二娃說

早點(diǎn)結(jié)婚吧，好處是爸媽能安心！雖然，不知道安的什么心......

你們發(fā)現(xiàn)沒有？廣州樓市，正以肉眼可見的速度在回暖！

不信，我們來看看2024年10月以來的樓市動(dòng)態(tài)：

1) 10月中旬開始，花地灣片區(qū)多盤賣爆，小戶型直接斷貨，出現(xiàn)無房可賣的現(xiàn)象！

2）10月一結(jié)束，廣州一二手網(wǎng)簽套數(shù)首次紛紛破萬！合計(jì)賣了2.1萬套房子！

3）11月，廣州樓市繼續(xù)火爆，二手房網(wǎng)簽13044套，創(chuàng)下年內(nèi)最高！

4）12月7日，越秀·云悅首次開盤，廣州出現(xiàn)第一個(gè)“日光盤”！

5）12月中旬，番禺廣場板塊，多個(gè)樓盤小戶型直接賣斷貨！有錢買不到房子......

6）12月下旬，南沙第一個(gè)4代住宅首次開盤，廣州再一次出現(xiàn)日光盤！

7）12月底，廣州一二手房網(wǎng)簽套數(shù)紛紛破萬，再創(chuàng)新高！合計(jì)賣了2.3萬套房子！

所以啊，不要再說沒人買房了！

其實(shí)，不管在什么大環(huán)境之下，只要樓盤好，產(chǎn)品好，價(jià)格便宜，那開盤都是要靠搶的！

比如，同在12月下旬首次開盤的越秀瓏悅西關(guān)，就賣出了“火箭”般的速度！

◆ 瓏悅西關(guān)開盤現(xiàn)場

說出來，你們可能都不信，12月21日越秀瓏悅西關(guān)才首次開盤，截止1月14日，陽光家緣網(wǎng)上就已經(jīng)網(wǎng)簽147套房源了！

◆ 來源：陽光家緣網(wǎng)

而實(shí)際上，項(xiàng)目已經(jīng)賣了200多套房源。短短不到1個(gè)月的時(shí)間，全盤就只剩幾十套房源可賣了！

關(guān)鍵是，這幾十套房源，還是一開始開發(fā)商保留起來，沒有加推的小戶型！

所以，想買這個(gè)樓盤的朋友，建議在春節(jié)前下手！因?yàn)?，他們的開盤優(yōu)惠過年前還保留著。

而等到過完年再去買的話，一來優(yōu)惠沒了，二來他們賣得實(shí)在太快了，可能3月份就能直接清盤。到時(shí)候，想買，都沒有房源可以選了！

◆ 項(xiàng)目沙盤，戶型分布示意圖

那么，瓏悅西關(guān)以及上面提到的樓盤，為什么會(huì)如此好賣呢？

仔細(xì)研究后，二娃發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)樓盤，都具備著以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1）總價(jià)控制的很好！上車門檻基本都在300-350萬之間。這符合當(dāng)前“降級消費(fèi)”“降低負(fù)債”的買房觀念。

尤其是在工作和收入不是那么確定的當(dāng)下，降低預(yù)算，降低杠桿去買房，其實(shí)是一種自我保護(hù)。

比如，今年二娃成交的幾個(gè)客戶，就是鮮活的例子。

一位王先生，一開始跟我們看得都是350萬左右的房子，他也買得起！但看了半年后，最終，他去買了一套200萬的房子！

他說：“不想把所有錢都放進(jìn)房子里，不想因?yàn)橘I房，降低自己的生活質(zhì)量，讓人自己過得輕松一點(diǎn)”。

◆ 王先生炸金蛋現(xiàn)場

而另一位歐先生，他們兩夫妻手握350萬現(xiàn)金，憑他們的掙錢能力，其實(shí)完全可以買一套600萬的房子。但最后，他們卻選擇一次性付款，買了一套320多萬的房子。

他們說：“不想負(fù)債，一分錢貸款都不想背負(fù)！”

◆ 歐先生夫妻買房現(xiàn)場

所以，2024年下半年，在“政策底、房價(jià)底”出現(xiàn)后，市區(qū)多盤300-350萬總價(jià)的小戶型，賣得特別好！

那么，你們是不是也有“降級買房”的想法呢？你們買房預(yù)算也在300-400萬之間嗎？

如果是的話，歡迎大家掃碼進(jìn)群自由討論！

2）位置都不錯(cuò)，要么是在廣州中心區(qū)，要么是在自己片區(qū)的核心板塊。

說實(shí)在的，這幾年呀，很多在郊區(qū)買房的人，真的跌怕了！動(dòng)輒幾十上百萬，誰的錢都不是大風(fēng)刮來的呀！

所以，當(dāng)這群人從遠(yuǎn)郊的“坑里”爬出來，想要重新?lián)Q房時(shí)，他們必然會(huì)首先考慮市中心或者是自己所在區(qū)域的核心板塊！

