目前市場上高得房率的新房越來越多，但卻也有一幫前兩年買房的業(yè)主臨近交樓之際，發(fā)現(xiàn)自己房子的實(shí)得套內(nèi)面積反而大幅“縮水”！

他們不但以高房價(jià)換來了低配交付，還遭遇了電梯廳公攤面積變“入戶玄關(guān)”套內(nèi)面積的偷梁換柱……

最近，粉絲朋友發(fā)來求助，講述了他們的魔幻購房、收樓經(jīng)歷。

01得房率有多少 體感很真實(shí)

11月30日，位于樓市頂流板塊琶洲東區(qū)的樓盤——招商保利海珠天珺，首批單位交付。

原本是業(yè)主們新家收樓的大喜日子，但現(xiàn)場卻上演了199名業(yè)主遞交聯(lián)名信拒絕收樓、要求解除合同的反轉(zhuǎn)一幕。

海珠天珺2022年中首次開盤，戶型為面積137-262㎡的三至四房，開盤最高均價(jià)10萬元/㎡。換句話說，整個(gè)項(xiàng)目都是套均總價(jià)一兩千萬的豪宅。

樓盤業(yè)主粉絲朋友親述，他們買房時(shí)正值琶洲樓市最炙手可熱之時(shí)。樓盤賣樓時(shí)只有異地展廳，對于項(xiàng)目的介紹了解，更多的也是停留在PPT上。直至今年9月30日，才有了部分樣板房的開放日。

眼看交樓日子臨近，越來越多“盼樓心切”的業(yè)主，也開始前往項(xiàng)目現(xiàn)場探樓。

不過，不看不要緊，一探就發(fā)現(xiàn)問題多多。不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤公區(qū)無論是綠化、外立面，還是無邊泳池這些硬件配套，都與當(dāng)初宣傳的相去甚遠(yuǎn)。

同時(shí)，樓盤室內(nèi)現(xiàn)場情況也是令人失望。千萬豪宅的交付主打一個(gè)極簡風(fēng)，墻面是大白墻、廚衛(wèi)是減配的品牌、房門為“紙皮門”質(zhì)量差等等。

除了這些，很多業(yè)主都覺得140-200多㎡的大平層，怎么不如預(yù)期寬敞？甚至有人覺得，新房的得房率還不如自己目前正在居住的120㎡舊房。

有時(shí)候不能不相信直覺，業(yè)主聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)測繪后，發(fā)現(xiàn)單位的實(shí)測套內(nèi)面積確實(shí)要比購房合同中預(yù)測的要少了不少。

02涉及金額以數(shù)億計(jì)

這到底是怎么回事？

隨著套內(nèi)實(shí)用面積無端被“偷走”的事件不斷發(fā)酵，業(yè)主也向市自規(guī)局申請公開小區(qū)規(guī)劃報(bào)建和房產(chǎn)測繪等資料，并申請了重新測繪。

直到圖紙數(shù)據(jù)資料公開后，終于真相大白。

我隨機(jī)抽取了測繪材料中的一頁，可以看到，同樣是13層的01單位，6月11日出具的測繪結(jié)果，單位總面積為139.0840㎡，其中套內(nèi)面積105.1110㎡，分?jǐn)偯娣e33.9730㎡，實(shí)用率75.5738%。

而11月18日，重新測繪后的結(jié)果則是：單位總面積為142.2912㎡，其中套內(nèi)面積100.4885㎡，分?jǐn)偯娣e41.8027㎡，實(shí)用率70.6217%。

這里最大的不同就在套內(nèi)和分?jǐn)偯娣e上，為什么會(huì)有如此大的出入？

業(yè)主們真金白銀，花了近10萬元/㎡買入的房子，最終得到的實(shí)用面積為什么單個(gè)戶型會(huì)相差了近5個(gè)㎡？

經(jīng)過測繪圖紙等對比，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，問題就出在電梯廳處。由于樓盤基本上都是專梯專戶的設(shè)計(jì)，因此在初次測繪登記時(shí)，電梯廳居然被當(dāng)作獨(dú)立使用的“入戶玄關(guān)”，計(jì)入了套內(nèi)面積。

有一定購房經(jīng)驗(yàn)的買家都會(huì)知道，在目前新產(chǎn)品卷出天際的樓市，專梯專戶基本上就是豪宅的標(biāo)配，甚至突破100%實(shí)用率也已經(jīng)不再是難事。

因此，專梯設(shè)計(jì)獲得額外的使用空間只能算是其中的一項(xiàng)附加值，但類似將電梯廳納入套內(nèi)面積的，卻真是第一次見。

最終主管部門也給出了明確的答案，先后有兩份文件均支持了業(yè)主訴求，電梯廳不應(yīng)納入套內(nèi)面積的計(jì)算。

同時(shí)，在目前現(xiàn)行的廣州商品房購房合同示范文本中，均有對“面積差異處理方式”做出規(guī)定條款。

即，當(dāng)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。（套內(nèi)建筑面積誤差比=｜實(shí)測套內(nèi)建筑面積－預(yù)測套內(nèi)建筑面積｜÷預(yù)測套內(nèi)面積×100%）

如上述列舉的13層01單位，按照公式計(jì)算后，套內(nèi)面積的誤差已經(jīng)達(dá)到了約4.4%，滿足了可以申請退房的條件。

并且，對比兩次測繪數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，樓盤的總建筑面積基本一致，但套內(nèi)面積則從73063.0642㎡減少為71070.1353㎡；公攤面積從19329.6237㎡增加到21322.5451㎡。

實(shí)測套內(nèi)面積的縮小，意味著業(yè)主買房時(shí)花了更多的錢，也影響了單位的居住舒適度。

如果按套內(nèi)面積均價(jià)11.5萬元/㎡計(jì)算的話，多出的套內(nèi)面積近2000㎡，金額超過2億元。

03 套內(nèi)面積=電梯廳+消防上鎖？

業(yè)主們遞交給開發(fā)商的聯(lián)名信明確指出，樓盤將電梯間計(jì)入套內(nèi)建筑面積，與宣傳內(nèi)容不符，也不符合法律規(guī)定。

所謂的“獨(dú)立候梯廳”及私人住宅區(qū)域，僅通過一扇消防門進(jìn)行上鎖隔離，也導(dǎo)致買受人實(shí)際上無法對“獨(dú)立候梯廳”享有獨(dú)立占有、支配及排他性使用的權(quán)利。

但面對業(yè)主們拒絕收樓，甚至退房的舉動(dòng)，發(fā)展商卻選擇了無視，既沒有提出合理的賠償方案，也不同意退房。

更魔幻的是，為了讓電梯廳變得更像名義上的專屬空間，樓盤還硬生生給原應(yīng)該是逃生通道的消防門上了鎖。

導(dǎo)致業(yè)主無論從里面，還是外面，都無法打開通往樓梯的消防門。這不僅不能改變實(shí)測的套內(nèi)面積，還為高層住宅單位的消防帶來了不小的安全隱患。

樓盤業(yè)主們表示，不少人在買房后的一年多時(shí)間里被迫自學(xué)成為了裝修材料專家、文案專家和法務(wù)專家等等。

種種購房、收樓經(jīng)歷讓他們震驚之余又心酸無奈，希望有關(guān)部門能重視其遭遇。

集體選擇拒絕收樓就是一種抗議，希望通過自己的努力，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。