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引言

人這一生，是福是禍，是貴是賤、是富是貧，到底是由什么決定的？

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，中國(guó)五千年的文化給出了很好的解答。

——倉(cāng)鼠與廁鼠

秦朝丞相李斯年少時(shí)，看廁所里的老鼠骨瘦如柴，且人人喊打，而糧倉(cāng)里的老鼠，肥碩巨大且不怕人，所以感嘆：‘人之賢不肖譬如鼠矣，在所自處耳！’

大概意思就是：同樣都是老鼠，生活在屎坑，吃不飽還人人喊打，生活在糧倉(cāng)，吃得飽還沒(méi)人管。

同樣都是老鼠，不同的命運(yùn)，差異不過(guò)“環(huán)境”罷了

——《寒窯賦》

相傳是北宋宰相呂正蒙所寫(xiě)，其內(nèi)容較多，我就不一一呈現(xiàn)了，只把其中轉(zhuǎn)折的原文[人道我貴，非我之能也，此乃時(shí)也、運(yùn)也、命也]給大家做個(gè)呈現(xiàn)。

《寒窯賦》表述的內(nèi)容很多，不過(guò)從個(gè)人的視角看，感觸較深的地方在于：曾經(jīng)衣不蔽體，住破廟討飯而生，后來(lái)官至宰相，一人之下萬(wàn)人之上，人還是一樣的人，前后的差別不過(guò)是命運(yùn)罷了。

也就是原文所說(shuō)的“時(shí)也”、“運(yùn)也”、“命也”

文章至此，再看合前文“人這一生，是福是禍，是貴是賤、是富是貧，到底是由什么決定的？”的問(wèn)題，我想答案也很明顯，無(wú)非六個(gè)字：

國(guó)運(yùn)、城運(yùn)、命運(yùn)。

普通人的命運(yùn)，往往交織著城市和國(guó)家的發(fā)展。這個(gè)維度，看看40年前的深圳與2024年深圳的對(duì)比圖。

再看看因?yàn)樯钲诓疬w補(bǔ)償而暴富的村民拿到的拆遷補(bǔ)償款。

對(duì)，就是曾經(jīng)漁村赤腳打魚(yú)的漁民，拆遷獲得的補(bǔ)償款是：198223550元,1.98億元拆遷補(bǔ)償款。

所以，“時(shí)也”、“運(yùn)也”、“命也”，可以簡(jiǎn)單的理解成國(guó)運(yùn)、城運(yùn)、命運(yùn)！

從今天開(kāi)始，我們會(huì)開(kāi)啟“城運(yùn)系列”的文章，

這個(gè)系列的文章以國(guó)務(wù)院批復(fù)的各城市《2035年國(guó)土空間總體規(guī)劃》為藍(lán)圖，帶大家看看10年后的城運(yùn)是如何影響每一個(gè)人的命運(yùn)的

文章就從曾經(jīng)的漁村，現(xiàn)在的社會(huì)主義先行示范區(qū)——深圳開(kāi)始吧！

01

文章開(kāi)始之前，先問(wèn)大家：深圳如何能從前40年前的漁村，發(fā)展成2024年GDP3.6萬(wàn)億的國(guó)際化大都市？

答案就是1979年“畫(huà)了一個(gè)圈”，這個(gè)圈就是特區(qū)。

那么，這個(gè)“圈”放到現(xiàn)在的語(yǔ)境中就是《國(guó)土空間規(guī)劃》，也就是把城的規(guī)劃和土的規(guī)劃的邊界明確。

對(duì)，重點(diǎn)是城市邊界的明確。

那么，2035年，也就是10年深圳的城市邊界是什么樣呢？

來(lái)，看下面的匯總圖。（數(shù)據(jù)和內(nèi)容來(lái)源：深圳20235國(guó)土空間規(guī)劃）

在這些數(shù)據(jù)中，有三個(gè)數(shù)據(jù)值得所有干飯人記住，這三個(gè)數(shù)據(jù)就是建設(shè)用地總規(guī)模、總?cè)丝?，以及人均GDP。

