當(dāng)說不說，廣東這老大哥是真不白給?。?/p>

　　開年后，廣東省放了重啟專項(xiàng)債收儲存量土地的“第一槍”，范圍之廣、力度之大，給好些個兄弟省份打了個樣兒。

　　根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示：截至2月11日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等15座城市發(fā)布了土地收儲公告，涉及土地超160宗，使用面積超680萬㎡，擬收購價格合計(jì)超過350億。

　　其中，無論是土地宗數(shù)、收儲面積還是擬收儲價格，惠州都是規(guī)模最大的。

　　注意啊，這只是廣東省第一批擬使用專項(xiàng)債收購的存量土地，也就是說后面大概率還有第二批、第三批…

　　這一批收儲地塊大致可以總結(jié)出三大特征：

　　1）房地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)地塊為主

　　這一次進(jìn)入公示的地塊類型包羅萬象，但占主流的還是住宅用地和商辦用地，分別占比超50%和超30%，兩者合計(jì)在九成上下。

　　2）2020年以后出讓地塊為主

　　從地塊出讓的時間節(jié)點(diǎn)看，80%的擬收儲存量地塊是在2020-2024年之間出讓的，另有約15%在2012-2017年之間成交。

　　3）國央企地塊為主，民營房企地塊為輔

　　像保利、華潤、華發(fā)、華僑城等國央企的閑置存量地塊均在名單之列，少部分為民營房企手中的閑置存量地塊。

　　房企和公眾之所以對本次專項(xiàng)債收儲閑置存量地塊有信心，認(rèn)為它能持續(xù)推進(jìn)下去，核心原因就在于，給出的價格公道合理有說服力。

　　各城市入選的收儲地塊當(dāng)初大多都是低價成交，而本次擬收儲給出的價格與當(dāng)初的成交價大致持平。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，7-8折回收的地塊占比約13%、8-9折回收的地塊占比近30%、9折以上回收的地塊占比約40%。

　　越是近年出讓的地塊，收儲價格折損幅度就越小，反之同理。總價7-8折回購的地塊大多是2018-2019年出讓的那一批。

　　要是按照《閑置土地處置辦法》的規(guī)定：

　　國有建設(shè)用地動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)，即視為閑置土地，需要按照土地出讓或者劃撥價款的20%繳納土地閑置費(fèi)，滿兩年則允許政府無償收回使用權(quán)。

　　對比對比就知道，這都網(wǎng)開多少面了？

　　可能很多老鐵一聽“專項(xiàng)債”，腦回路里第一反應(yīng)就是：

　　這不城市修路造橋、維護(hù)管道、建造公益項(xiàng)目用的錢嗎？怎么這回拿來收儲閑置土地了呢？

　　這里面有必要普及個知識點(diǎn)：

　　所謂專項(xiàng)債就是為了建設(shè)特定的公益性項(xiàng)目而發(fā)行的債券，后期承諾在一定期限內(nèi)以項(xiàng)目對應(yīng)的政府性基金或?qū)ｍ?xiàng)收入還本付息。

　　這種債券通常有明確的項(xiàng)目支持，所以叫“專項(xiàng)債”。

　　拿專項(xiàng)債用來收儲閑置存量土地，是去年“5.17”才有的新提法，屬于財(cái)政發(fā)力去庫存的手段。

　　當(dāng)時自然資源部的表態(tài)原話是：

將出臺處置閑置土地、盤活存量的政策，支持地方政府通過收回、收購等方式處理已出讓的閑置住宅用地，隨后運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債收儲存量閑置土地的政策落地。

　　國家隊(duì)之所以如此用心良苦，最直接的原因就是土拍市場和下游的二三級市場不好賣了——

　　截至2024年9月，全國土地庫存約36.6億平㎡，顯著高于3.8億㎡的現(xiàn)房庫存，去化周期高達(dá)54個月，且已超過2014年末42個月的歷史峰值；

　　2024年，全國土地出讓金收入較上一年度減少0.93萬億，已經(jīng)跌破5萬億心理關(guān)口，地方財(cái)政方面的壓力近乎已經(jīng)來到臨界點(diǎn)。