畢竟，市中心及核心區(qū)域的房子更抗跌、更保值！

◆ 郊區(qū)置換買家，開始奔向市中心?。ㄊ疽鈭D）

3）都屬于全能配套型項(xiàng)目，低總價(jià)+學(xué)鐵商一應(yīng)俱全，滿足當(dāng)前買房人的需求。

“非必要，不買房！”這是當(dāng)下很流行的一句話。

那么，現(xiàn)在還在買房的，會(huì)是哪些人呢？

答案是：剛改自住型買家，以及孩子急需上學(xué)的買家！

而當(dāng)下，又因?yàn)閾Q一次房的成本實(shí)在太高了。所以，現(xiàn)在大家買房，都想要一步到位，地鐵+學(xué)位+商業(yè)，一樣都不能少。

為此，低總價(jià)+學(xué)鐵商的市區(qū)盤，便賣得特別好！

4）都是新規(guī)，或者是超新規(guī)產(chǎn)品！戶型和產(chǎn)品力很強(qiáng)！

這個(gè)應(yīng)該不難理解吧？

人嘛，誰不喜歡新的呢？更何況，現(xiàn)在的樓盤，不僅大堂、園林、配套有了質(zhì)的飛躍，戶型產(chǎn)品更是卷到飛起！

以前90㎡才能做3房1衛(wèi)的，現(xiàn)在人家不到70㎡就能做到3房2衛(wèi)了，實(shí)用率吊打以前的二手房。

下面，我們不妨就以越秀·瓏悅西關(guān)為例，來看看它到底為啥賣得這么好？

◆ 項(xiàng)目營銷中心實(shí)景圖

1

在價(jià)格上，它確實(shí)給足了誠意！

說實(shí)話，越秀瓏悅西關(guān)，在沒有開放之前，二娃就親自去踩過盤，當(dāng)時(shí)還寫了稿子。為此，不少人來問我會(huì)賣多少錢？

當(dāng)時(shí)，我根據(jù)周邊房價(jià)情況，以及市場行情來判斷。我猜越秀會(huì)比較有誠意，估計(jì)吹風(fēng)350萬起，實(shí)際開盤330萬左右。

但沒想到的是，他們最后吹風(fēng)價(jià)才318萬起，開盤直接308萬起！

單價(jià)僅4.5萬/㎡起！我的媽，這也太猛了！

◆ 我與粉絲的聊天截圖

為啥這么說呢？我們來看兩個(gè)數(shù)據(jù)哈！

一手房方面：同板塊，與越秀·瓏悅西關(guān)直線距離只有約500米的新盤，目前均價(jià)要5.2-6.2萬/㎡，最低上車門檻去到460萬。

而遠(yuǎn)一些的，也要5.5-5.9萬/㎡！

對比之下，瓏悅西關(guān)整整便宜了約7000-10000元/㎡。

◆ 來源：房天下

二手房方面：作為同板塊的次新二手房-西關(guān)海，目前成交價(jià)去到5-6.5萬/㎡。

即便是最便宜的一套，也要4.93萬/㎡！上車門檻接近500萬。

所以，越秀·瓏悅西關(guān)，作為板塊超新規(guī)項(xiàng)目，308萬起就能上車3空間2衛(wèi)，賣得火爆也就不難理解了。

2

地段上，它屬于廣州的“一環(huán)”

眾所周知，越秀·瓏悅西關(guān)，位于老西關(guān)板塊。而老西關(guān)在廣州發(fā)展的歷史中，分量有多重，懂得自然懂......