那么，為什么這些數(shù)據(jù)中 ，只有這三個(gè)數(shù)據(jù)最重要，需要大家記住？

因?yàn)榻ㄔO(shè)用地總規(guī)模決定了城市在未來(lái)10年的生長(zhǎng)邊界。

那么，深圳2035年規(guī)劃建設(shè)用地1100平方公里以內(nèi)意味著什么？

意味著深圳[無(wú)地可用]

因?yàn)榻刂?024年，深圳市不含深汕合作區(qū)的建設(shè)用地總規(guī)模是945-950平方公里。

而10年后，也就是2035年的建設(shè)用地總規(guī)模控制在1100平方公里。

這意味著，剔除城市更新的土地面積150平方公里，新增供地同比增幅在0.5%到1%。

十年同比增幅在0.5%到1%，這不就是無(wú)地可用嚒~

深圳作為四個(gè)一線城市當(dāng)中土地面積最小城市，僅為1997平方公里，分別是北京的八分之一、上海的三分之一、廣州的四分之一。

北京土地面積：約16,410.54平方公里

上海土地面積：約6,340.5平方公里

廣州土地面積：約7,434.4平方公里

深圳土地面積：約1,997.47平方公里

而深圳總?cè)丝谑?760萬(wàn)，分別是廣州、北京、上海總?cè)丝诘?4%、80%、71%。

由此可見(jiàn)，深圳人多地少是不爭(zhēng)的事實(shí)！

來(lái)，再給大家看張圖。

在深圳1997平方公里的土地上，大多數(shù)都是不適合居住、開(kāi)放、建設(shè)的丘陵、臺(tái)地、低山。

真正適合居住開(kāi)放的平原非常稀缺， 僅占總面積的26%。

所以，深圳2035年的建設(shè)用地總面積才要控制到 1100平方公里以內(nèi)，十年同比增幅不超過(guò)1%。

那么問(wèn)題來(lái)了：深圳地形地貌與土地資源的有限性在未來(lái) 會(huì)限制城市發(fā)展嗎？

我只能說(shuō)會(huì)，也不會(huì)！

我知道，有朋友看到這里會(huì)說(shuō)：裝X，會(huì)就是會(huì)，不會(huì)就是不會(huì)，特么什么叫會(huì)，也不會(huì)??！

我明確的告訴大家，之所以說(shuō)會(huì)限制城市發(fā)展，是因?yàn)閺腫平面空間]看，深圳建設(shè)用地空間確實(shí)很少，

這意味著城市生長(zhǎng)的空間確實(shí)會(huì)受到限制。

但城市的生長(zhǎng)除了建設(shè)用地空間之外，也就是除了“平面”增量的生長(zhǎng)之外，還有立體開(kāi)發(fā)和城市更新存量的生長(zhǎng)。

那么，什么是深圳的立體開(kāi)發(fā)和城市更新存量生長(zhǎng)？

來(lái)，看下面的圖 （下圖截取自深圳市政府網(wǎng)站2035國(guó)土空間規(guī)劃）

這張圖有個(gè)關(guān)鍵信息，就是[地面]部分的表述：城市更新、土地整備為主導(dǎo)的存量低效用地再開(kāi)發(fā)有機(jī)更新150萬(wàn)平方公里。

也就是說(shuō)，未來(lái)10年，也就是2035年之前，通過(guò)拆遷——土地征收——土地整備再釋放建設(shè)用地的150萬(wàn)平方米。

所以，我們?cè)倩乜?strong>2024年1月5日深圳推出新規(guī)，全力推進(jìn)城中村改造，涉及全市40%的建面的新聞，也就明白原由了。

那么，全市40%的建面是什么概念呢？

按照《深圳市政府關(guān)于深圳公共住房情況的專項(xiàng)工作報(bào)告》中的數(shù)據(jù)：

深圳共有各類住房1129萬(wàn)套，居住建筑面積共6.21億平方米。

按照40%的比例計(jì)算，大約是400萬(wàn)套，2.5億平米的房子。

那么，這兩組數(shù)據(jù)意味著什么？

來(lái)，大家看下圖

在深圳可居住的1129萬(wàn)套房子中，51%是私人自建房。

也就是農(nóng)民房，城中村。

而深圳絕大多數(shù)中低收入人口都租住在577萬(wàn)套城中村中。

現(xiàn)在，深圳明確城中村改造涉及全市40%的建面，也就是不低于400萬(wàn)套房子。

也就是說(shuō)80%的城中村都會(huì)被改造。

站在未來(lái)看當(dāng)下，換句話說(shuō)站在2035年看當(dāng)下，從深圳國(guó)土空間規(guī)劃的建設(shè)供地控制在1100平方公里的目標(biāo)，以及深圳土地資源枯竭倒逼深圳城市更新、立體發(fā)展的方向，我們可以看到幾個(gè)趨勢(shì)：

