春節(jié)臨近，為了讓廣大買房人能夠度過一個(gè)平安祥和的春節(jié)，小編化身二手房專項(xiàng)檢查組，深入考察實(shí)地分析，把影響二手房?jī)r(jià)回暖的“關(guān)鍵點(diǎn)”一一點(diǎn)出來。

自2021年下半年以來，南京樓市就踏上了漫長(zhǎng)的“降價(jià)”之路， 呈現(xiàn)出“新房、二手房齊頭并進(jìn)的降價(jià)格局，突破歷史紀(jì)錄的降價(jià)潮，讓很多小區(qū)二手房形成腰斬之勢(shì)。

隨著開發(fā)商拿地越加小心，南京的新房是越賣越少，再加上低密度四代住宅的橫空出世，房?jī)r(jià)很快就止跌回升了。

二手房卻不一樣，雖然2024年南京成交了10萬套左右的二手房，但二手房?jī)r(jià)想要整體回暖，還是有幾大“重點(diǎn)”需要解決。

一、二手房現(xiàn)狀，關(guān)鍵在于摸清掛牌量。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京當(dāng)前在售二手房為145843套，其中約14萬套是中介掛牌的，余下5000多套是個(gè)人掛牌。

14萬套的二手房掛牌量，多還是少呢？

以2024年12月的南京二手房的銷量算，14萬套二手房的去化周期約為14個(gè)月，這個(gè)去化周期已經(jīng)低于2022年同期的水平了，可以說相對(duì)的健康數(shù)據(jù)。

同時(shí)南京二手房掛牌量已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月回落了，二手房成交也穩(wěn)中向好，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月二手房成交大漲，甚至12月成交量坐上了2024年二手房的銷冠寶座。

這么一看，南京二手房掛牌量只要繼續(xù)走低，2025年很大可能會(huì)出現(xiàn)房源緊張的局面。

二、限售，何時(shí)能全面解除？

南京樓市的限售政策始于2017年，此時(shí)南京要求“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年”方可辦理交易登記手續(xù)。

隨后，這一政策維持了5年。

2022年南京突然微調(diào)了限售政策，把新房的限售年限從“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后”改為“自合同備案之日起滿三年后”，二手房限售還是維持老樣子。

2024年11月26日，南京又松綁了限售政策。

只要滿足以下兩個(gè)條件之一，二手房限售就可解綁了：

1、買房人購(gòu)買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易；

2、二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易。

要不要全面解除限售呢？

很多人說，全面解除限售不好。短期來看，全面解除限售肯定會(huì)導(dǎo)致二手房掛牌量的急劇增長(zhǎng)，南京二手房的格局又會(huì)重新變成買方市場(chǎng)。

但從長(zhǎng)期來看，一旦解除限售，也就意味著房子隨時(shí)可以買賣，對(duì)于房產(chǎn)交易肯定有刺激作用，懂得都懂。

三、優(yōu)化政策，降低二手房交易成本。

這幾年，南京出臺(tái)了不少新政，在簡(jiǎn)化二手房交易手續(xù)的同時(shí)，也降低了二手房交易成本。

例如帶押過戶， 在房子沒有解除抵押的狀態(tài)下就可以辦理過戶手續(xù)。

去年南京又推出了存量房“以舊換新”活動(dòng)，對(duì)于希望改善商品房的買房人來說 ，既簡(jiǎn)化了換房流程，又降低了換房成本。

賣房人也不必再為賣房煩惱，中間省了中介費(fèi)，輕松實(shí)現(xiàn)改善居住的夢(mèng)想。

但是2024年底，南京存量房“以舊換新”活動(dòng)已經(jīng)宣告結(jié)束，不知道2025年這項(xiàng)利民政策會(huì)不會(huì)延續(xù)。

稅費(fèi)方面， 2023年8月，國(guó)家財(cái)務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。

具體內(nèi)容是，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。而且“退個(gè)稅”政策，已經(jīng)延續(xù)至2025年12月31日。

除了“退個(gè)稅”，最近在契稅方面也出了新規(guī)。

個(gè)人購(gòu)買住房契稅優(yōu)惠政策的住房面積標(biāo)準(zhǔn)由原來的90平方米提高到140平方米，即對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一或第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積140平方米以上的家庭唯一住房減按1.5%繳納契稅，家庭第二套住房減按2%繳納契稅。

樓市的利好政策不能停，在樓市沒有“痊愈”之前，藥不能停！