不然，“東山少爺，西關(guān)小姐”這句話也不會(huì)流傳至今。

像來了廣州，必打卡景點(diǎn)“永慶坊”、“上下九步行”、“恩寧路騎樓”、“沙面”“陳家祠”、“仁威廟”，就均在西關(guān)！

◆ 永慶坊實(shí)景圖

另外，廣州剛開通地鐵11號線，就途徑西關(guān)板塊，并且就在瓏悅西關(guān)旁邊！

要知道，這不僅是廣州的第一條“環(huán)線”，它更是大家公認(rèn)的“一環(huán)”。

畢竟，這條地鐵所經(jīng)過的商圈，基本就是廣州最繁華的地方。所以，房子買在這里，基本不會(huì)錯(cuò)！

因?yàn)?，它的地段相?dāng)于是官方認(rèn)證了的！

◆ 項(xiàng)目與11號線站點(diǎn)位置關(guān)系示意圖

3

買家所需的“學(xué)鐵商”，一應(yīng)俱全

當(dāng)然，項(xiàng)目之所以賣得好，和他的全能配套“學(xué)鐵商”密不可分。

比如，地鐵上，它是一個(gè)涵蓋5號線+11號線+13號線二期（在建中）三軌交匯的樓盤。

據(jù)百度地圖顯示，項(xiàng)目距離中山八地鐵站（5號線+11號線的交匯站）約1km左右。距離西場站（5號線+13號線二期）約900米左右。

從項(xiàng)目出發(fā)，業(yè)主無需換乘，就能一線直達(dá)白鵝潭、天河北、珠江新城、金融城、琶洲等數(shù)個(gè)核心商圈。

學(xué)校呢，瓏悅西關(guān)將配套一所24班小學(xué)。根據(jù)官方文件規(guī)劃顯示，這所學(xué)校已經(jīng)確定為華僑小學(xué)。（最終學(xué)校名稱、招生條件，招生范圍及開班數(shù)量以教育部門公布為準(zhǔn)）

而了解過這所學(xué)校的家長應(yīng)該知道，華僑小學(xué)在荔灣可是屬于第一梯隊(duì)。

其對口搖號的中學(xué)，都是一些赫赫有名的牛校。像西關(guān)外國語學(xué)校、西關(guān)廣雅學(xué)校、廣州真光中學(xué)、廣州市第一中學(xué)，均在其中。

◆ 來源土拍公開信息 最終學(xué)校名稱、招生條件，招生范圍及開班數(shù)量以教育部門公布為準(zhǔn)

至于商業(yè)，那就更不用說了，項(xiàng)目一出門就是各種老字號的美食店，旁邊就是商業(yè)中心-圣地新天地廣場。

而判斷一個(gè)小區(qū)，商業(yè)氛圍夠不夠濃厚，最簡單的方式就是查看這里的熱力地圖！

地圖越紅，代表成熟度越高，商業(yè)越成熟！

◆ 來源：百度地圖

那從上圖就能發(fā)現(xiàn)，瓏悅西關(guān)周圍紅得發(fā)燙！

4

超新規(guī)產(chǎn)品，高使用率！片區(qū)沒對手！

最后，能讓項(xiàng)目脫穎而出的，自然是產(chǎn)品！

一方面，項(xiàng)目是超新規(guī)項(xiàng)目，陽臺(tái)占比率可以去到20%，使用率高得嚇人！

另一方面，項(xiàng)目容積率不高，僅為3.5。并且是2梯4戶和2梯5戶設(shè)計(jì)。

更何況，項(xiàng)目門口就是河景，所以居住舒適度會(huì)很高。

◆ 二娃現(xiàn)場拍攝

再說了，項(xiàng)目建面約68㎡，就做到了3空間2衛(wèi)，且是南向戶型。這在整個(gè)板塊，都找不出第二家！

◆ 戶型改造示意圖

畢竟，在其他樓盤中，小戶型都是淪為犧牲品，要么放在北向，要么拿來當(dāng)噪音。

但瓏悅西關(guān)建面約68㎡戶型，卻能享受和大戶型同等的待遇，不僅是東南和西南朝向。連主臥，也同樣有max的景觀面。

收納空間及景觀視野，都給的很足！

你敢信，下面這2張圖就是瓏悅西關(guān)建面約68㎡的客廳和主臥嗎？

◆ 建面約68㎡創(chuàng)意樣板房（客廳），具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)

◆ 建面約68㎡創(chuàng)意樣板房（主臥），具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)

你說，這樣的產(chǎn)品，誰不愛呢？

所以啊，大家如果真的喜歡瓏悅西關(guān)，一定要趕在春節(jié)前去買！目前優(yōu)惠還保留著，過完年，可就真的不好說了！

不出意外的話，這個(gè)樓盤，應(yīng)該很快就會(huì)清盤了！

那么，大家怎么評價(jià)這個(gè)樓盤呢？你們有300多萬預(yù)算，會(huì)首選考慮它嗎？

歡迎留言評論！也可以掃碼進(jìn)群討論！

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