　　就面對這個客觀情況，換誰來解決也得采取點(diǎn)兒超常規(guī)手段；

　　于是乎，動用專項(xiàng)債收儲就這么火急火燎地上線了。

　　自2024年底以來，浙江金華、安徽亳州、河南開封等等可老多地方都曾發(fā)布公告征集存量土地的信息。

　　但實(shí)話實(shí)說，之所以推進(jìn)相對緩慢，那純屬是因?yàn)楦鞯囟即嬖谥@樣那樣的現(xiàn)實(shí)困難。

　　收儲門檻這一塊，就卡死了不少存量土地。

　　根據(jù)規(guī)定，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲的土地必須得是“凈地”，即不能抵押給銀行或存在其它第三方債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

　　可問題就是，在過去高周轉(zhuǎn)的邏輯下，絕大多數(shù)房企拿地之后都會第一時間跑去抵押融資；

　　更何況這幾年無論國央企還是民企開發(fā)商，大伙兒都得勒緊褲腰帶過日子，按照收儲定義的“凈地”，那真沒多少。

　　因此，這一次廣東省選擇拿閑置土地率先開刀，正是權(quán)衡了各方利益且須依法合規(guī)條件下，作出的最大努力。

　　國家隊(duì)動用專項(xiàng)債收儲閑置存量土地，妥妥的一石好幾鳥——

　　首先，最顯而易見的價值在于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的總體預(yù)期。

　　這幾乎是專項(xiàng)債收儲的最原始出發(fā)點(diǎn)。

　　閑置土地之所以被閑置，很大一部分原因就是因?yàn)榉科鬀]有動力去開發(fā)。

　　而沒動力這么干的原因有且只有一個：沒利潤。

　　開發(fā)商本著“好鋼用在刀刃上”的原則，有意無意地將它們忽略了；

　　但閑置土地的存在對于整個市場的運(yùn)轉(zhuǎn)來說，就像絆腳石+定時炸彈——

　　時時刻刻都在提醒著一二三級市場的買家，存量大，資金隨時可能被攤薄。

　　這么一來，無論是統(tǒng)計(jì)學(xué)意義還是現(xiàn)實(shí)意義上都不是啥好事。

　　國家隊(duì)收儲，實(shí)際上就是為了讓這些本身創(chuàng)造不了啥價值，卻只能添亂的閑置土地逐一“縮表”，助力一些地方加快形成“無房可賣”的局面，從而扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

　　想想看，為啥同在大灣區(qū)，惠州的收儲力度那么大，但隔壁那位爺連點(diǎn)兒動靜都沒有？

　　其次，主力于緩解房企、金融機(jī)構(gòu)及地方的資金壓力與金融風(fēng)險。

　　當(dāng)著明人不說暗話，這老些閑置土地哪一宗不是當(dāng)初“招拍掛”來的？

　　對于房企而言，為這些暫時用不著、也不知道啥時候能用著的東西付過真金白銀了。

　　對于地方而言，土地是賣出去了但遲遲不見效益，還嚇得后面的開發(fā)商不敢拿地了。

　　這樣一來就形成了資金與土地在某種意義上的錯配。

　　而動用專項(xiàng)債收儲，哪怕是七折、八折、九折“退地”，也可以大大幫助房企回籠資金。

　　這里面還減少了建安、宣發(fā)、去化周期內(nèi)的信貸成本，算是客觀條件下房企解套的最優(yōu)方案。

　　對于上游融資端來說，通過專項(xiàng)債收儲閑置存量土地，還能規(guī)避因地塊長期閑置而觸發(fā)的抵押物貶值甚至債務(wù)難以兌付的金融風(fēng)險。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)2025年的到期債券規(guī)模約為2954億，疊加中資美元債市場到期規(guī)模影響，行業(yè)償債壓力依舊徘徊在高位。

　　此次第一經(jīng)濟(jì)大省拿出第一批約350億收儲存量地塊，其絕對值已經(jīng)超過到期債務(wù)規(guī)模的11.85%，這個開局可謂勢大力沉。

