定安全運(yùn)行15年，產(chǎn)生了穩(wěn)定的收益和現(xiàn)金回報(bào)，是高壁壘、高稀缺的資產(chǎn)類型�！�

中國電建通過發(fā)行REITs，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)行，由下屬公司作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營管理服務(wù)，并定期收取運(yùn)營管理費(fèi)。

案例2.銀華紹興原水水利REIT

基金管理人：銀華基金管理股份有限公司

基金代碼： 180701

存續(xù)期限：30年

成立日期：2024年10月28日

募集總份額：6億份

戰(zhàn)略配售：4.14億份

市場流通：1.86億份，即網(wǎng)下發(fā)售（機(jī)構(gòu)）1.3億份、公眾發(fā)售（個人）0.56億份

初始認(rèn)購價(jià)格：2.828元/份

初始發(fā)行規(guī)模：16.968億元

2025年2月19日實(shí)時(shí)價(jià)格：4.083元/份

2025年2月19日實(shí)時(shí)資產(chǎn)凈值：24.498億元

銀華紹興原水水利REIT底層資產(chǎn)：紹興湯浦水庫

銀華紹興原水水利REIT上市后行情（日K線）

銀華紹興原水水利REIT為國內(nèi)首單供水工程類水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

其底層資產(chǎn)為紹興湯浦水庫——虞紹平原區(qū)域性供水的唯一水源。其收益來源為約130萬人口供水。

銀華紹興原水水利REIT充分體現(xiàn)了政策紅利，其背景為落實(shí)2022年10月9日紹興市發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)紹興市盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資實(shí)施方案的通知》等文件，低效資產(chǎn)“應(yīng)盤盡盤”，包括有效盤活水庫、水閘、堤防等水利工程存量資產(chǎn)。

銀華紹興原水水利REIT“積極爭取上級水利資金補(bǔ)助，協(xié)同市發(fā)改、財(cái)政和屬地政府充分用好政策性開發(fā)性金融工具、地方政府專項(xiàng)債券等政策紅利”，不僅盤活既有水庫，且將驀集資金全部用于曹娥江上游鏡嶺水庫建設(shè)，如防洪、生態(tài)保護(hù)等。

案例3.招商高速公路REIT

基金管理人：招商基金管理有限公司

基金代碼：180203

存續(xù)期限：15年

上市日期：2024年11月21日

募集總份額：5.00億份

戰(zhàn)略配售：4.1819億份

市場流通：8181億份，即網(wǎng)下發(fā)售（機(jī)構(gòu)）5726.7萬份、公眾發(fā)售（個人）2454.3萬份

初始認(rèn)購價(jià)格：6.992元/份

初始發(fā)行規(guī)模：34.96億元

2025年2月19日實(shí)時(shí)價(jià)格：6.768元/份

2025年2月19日實(shí)時(shí)資產(chǎn)凈值：33.84億元

招商高速公路REIT的底層資產(chǎn)：安徽亳阜高速

招商高速公路REIT上市后行情（日K線）

招商高速公路REIT的底層資產(chǎn)為安徽亳阜高速。其收益主要來源為通行費(fèi)等。

亳阜高速全長約101.3公里，雙向4車道，全線共設(shè)亳州東收費(fèi)站、亳州南收費(fèi)站、太和東收費(fèi)站3個收費(fèi)站，辛集服務(wù)區(qū)和長春服務(wù)區(qū)2對服務(wù)區(qū)。

基金管理人委托招商局公路網(wǎng)絡(luò)科技控股股份有限公司（招商公路）及其全資子公司招商公路運(yùn)營管理（北京）有限公司負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的日常運(yùn)營工作。招商公路是百年央企招商局集團(tuán)旗下的二級企業(yè)。

據(jù)2024年4季報(bào)，報(bào)告期內(nèi)（2024年10月17日至12月31日），亳阜高速項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)——

收入：8678萬元；

凈利潤：1743萬元；

通行費(fèi)收入 （含稅） ：8662.43萬元 （日均含稅通行費(fèi)收入122.01萬元） ，日均收入同比增長 3.20%；

日均自然車流量 （不含免費(fèi)車、專項(xiàng)車） ：13619輛，同比增長3.06%；

客車日均自然車流量：7031輛，同比增長0.17%；

貨車日均自然車流量：6588輛，同比增長6.35%。

分析認(rèn)為，招商公路是一家以收并購形式擴(kuò)張的高速公路龍頭企業(yè)，截至2023年12月底，公司投資經(jīng)營的總里程達(dá)14745公里，在經(jīng)營性高速公路行業(yè)中穩(wěn)居第一，所投資的路網(wǎng)覆蓋全國22個省、自治區(qū)和直轄市。亳阜高速REIT成功發(fā)行上市，有利于打造“輕資產(chǎn)＋重運(yùn)營”的全周期循環(huán)運(yùn)作模式，促進(jìn)交通投融資一體化，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