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這些天總是有人在評(píng)論區(qū)詢(xún)問(wèn)樓市，問(wèn)某個(gè)城市能不能買(mǎi)。由于新政推出有一段時(shí)間了，今天我們以上海為例，通過(guò)最新數(shù)據(jù)來(lái)看下如何判斷樓市購(gòu)買(mǎi)力是否充沛或即將枯竭。

先說(shuō)結(jié)論，上海樓市的購(gòu)買(mǎi)力即將枯竭，后市可能會(huì)再次迎來(lái)較大幅度的下跌。

在“止跌回穩(wěn)”口號(hào)之后，上海成交量出現(xiàn)了上漲，我們先來(lái)看，高成交量，到底意味著什么？

高成交量一般有兩種情況。

1 買(mǎi)家主動(dòng)以賣(mài)家的掛牌價(jià)成交。

2 賣(mài)家主動(dòng)降價(jià)，換取買(mǎi)家的成交。

對(duì)于情況1，我們?cè)诠墒蟹Q(chēng)之為放量上漲，在樓市稱(chēng)之為量在價(jià)先，成交量若持續(xù)則房?jī)r(jià)上漲。而情況2，我們?cè)诠墒蟹Q(chēng)之為放量下跌，在樓市則稱(chēng)之為以?xún)r(jià)換量，房?jī)r(jià)趨于下跌。

那么，當(dāng)樓市成交量大漲時(shí)，我們?cè)趺磁袛嗟降资乔闆r1還是情況2呢？

看全市的房東，每天對(duì)于自己房源的價(jià)格調(diào)整，是把價(jià)格下調(diào)的多，還是把價(jià)格上調(diào)的多。因此我們得到一個(gè)指標(biāo)，跌漲比。

跌漲比 = 每日房源價(jià)格調(diào)降數(shù)/每日房源價(jià)格調(diào)漲數(shù)

那么現(xiàn)在上海的跌漲比是多少呢？

即使是在新政后，在90%以上的日子里，都在10以上，也就是說(shuō)，每天調(diào)降房源價(jià)格的房東，是調(diào)漲房源價(jià)格房東的10倍以上。

那么，在這種態(tài)勢(shì)下的成交量，我們就稱(chēng)為，房東主動(dòng)降價(jià)換取成交的成交量。

并且，從我們統(tǒng)計(jì)的某綠中介的掛牌價(jià)看，10月以后，掛牌均價(jià)依然是下滑的，只是下滑幅度相比9月前有所收窄，也就是說(shuō)，“止跌回穩(wěn)”拉動(dòng)了部分買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)，使得跌幅獲得支撐，跌速變慢了。

但是，這種支撐跌速變慢的潛力，究竟還有多少，這個(gè)怎么看？

有人可能會(huì)說(shuō)看成交量，但成交量其實(shí)是一個(gè)即時(shí)指標(biāo)，而非前瞻指標(biāo)。而衡量購(gòu)買(mǎi)力的前瞻指標(biāo)，只有一個(gè)，那就是居民債務(wù)增速。

對(duì)于居民買(mǎi)房的購(gòu)買(mǎi)力，一方面來(lái)自居民的首付，也就是居民當(dāng)下的收入（從上市公司最新的三季報(bào)看，居民收入在下滑，點(diǎn)擊：），另一方面則來(lái)自于居民加的杠桿，也就是居民通過(guò)增加債務(wù)來(lái)形成樓市購(gòu)買(mǎi)力。

這個(gè)是我們?cè)谶^(guò)去，多次放出來(lái)的一張圖。

上圖明確揭示了，居民通過(guò)大幅增加債務(wù)，大幅加杠桿來(lái)增強(qiáng)樓市購(gòu)買(mǎi)力，并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的邏輯關(guān)系。

那么，上海當(dāng)下的居民債務(wù)增速是多少？

最新10月份的數(shù)據(jù)是10.59%，這個(gè)已經(jīng)達(dá)到了疫情結(jié)束以來(lái)的最高值。

如果我們以2020年3月開(kāi)始的疫情作為起始結(jié)點(diǎn)，做成一張圖的話(huà)。就是下圖：

可以看到，疫情后，唯一能超過(guò)10%的居民債務(wù)增速的，只有2021年，而2021正是近5年，上海購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)，成交量最高，房?jī)r(jià)漲幅最大的一段時(shí)期。

