今天聊的這個(gè)項(xiàng)目，不僅對(duì)于2025年江北市場(chǎng)，甚至對(duì)于整個(gè)南京都有很強(qiáng)的戰(zhàn)略意義！一旦大獲成功，南京其他板塊大概率也會(huì)開啟“抄作業(yè)”模式!

就在近日，江北核心區(qū)政務(wù)區(qū)——玖印府，公開了在江畔都會(huì)上城的臨時(shí)展廳!

這是南京設(shè)計(jì)規(guī)范調(diào)整后，首個(gè)明確規(guī)劃疊墅產(chǎn)品的項(xiàng)目！一掃南京近年大戶型只有大平層可選的尷尬，讓南京稀貴的別墅形態(tài)再次回歸大眾視界。

從尋求上下空間的別墅時(shí)代，到轉(zhuǎn)向平層空間的大平層時(shí)代，如今再次翻轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)有天有地有院子的理想低密奢居，不再是奢望！

據(jù)相熟的的銷售透露，“他們項(xiàng)目疊墅賣點(diǎn)很大，現(xiàn)在手上不少客戶都對(duì)產(chǎn)品感興趣。立面是公建風(fēng)，干掛鋁板立面，2000㎡的會(huì)所。他對(duì)項(xiàng)目挺有信心，只要營銷操盤給力，品質(zhì)不錯(cuò)，應(yīng)該情況不錯(cuò)！”

我打聽到以下項(xiàng)目細(xì)節(jié)：

①項(xiàng)目計(jì)劃3月底，正式公開售樓處、示范區(qū)、樣板間等。4月底開盤。從現(xiàn)場(chǎng)沙盤來看，項(xiàng)目西側(cè)高層和疊墅有望率先推出。

②項(xiàng)目高層、洋房、4層疊墅戶型分布揭曉！

超高得房率！高層73%、洋房及疊墅得房率83%，算上第四代宅大露臺(tái)的附贈(zèng)，高層得房率近99%，洋房107%，疊墅來到160%?。。。?/strong>

③項(xiàng)目是江北產(chǎn)投和卓越聯(lián)合開發(fā)。值得一提的是，產(chǎn)投，并不同于一般的開發(fā)商，它的背景其實(shí)是江北一大操盤方，所以從長遠(yuǎn)來看，它更加看中的是通過成功的項(xiàng)目推廣來引導(dǎo)周邊土地升維。因?yàn)檫壿嬌?，產(chǎn)投對(duì)于品質(zhì)打造肯定十分在意，因?yàn)楸旧硪彩墙笔讉€(gè)帶疊墅的改善項(xiàng)目，第一炮不打響，那以后你懂的。而個(gè)該地塊地價(jià)并不算太高，房地差有保障，利潤有空間！所以項(xiàng)目想象空間還是很大的！

④疊墅亮點(diǎn)超大！目前6F疊墅戶型方案還未曝光，據(jù)悉以143㎡為主。今天重點(diǎn)說下4F疊墅，就兩個(gè)戶型：上疊190㎡，下疊182㎡。

4F疊墅下疊帶負(fù)一、院子，上疊除了帶樓頂超大露臺(tái)，更有一樓北院?。?！上疊也可享院子。

1、上疊190㎡：地上三層+地上四層+樓頂空中露臺(tái)

4F疊墅規(guī)劃在3-4層，兩梯兩戶，每戶都有單獨(dú)電梯廳。層高3.3米，挑空客廳6.6米。第三層以挑空客廳+1個(gè)朝南臥室+廚房+客衛(wèi)?？蛷d除了南向超大露臺(tái)，側(cè)面也有采光，客餐廳一體化設(shè)計(jì)。南向陽臺(tái)與朝南臥室連接。

第4層，1個(gè)北向套間（帶）+1個(gè)南向次臥、陽臺(tái)+1個(gè)次衛(wèi)+儲(chǔ)物空間。

北向套間

最狠的當(dāng)然是樓頂?shù)?strong>超大露臺(tái)，面積高達(dá)80㎡，開發(fā)商流出的效果示意圖顯示樓頂你可以設(shè)計(jì)的滿滿當(dāng)當(dāng)。

露臺(tái)效果圖

當(dāng)然你會(huì)說，如果非尋求南向超大主臥，挑空客廳當(dāng)然也可以選擇后續(xù)裝修澆筑改造，可根據(jù)業(yè)主需求靈活改造。

最要值得提醒的是，銷售透露，上疊也會(huì)贈(zèng)送有一樓的北院，電梯通向一層北院。

2、下疊182㎡：地下負(fù)一+地上一層+地上二層

下跌基本結(jié)構(gòu)趨同于上疊，畢竟上下一個(gè)平面內(nèi)設(shè)計(jì)，地下負(fù)一層高高達(dá)3.6米。當(dāng)然買下疊，最大的亮點(diǎn)肯定還是有朝南面的的院子。種種花草，設(shè)計(jì)一下庭院。別墅的感受不就來了么!

