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作者 | 王澤紅

元旦過后，房地產(chǎn)2024年的數(shù)據(jù)相繼出爐，又是量價齊跌的一年，但9.26新政“止跌回穩(wěn)”成為一道分水嶺。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年百城二手房價格累計下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個月；百城新房價格累計結(jié)構(gòu)性上漲2.68%，主要是受部分改善型樓盤入市影響。截止2024年底，百城二手房均價為每平方米14203元，新房均價為16654元。

二手房方面，4月至10月價格環(huán)比呈全跌態(tài)勢，直到11月和12月，才結(jié)束百城連續(xù)7個月全跌局面，成都、深圳2個月環(huán)比連續(xù)保持上漲，北京12月二手房成交超2.1萬套，繼續(xù)突破去年4月以來新高。

東興證券指出，房價自2021年下半年開始進(jìn)入下跌通道，二手房的下跌幅度明顯高于新房。截至2024年11月，70城新房價格指數(shù)距離最高點下跌9.6%，二手房價格指數(shù)距離最高點下跌16.1%，下跌已持續(xù)3.3年。

據(jù)其估算，70城新房價格已經(jīng)回落至2019年5月的水平，二手房價格已經(jīng)回落至2017年4月的水平，多數(shù)城市二手房已經(jīng)抹去多年漲幅。

這一年中，全國各地出臺政策約800條，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為當(dāng)前政策環(huán)境已達(dá)歷史最寬松水平，2025年樓市將企穩(wěn)。

行業(yè)規(guī)模跌至9.54萬億，千億房企減至11家

2024年，行業(yè)銷售額也持續(xù)回落，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年前11月商品房累計銷售面積8.61億平，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測2024年全年為9.7億平左右，同比降低13.5%。

東興證券研報顯示，2024年1-11月商品房銷售金額8.51萬億，預(yù)計2024年商品房銷售金額為9.54萬億元，下跌18.2%。

在此背景下，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少，回到2016年水平。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。

具體來看，11家千億房企依次為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、萬科、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份和龍湖集團(tuán)。其中，保利發(fā)展銷售額3230億元，中海地產(chǎn)3106億元，綠城中國2768.5億元，位列銷售榜前三。

重點房企拿地總額也繼續(xù)收窄，2024年拿地百強(qiáng)企業(yè)的拿地總額為9280.0億元，同比下降29.7%，拿地總額已不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減。

9.26新政之后，北京、上海、杭州、成都等城市部分地塊競拍出高溢價，但全國土地市場仍面臨調(diào)整壓力，央國企和地方國資仍是拿地絕對主力，在中指院拿地百強(qiáng)榜單中，民企數(shù)量僅11家，拿地金額占比僅為8.5%，僅龍湖、濱江等企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模。

從新增貨值來看，中海地產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展位列前三。2024年，中海地產(chǎn)以1777億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地以1665億元位列第二，保利發(fā)展以1293億元位列第三。

2025上半年樓市有望止跌，8城率先回穩(wěn)

克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱認(rèn)為，9·26政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”后，前三季度和第四季度形成一道明顯的分水嶺，百城新房成交四季度止跌；2025年政策發(fā)力點將圍繞“保主體”進(jìn)行，存量土地回購將成為推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的核心引擎。

據(jù)他分析，預(yù)計2025年上半年房地產(chǎn)市場止跌基本完成，但有三個條件：

第一，一二手房的成交量在2025年的一季度環(huán)比下降兩成，同比增長四成，連續(xù)兩個季度成交量穩(wěn)住，趨勢也就定下來了；

第二，2025年一二季度70城過半城市房價止跌；

第三，2025年一二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速持平。如果2025年一二季度這三個條件實現(xiàn)了，基本完成止跌，下半年開始慢慢回穩(wěn)，但整個回穩(wěn)將是更長的過程。

其中，有八個城市將率先回穩(wěn)，分別為杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

中指院對金融機(jī)構(gòu)和房企進(jìn)行過問卷調(diào)查，結(jié)果顯示：超四成受訪者認(rèn)為全國新房市場將于2025年底企穩(wěn)，受訪者普遍預(yù)期全國二手房筑底企穩(wěn)時間早于新房。

對于市場的復(fù)蘇路徑，中指研究院分析師孟新增指出，或表現(xiàn)為“二手房量升、二手房價止跌、新房銷售量穩(wěn)、新房價止跌”，其中二手房價格止跌、新房銷售企穩(wěn)或是市場“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵標(biāo)志。

他認(rèn)為，各項政策加力有望帶動市場預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預(yù)計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺政策的推進(jìn)與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。

同時，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開工投資下行態(tài)勢難改，其中盤活存量閑置土地政策的實施進(jìn)展，是推動市場進(jìn)入新的循環(huán)、穩(wěn)定投資開工的關(guān)鍵因素。

預(yù)判后市，克而瑞認(rèn)為2025年1-2月受春節(jié)假期影響，環(huán)比回落是大概率事件，不過考量到政策加持和當(dāng)前弱復(fù)蘇成交慣性，3月小陽春行情有望延續(xù)，考量到2024年基數(shù)較低，一季度同比仍不乏回正的可能。