但是，在2024年的10月，居民債務(wù)增速再次提升到10%以上，說(shuō)明了什么？

說(shuō)明通過(guò)增加居民債務(wù)，通過(guò)加杠桿而提升的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)充分釋放（后續(xù)潛力相當(dāng)有限），可是，如此高漲的購(gòu)買(mǎi)力，卻依然無(wú)法阻止掛牌價(jià)的下滑，以及房東降價(jià)的沖動(dòng)（跌漲比高于10，降價(jià)房東是漲價(jià)房東的10倍以上）。

也就是說(shuō)，盡管居民債務(wù)增速新高，但拋壓的力量更大，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力牢牢被拋盤(pán)壓制。且由于居民債務(wù)增速體現(xiàn)的透支已接近2021年高點(diǎn)，技術(shù)面上債務(wù)增速有很大的回歸平均線(xiàn)的壓力（明顯超過(guò)M2增速的債務(wù)增速不可能持續(xù)），一但債務(wù)增速接續(xù)不上，而拋盤(pán)依然繼續(xù)的話(huà)，上海樓市的變天，就可想而知了。

我們?cè)倏聪聢D，下圖是上海，北京，深圳截止“止跌回穩(wěn)”之前的居民債務(wù)增速對(duì)比。

我們可以看到，截止9月，深圳的居民債務(wù)增速最低，而上海最高。由此可見(jiàn)，深圳的居民杠桿率獲得了充分的修復(fù)，擁有充足的負(fù)債潛力。這也是為什么這一輪行情，深圳遠(yuǎn)強(qiáng)于北京，北京又強(qiáng)于上海的根本原因。

在當(dāng)下，深圳跌漲比3~4區(qū)間，北京5~8區(qū)間，而上海10以上。深圳的市場(chǎng)情緒在北上深中最強(qiáng)。

我們從新房市場(chǎng)，也能看到這種差別，深圳的新房非常熱銷(xiāo)，但上海的新房，除了部分市中心的豪宅，即便是主城區(qū)楊浦虹口的好幾個(gè)中環(huán)新盤(pán)，網(wǎng)簽率也僅僅只有20%左右。

那么深圳的購(gòu)買(mǎi)力極限又在哪里？同樣，也是看深圳即將發(fā)布的10月和11月居民債務(wù)增速數(shù)據(jù)，我們可以預(yù)判，深圳從10月開(kāi)始居民債務(wù)增速必然大幅反彈，若是債務(wù)增速反彈到上海的水平卻依然無(wú)法減少二手庫(kù)存量，那么深圳的后市，也就不太樂(lè)觀了。

但只要深圳債務(wù)增速還未到達(dá)極限，那么潛在的購(gòu)買(mǎi)力，以及成交量持續(xù)，也就是還可以期待一下。還可以靜觀這種購(gòu)買(mǎi)力和二手庫(kù)存的博弈。

我們等待10月深圳的數(shù)據(jù)，并靜觀這種變化吧。

最后，針對(duì)各位公眾號(hào)讀者之前在評(píng)論區(qū)提出的問(wèn)題，你們有兩個(gè)辦法來(lái)評(píng)估你們自己城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

方法1 仿照我的分析邏輯，去找你們城市的居民債務(wù)增速數(shù)據(jù)，來(lái)分析你們自己城市的購(gòu)買(mǎi)力潛力和房?jī)r(jià)趨勢(shì)走勢(shì)。

方法2 由于深圳的居民杠桿率獲得了充分修復(fù)，且跌漲比所顯示的市場(chǎng)情緒也是全國(guó)最強(qiáng)，那么可以先看深圳這輪房?jī)r(jià)是否能起來(lái)，如果深圳起不來(lái)，其他城市，幾乎也是沒(méi)有希望的。

對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，我會(huì)每周查看各大一二線(xiàn)城市的最新居民債務(wù)增速數(shù)據(jù)，如有更新，會(huì)第一時(shí)間發(fā)布在知識(shí)星球（北京深圳10月的數(shù)據(jù)應(yīng)該本周就會(huì)更新），供各位查看及作為房?jī)r(jià)趨勢(shì)的前瞻性判斷來(lái)使用。

你只有充分理解了數(shù)據(jù)所揭示的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，才能在買(mǎi)房賣(mài)房這種幾百萬(wàn)幾千萬(wàn)的大類(lèi)決策中，用數(shù)據(jù)為自己保駕護(hù)航。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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