　　切換到地方視角來看，回收閑置土地相當(dāng)于回收資源，后期大可以通過優(yōu)化用地性質(zhì)、優(yōu)化規(guī)劃方案等途徑，將其改造為更加適銷對路的地塊，二次打包上架。

　　也就是說，專項(xiàng)債緩解了當(dāng)前成本，二次出讓土地解決了遠(yuǎn)端成本。

　　一根筋變兩頭堵，拉長周期來看，絕對是筆穩(wěn)賺不賠的買賣。

　　第三，有利于盤活土地資源，為推動產(chǎn)業(yè)升級與新型城鎮(zhèn)化貢獻(xiàn)賽道。

　　收儲對象無論是住宅用地、商辦用地還是老舊工業(yè)區(qū)，總體而言都是低效利用土地。

　　動用專項(xiàng)債收儲回籠，再通過改造優(yōu)化其用途，有利于為城市土地的集約化利用騰挪空間。

　　打個比方，你不是覺得住宅的顯性存量與隱性存量太多嗎？

　　那就給它“縮表”直接干掉！

　　頭部城市的回籠地塊可改造為可定向用于新能源、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的科技園區(qū)或研發(fā)基地；

　　弱二線甚至三四線城市的類似地塊，可以定向改造為適合本地戰(zhàn)略發(fā)展的工業(yè)用地，有助于通過價格優(yōu)勢推動招商引資。

　　穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)民生、穩(wěn)財(cái)政，大小城市操作方法各有不同，但目的上殊途同歸。

　　動用專項(xiàng)債收儲閑置土地，本質(zhì)上是行政職能單位通過“以時間換空間”的思路，在較短時間內(nèi)化解存量資源與債務(wù)風(fēng)險、穩(wěn)定樓市預(yù)期、推動土地資源優(yōu)化。

　　眼下僅是專項(xiàng)債發(fā)力收儲閑置土地的第一階段，無論是廣東省還是其它省份都只是開個頭而已；

　　若效果OK，后面顯而易見地就會有高達(dá)萬億之巨的資金砸向房地產(chǎn)行業(yè)，加速各級市場去庫存。

　　這一招能否成功，關(guān)鍵還在于能否實(shí)現(xiàn)債務(wù)可持續(xù)、土地高效再利用以及后續(xù)的再次市場化。

　　我們當(dāng)前仍然處于化債、去杠桿的周期階段，促進(jìn)資金、資源高效利用，避免節(jié)外生枝仍然是逃不開的課題，這就非?？简?yàn)地方的規(guī)劃與執(zhí)行能力。

　　其實(shí)，時間來到2025年初，不少重點(diǎn)城市的供地信心已經(jīng)提示正在加速修復(fù)——

　　在總供應(yīng)建面明顯收緊的前提下，供地估值創(chuàng)下2022年以來的新高；

　　一線城市與三四線城市的供地總底價分別實(shí)現(xiàn)同比增長19%和45%；

　　容積率2.0以下的低密涉宅地占比顯著提升，精細(xì)化、品質(zhì)化特征日益凸顯。

　　土地市場顯現(xiàn)出“止跌企穩(wěn)”征兆，離不開此前政策端、融資端與財(cái)政端的協(xié)同發(fā)力。

　　伴隨著專項(xiàng)債收儲閑置存量地的進(jìn)程逐步走向深水區(qū)，未來相信有越來越多的城市的土地市場乃至一二手房市場出現(xiàn)類似的加速修復(fù)特征。

　　說到底，專項(xiàng)債收儲的最大受益人還是數(shù)以億計(jì)的普通購房者。

　　正所謂：大風(fēng)起兮云飛揚(yáng)，安得財(cái)力兮走四方，閑置土地任何時候都要收，不收不行！

　　你想想，你住著大宅還著貸，搬著磚還養(yǎng)著家，突然就被高庫存給截胡了！

　　所以，沒有高庫存的日子，才是好日子！

　　相信這一天，真的不會遠(yuǎn)了…