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作者 | 王澤紅

12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開，對(duì)2024年4大板塊的重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)行了盤點(diǎn)，并指出了2025年要重點(diǎn)抓好的工作。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，明年將持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

其中，持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)位居五大任務(wù)之首，會(huì)議明確了兩方面具體舉措發(fā)力穩(wěn)住樓市，具體來看：

一是著力釋放需求。把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。

有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。

二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

樓市開始觸底，2025是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期

回顧2024年，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2024年政策力度和頻率是史無前例的，源于年初小陽(yáng)春之后，市場(chǎng)急速下滑，特別是二手房恐慌式降價(jià)售房，市場(chǎng)量?jī)r(jià)循環(huán)下跌，超出管理層預(yù)期，甚至出現(xiàn)了市場(chǎng)失靈的狀態(tài)。

在他看來，2024年政策大概分三段：

第一段是517之前，仍舊以央行降低LPR（年初一次性下降25個(gè)基點(diǎn)），地方政府特別是一線城市集體收縮限購(gòu)范圍、降低首二套首付比例等為主基調(diào)；

第二段是5.17，不僅將首付、利率降至歷史最低，而且提出了收購(gòu)存量做保障房；

第三段是924政治局會(huì)議確立“止跌回穩(wěn)”，祭出一攬子增量政策，部門政策持續(xù)發(fā)力，形成政策組合拳。

第三段政策后，市場(chǎng)回穩(wěn)趨勢(shì)明顯，10-11月新房二手房交易量同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，都比新政前增長(zhǎng)50%左右，深圳、成都、北京、杭州等地增長(zhǎng)幅度更大。即便12月份交易量環(huán)比有所下行，但比新政前也明顯增長(zhǎng)，這與5.17及此前的政策相比，效應(yīng)明顯延長(zhǎng)了。

“12月份，由于減稅政策開始生效，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了積極的財(cái)政政策、寬松的貨幣政策，對(duì)地產(chǎn)明確了繼續(xù)加力促進(jìn)止跌回穩(wěn)，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成明顯的激勵(lì)效果，加上年底促銷，預(yù)計(jì)全年跌幅將明顯收窄，市場(chǎng)開始探底和觸底。” 李宇嘉說道。

展望2025年，李宇嘉認(rèn)為將是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地，一是嚴(yán)控增量，庫(kù)存大的城市能否暫停供地和開工；二是盤活存量土地和房源，特別是未開工和開工未售的，這部分對(duì)市場(chǎng)沖擊比較大；三是城中村改造貨幣化安置；四是過剩產(chǎn)能出清。

“在內(nèi)外困局下，形勢(shì)已經(jīng)形成了倒逼，如果這些增量政策能落地，25年市場(chǎng)探底和觸底的趨勢(shì)將更加明顯?！?李宇嘉強(qiáng)調(diào)稱。

城中村改造、收儲(chǔ)加快落地，2025年或可止跌

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，此次城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議把短期樓市“止跌回穩(wěn)”與長(zhǎng)期構(gòu)建房地產(chǎn)新模式協(xié)同推進(jìn)，體現(xiàn)了新的樓市改革思路，也決定了未來施政方向。

“從短期來看，樓市止跌回穩(wěn)仍然是重中之重，政策面強(qiáng)調(diào)會(huì)以存量政策和增量政策結(jié)合疊加的方式。未來還有新的進(jìn)一步寬松政策出臺(tái)，這是修復(fù)市場(chǎng)信心和預(yù)期的重要基礎(chǔ)。”

在宋紅衛(wèi)看來，止跌回穩(wěn)是明年的樓市的工作重點(diǎn)，在需求端強(qiáng)調(diào)了住房雙軌制模式下的三個(gè)需求群體，第一是市場(chǎng)化需求下的剛需和改善，第二是保障類群體。以需定建的模式?jīng)Q定了供給模式的改變。

“在市場(chǎng)化需求方面，核心城市已經(jīng)進(jìn)入改善需求主導(dǎo)階段，因此打造高品質(zhì)好房子成為核心，保障群體方面除了保障性租賃住房以外，還強(qiáng)調(diào)了配售型保障住房，這屬于新型產(chǎn)品，與新加坡的組屋有很大的共性，預(yù)計(jì)在2025年也是保障住房發(fā)展的重點(diǎn)?！?宋紅衛(wèi)說道。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波則認(rèn)為，城中村改造將是2025年拉動(dòng)內(nèi)需的重要抓手，預(yù)計(jì)2025年會(huì)結(jié)合貨幣化安置、房票制度等措施，抓好落地推進(jìn)。同時(shí)以需定產(chǎn)將是重要趨勢(shì)，“人房地錢”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制重要性進(jìn)一步提升，對(duì)于人口持續(xù)流入的城市將是利好。

從新模式來看“租購(gòu)并舉”，進(jìn)一步提升保障房覆蓋力度將是重點(diǎn)，具體來看商品房“收儲(chǔ)”將是保障房增量的重點(diǎn)，土地“收儲(chǔ)”將是商品房?jī)?yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)。

“從制度完善層面來看，商品房銷售制度優(yōu)化，尤其是試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的推進(jìn)將是重點(diǎn)，房地產(chǎn)全生命周期管理，尤其是房屋養(yǎng)老金相關(guān)制度的推進(jìn)將是重點(diǎn)。“張波分析道。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析稱，整體來看，本次會(huì)議明確了2025年全國(guó)住建工作的重點(diǎn)任務(wù)，其中持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是重中之重。從市場(chǎng)變化上看，本次會(huì)議指出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，10-11月房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。

此外，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，12月以來（12.1-12.22），重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長(zhǎng)均超10%，重點(diǎn)20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長(zhǎng)。展望2025年，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。