下疊182㎡戶型改造示意圖

⑤洋房120㎡：

洋房偶數(shù)層，主臥連接飄窗；客廳連接露臺(tái)；餐廳連接封閉陽臺(tái)；兒童房連接飄窗：

120㎡洋房偶數(shù)層南向詳解示意圖

洋房奇數(shù)層，主臥連接露臺(tái)；客廳連接封閉陽臺(tái)；餐廳連接飄窗；兒童房連接飄窗：

120㎡洋房奇數(shù)層南向詳解示意圖

據(jù)銷售透露，洋房的得房率約83%，加上露臺(tái)等附贈(zèng)綜合得房率約107㎡。這個(gè)戶型在江北相當(dāng)具有競(jìng)爭(zhēng)力。

尺度上，120㎡戶型四開間朝南，開間12.5米，6.3米的挑空露臺(tái)，這個(gè)戶型與一眾高層130+㎡相比競(jìng)爭(zhēng)力不會(huì)輸。

⑥高層戶型兩種：109㎡和119㎡。

1、建面約119㎡：四開間朝南，分為奇偶數(shù)層。

主要是陽臺(tái)、露臺(tái)、南向飄窗分布有差異：

偶數(shù)層客廳連接封閉陽臺(tái)；主臥+次臥連接露臺(tái)；書房連接飄窗

119㎡高層偶數(shù)層南向詳解示意圖

奇數(shù)層客廳連接露臺(tái)；主臥+次臥連接飄窗；書房連接陽臺(tái)

119㎡高層奇數(shù)層南向詳解示意圖

119㎡戶型三房兩廳兩衛(wèi)，擁有13.7米南向開間，橫廳設(shè)計(jì)。層高3.15米

2、建面約109㎡：這個(gè)戶型是119㎡的縮小版，這個(gè)戶型的特點(diǎn)，所有的房間都設(shè)計(jì)在朝南面。

109㎡奇偶數(shù)層，與119㎡戶型在露臺(tái)、陽臺(tái)和南向飄窗的分布結(jié)構(gòu)是類似的，

偶數(shù)層客廳連接封閉陽臺(tái)；主臥+次臥連接露臺(tái)；書房連接飄窗

109㎡高層偶數(shù)層南向詳解示意圖

奇數(shù)層客廳連接露臺(tái)；主臥+次臥連接飄窗；書房連接陽臺(tái)

109㎡高層奇數(shù)層南向詳解示意圖

建面約109㎡，南向四開間11.9㎡，層高3.15㎡。大致高層戶型情況就這樣。

其實(shí)客觀來說，玖印府，尤其是疊墅，畢竟這是近年南京首個(gè)疊墅類產(chǎn)品，流量關(guān)注度自然會(huì)很高！這也是江北順應(yīng)市場(chǎng)，提供差異化改善產(chǎn)品的前哨站！

物以稀為貴！稀缺么，自然就會(huì)有需求！稀缺么，就會(huì)人惦記！

現(xiàn)在四代宅，就簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單搞個(gè)錯(cuò)層露臺(tái)，從市場(chǎng)面來看，并不能顯著提升購房人的興趣。單單只靠一個(gè)露臺(tái)，還誘惑不了買房人出手。

只有想辦法，提高更多附加價(jià)值，能搞院子的搞院子，能搞頂樓露臺(tái)的提供超大頂樓露臺(tái)。就跟攻堅(jiān)戰(zhàn)一樣，集中力量，攻之一役。這樣才會(huì)讓一批高端改善客戶，看了直流口水，千篇一律的四代宅能誘惑誰呢？不得整點(diǎn)獨(dú)有的特色么？

當(dāng)然在一片四代宅風(fēng)聲之下，也有開發(fā)商選擇另辟蹊徑，走自己的路！

比如鼓樓濱江綠城和金基合作項(xiàng)目，并不一味緊跟四代宅設(shè)計(jì)，在這個(gè)大環(huán)境下，只能說是真狠人啊，若對(duì)自己沒有足夠的自信，誰敢這么玩？據(jù)悉很快，也要與公眾見面，敬請(qǐng)期待。

我們期待南京市場(chǎng)能夠涌現(xiàn)出更多更有創(chuàng)新力，附加力的產(chǎn)品！拒絕千篇一律，而是應(yīng)該百家爭(zhēng)鳴！有一點(diǎn)，25年南京市場(chǎng)的創(chuàng)新性，絕對(duì)要漲了！

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