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很多人在聊到樓市時(shí)，都會(huì)提到人口數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等宏觀指標(biāo)，這樣思考是沒錯(cuò)的，在判斷樓市整體走勢(shì)時(shí)，我們離不開宏觀分析。

但很多時(shí)候宏觀和微觀并不完全一致，就如今年的行情，一方面是經(jīng)濟(jì)哀鴻遍野，另外一方面是豪宅賣得飛起。前兩年，300平的戶型算是寧波的天花板，現(xiàn)在這樣的戶型，在某些項(xiàng)目只能算剛?cè)腴T。

購買力明顯在上揚(yáng)，很多人都不解，經(jīng)濟(jì)那么差，他們?cè)趺淳湍敲从绣X？

幾乎可以確定的一點(diǎn)是，2025年的經(jīng)濟(jì)也不會(huì)太好，人口數(shù)據(jù)更不可能反彈，在這種宏觀環(huán)境下，樓市還有機(jī)會(huì)嗎？

其實(shí)就豪宅來說，2024年只能算是開胃菜，真正的大餐要在2025乃至后面的年份才會(huì)陸續(xù)上來。尤其是很多人翹首以盼的第四代住宅，寧波到現(xiàn)在甚至還沒有出現(xiàn)。

寧波有錢人多嗎？據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，寧波可投資資金在1000萬以上的人群，大約有2萬人；如果把資金放低到500萬，這個(gè)數(shù)量還會(huì)放大好幾倍。

這還不包括一些“隱形”富人——出于各種各樣的原因，一些富人并不為人所知，他們的財(cái)富可能是以代持等形式存在——購買力同樣驚人。

寧波有錢人的購買力是無疑的，但不確定的是他們會(huì)不會(huì)買房，就像有些人說的那樣：

有錢人都不缺房子，他們還需要買房嗎？

這個(gè)問題的答案其實(shí)在現(xiàn)實(shí)的樓市中，寧波現(xiàn)在1000萬以上的樓盤，幾乎沒有一個(gè)是面向缺房子的人——這些客戶大多有2套以上房子，但他們?yōu)槭裁催€要買房？

難道真的是錢多人傻？

在老司機(jī)看來，有錢人買房和買車是一個(gè)道理，很多時(shí)候是出于消費(fèi)的需要。

消費(fèi)總是要升級(jí)的，如果有更好的產(chǎn)品推出，升級(jí)的需求就會(huì)被激發(fā)出來。就像汽車，每年一小改，三年一大改，每次改款都伴隨著性能或顏值的提升?？粗鴮映霾桓F的新品，再看看自己那臺(tái)老車，就算以前再喜歡，現(xiàn)在也變成了牛夫人。

所以，有錢人買房的邏輯不是因?yàn)槿狈?，甚至也不是因?yàn)槿焙梅孔踊虼蠓孔?，而是隨著更好、更新的樓盤推出，喚醒了他們升級(jí)的需求。

2020年左右的豪宅，那時(shí)候還基本沒有配置會(huì)所，外墻也多是涂料，現(xiàn)在的豪宅普遍采用下沉式庭院+集中會(huì)所+架空層泛會(huì)所+大面積水景，外墻也升級(jí)成了玻璃、鋁板、陶板等新材料。

室內(nèi)的升級(jí)則更多，層高普遍由3米升級(jí)到了3.2-3.3米，有的甚至更高；裝修報(bào)價(jià)也普遍來到1萬元/平左右，而19-20年的豪宅當(dāng)時(shí)還流行清水裝。

就這么三四年時(shí)間，產(chǎn)品的更新可以說脫胎換骨，物業(yè)服務(wù)也全面升級(jí)，因此哪怕是三四年前買房的有錢人，看到現(xiàn)在的樓盤，也有很多人有換新的沖動(dòng)。

過去，普遍性的換房周期是5-8年，隨著第四代住宅的普及，這個(gè)周期可能還會(huì)提前。第三代住宅升級(jí)為第四代，可能會(huì)是一次集中置換的機(jī)會(huì)。

今年以來，特別是下半年以來，住建部門三番五次在強(qiáng)調(diào)要建“好房子”，這里的“好”，就是為了激發(fā)更新?lián)Q代的需求——就是要讓有錢人看了就想買，不買就難受的陽謀。

很多人會(huì)說，房子不是只賣給有錢人，還是要靠廣大老百姓來買單啊。

這句話對(duì)了一半，錯(cuò)的那半在新房市場(chǎng)，事實(shí)就是，寧波主城區(qū)的新房，真的只是賣給有錢人。

2024年還有幾個(gè)剛需樓盤，到了2025剛需樓盤就要絕跡了，未來打算出售的土地，也基本沒有針對(duì)剛需的打算。

上面的政策是“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量“，2025年的增量不會(huì)太大，很可能與2024年相當(dāng)，在這少量的新增樓盤中，幾乎全部都是面向改善客群的中高端樓盤。

簡單粗暴的說，寧波的新樓盤，真的就是只給有錢人的。

只有二手房，還需要廣大的中低購買群體來接盤，寧波現(xiàn)在的二手房主力成交不到200萬，接盤者實(shí)在算不上有錢人。

當(dāng)然也不能算是窮人，因?yàn)楦F人根本買不起房。

既然二手房市場(chǎng)需要廣大的中低購買群體來買單，如果這個(gè)群體的購買力上不去，則二手房的價(jià)格也上不去，這種情況會(huì)延續(xù)嗎？

目前看是會(huì)的，二手房的供應(yīng)量仍然不小，最新的數(shù)據(jù)，寧波市六區(qū)住宅掛牌98717套，二年來首次跌破10萬套，但絕對(duì)量仍然很大。

以月均成交4000套計(jì)，靜態(tài)消化周期超過24個(gè)月，遠(yuǎn)超18個(gè)月的警戒線。

但也要看到，98000套掛牌中，房齡偏老的占了大多數(shù)，其中面積低于110平的超過60000套，占比61%；面積低于90平方的超過40000套，占比40.5%——這部分幾乎全都是老破小和安置房。

在近10年的新開發(fā)中，面積小于90平的商品房，屈指可數(shù)。

因此，二手房掛牌看似龐大的背后，出掉老破房和安置房，優(yōu)質(zhì)的小區(qū)、且面積段適中的房源，其實(shí)不多。

這可能是今后相當(dāng)長一段時(shí)間的“老大難”，目前價(jià)格已經(jīng)跌破了地價(jià)，但接盤的人仍然很少，未來也看不到漲價(jià)的機(jī)會(huì)。

對(duì)房東來說，一個(gè)比較好的出路是出租，目前的租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到2%左右，已經(jīng)超過了國債收益率。未來如果碰到拆遷或收儲(chǔ)，還存在溢價(jià)變現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

寧波住建局最新公布，2025年計(jì)劃改造城中村2.6萬戶，新籌建保障性租賃住房3萬套（間）以上。

這是個(gè)好消息，對(duì)于城中村房東來說是個(gè)置換的好機(jī)會(huì)，對(duì)于畢業(yè)即失業(yè)的年輕人來說，申請(qǐng)保障房也要更容易的多。

但英國的實(shí)踐表明，提供保障房并不是一個(gè)好辦法，面向年輕人提供租房補(bǔ)貼，讓他們?cè)谑袌?chǎng)上自由租房，可能是更好的解決方案。

—老司機(jī)服務(wù)類目—

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