1、土地短期必然會(huì)推高房?jī)r(jià)；

2.深圳在未來(lái)，土地釋放更多依賴立體開(kāi)發(fā)和城市更新的存量開(kāi)放，這帶來(lái)最直接的后果就是：建設(shè)成本至少提高20%到30%。

我知道，看我文章的伙伴都是普通購(gòu)房者，大家看到這里可能會(huì)疑惑：為啥城市更跟新或者立體開(kāi)放成本就要高呢？

來(lái)，看下圖。

城市更新也好，立體開(kāi)放也罷，都是城市存量空間再開(kāi)放的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)成本顯性化。

所以，未來(lái)的2035年，可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，深圳的房?jī)r(jià)只能越來(lái)越貴

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

我在前文告訴大家，要記住深圳2035國(guó)土空間規(guī)劃的三個(gè)數(shù)據(jù)，第一個(gè)是建設(shè)用地總規(guī)模控制在1100平方公里內(nèi)。

那么，第二和第三個(gè)數(shù)據(jù)是什么呢？

就是2035年深圳規(guī)劃人口1900萬(wàn)，人均GDP40萬(wàn)。

那么，該怎么看10年后，深圳常駐人口1900萬(wàn)這個(gè)數(shù)據(jù)呢？

——從真實(shí)居住數(shù)據(jù)看嗎？

因?yàn)榘凑?023年廣東中國(guó)移動(dòng)公布的數(shù)據(jù)，廣東省移動(dòng)用戶1.1億，深圳占20%，那么保守估計(jì)2023年深圳就有2200人口。

——從增量數(shù)據(jù)看嗎？

七普的深圳人口是1760萬(wàn)，十四五規(guī)劃的深圳人口1860萬(wàn)，而2035規(guī)劃，也就是10年后人口規(guī)劃才1900萬(wàn)，10年增量才40萬(wàn)，這豈不是太少了嗎？

我告訴大家，上述看法都是錯(cuò)誤的、錯(cuò)誤的、錯(cuò)誤的。

為什么錯(cuò)誤？

因?yàn)槌鞘械墓操Y源，教育、醫(yī)療、軌道交通等等資源是按照常駐人口1900的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)匹配的。

這意味著，2035年，也就是10年后的城市公共資源依然像2024年、2025年這么緊張的。

我不止一次的告訴過(guò)大家，真正決定房?jī)r(jià)高低的因素是土地價(jià)格，而土地價(jià)格是由城市公共資源的稀缺度決定的。

所以，未來(lái)的2035年，可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，深圳公共資源只會(huì)稀缺，而稀缺區(qū)域的房?jī)r(jià)只能越來(lái)越貴。

房產(chǎn)作為家庭最大財(cái)富，但首付30%，按揭貸款70%本質(zhì)上是一種負(fù)債行為，我們?cè)撊绾卫斫庳?fù)債？如何選擇貸款可以看文章《》

03

最后，說(shuō)幾點(diǎn)。

1、選擇

選擇永遠(yuǎn)大于努力。

在國(guó)運(yùn)、城運(yùn)、命運(yùn)這些無(wú)法掌控的宿命和力量之下，普通人唯一能做的不是努力而是選擇！

人這一生，有些東西是與生俱來(lái)難以改變的，比如父母

但有些東西可以選擇，可以自我把握。

就像李斯的[倉(cāng)鼠與廁鼠]所說(shuō)的一樣，不同的環(huán)境決定不同的命運(yùn)。

所以，在那座城市生存、發(fā)展，這永遠(yuǎn)是我們可以做的選擇。

2、好事一樁

20年前告訴別人房?jī)r(jià)要漲是積德行善，現(xiàn)在、未來(lái)告訴別人哪些城市可以漲仍然是積德行善。

我現(xiàn)在就在告訴大家：10年后的深圳，房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越貴！

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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