按：在西安地產(chǎn)圈，「西江月」的大名人盡皆知。這個位于南三環(huán)邊的爛尾項目幾乎每年的3.15都會被拿出來控訴一番，別的爛尾項目有動靜，它也會被拉出來對比。

從2014年徹底停工前算起，十余年間不斷有大開發(fā)商“接盤”的消息，其中不乏保利這樣的實力央企，但最終都不了了之，讓此前的購房者一次次燃起希望，又一次次破滅。

2021年，“卓越接盤西江月”的消息傳出。這次不再是簡單的接觸談判，而是實實在在的“入場”，從項目部到圍擋都刷上了嶄新的“卓越集團”標識，停工7年多荒草叢生的項目也開始“活”了。

那時候不只是業(yè)主，連我們這樣的局外人都似乎看到了曙光，新地產(chǎn)陜西第一時間前去實探，寫下了那篇《 》

誰也沒有想到，卓越入場之后沒過多久，就黯然離場，西江月的命運，依然沒有改變。

只不過這次沒有等太久，2022年年底再次傳來好消息：陜北房企「辰宮地產(chǎn)」正式接盤西江月。

央企保利和彼時的大型民企卓越都沒能啃下的“硬骨頭”，此前在西安名不見經(jīng)傳的辰宮地產(chǎn)能力挽狂瀾嗎？

事實證明，辰宮地產(chǎn)的實力確實強。2022年年底接手，當年就入場動工啟動回遷，項目也正式改名為「辰宮·紫雲(yún)境」，并在2023年開放售樓部。

2024年11月19日，紫雲(yún)境網(wǎng)簽正式啟動，也就意味著此前購買西江月的業(yè)主，這次真的可以安心收房了。據(jù)辰宮地產(chǎn)工作人員透露，契稅和大修基金也能交了，12月1日就可以辦證。

西江月落，紫雲(yún)境生！

2023年7月，新地產(chǎn)陜西再次前往項目，彼時因為前期業(yè)主遺留問題還未徹底解決，雖然項目已經(jīng)改名紫雲(yún)境且售樓部已經(jīng)開放，但樣板間還未正式開放，屬于辰宮地產(chǎn)的銷售也沒有正式開始。

這一等，就是一年。2024年11月20日，辰宮·紫雲(yún)境（雁塔區(qū)西姜村城中村改造西江月DK-2）5棟樓價格公示，全部為28F高層，均價約1.43萬/㎡。

下面這篇文章，成文于2023年7月，借辰宮·紫雲(yún)境價格公示的東風，我們今天略作修改發(fā)出。如今，再討論項目的戶型優(yōu)劣已經(jīng)沒有太多意義，只希望西江月的悲劇不要再上演。

2022年年中，B站UP主【環(huán)華十年】拍攝了位于灞橋區(qū)柳鶯路的“易合坊“項目,爛尾盤再次引起了輿論關注。

易合坊項目處在新寺核心商圈。2013年項目外銷售，當時區(qū)域內(nèi)均價約5600元/㎡左右，易合坊均價約4500元/㎡，這樣的價格，吸 引了不少人不少剛需族上車。 但未料到，項目爛了尾，一眾購房者有房難回。

2022年，易合坊終于盤活開始動工，并在年底迎來了交房，但業(yè)主卻被告知，需要繳納1800元/㎡的續(xù)建費。

爛尾，是城市的“傷疤”，是購房者的痛，形成的爛尾樓的原因五花八門，最終的結(jié)局也各有不同，有的繼續(xù)“擺爛”，有的“灰飛煙滅”，有的則是再次獲得“新生”。

比如2022年涅槃重生的「西江月」。

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西江月是雁塔區(qū)西姜村城改項目。

項目規(guī)劃總用地961.5畝，總建筑面積約120萬㎡，屬于西安體量最大的城改項目之一。

2005年起被列入西安市城中村改造計劃，2007年批復，2010年開始整村拆除，2011年3月安置樓開始建設，同時，同地塊和另一地塊的商品房也開工并開始對外銷售。

操盤這種占地數(shù)百畝，建筑面積超百萬平米的超大項目，尤其是要涉及到城改拆遷補償、開發(fā)周期長等問題，對于開發(fā)商的資金實力會有一定的要求。

▲拍攝于2021年

西姜村城改項目的選定的開發(fā)商陜西長通無力獨自操盤，只能尋求“外部融資”，2007年和大唐地產(chǎn) (總部位于福建廈門）簽訂合作簽訂合作開發(fā)改造西姜村項目的經(jīng)營合同協(xié)議，長通負責辦理手續(xù)，大唐負責投資建設。

不過此后合作雙方出現(xiàn)摩擦，陷入曠日持久的訴訟拉鋸戰(zhàn)，讓長通元氣大傷，也讓西姜村城改項目在批復幾年后一直停滯，直到2011年才開始動工。

2013年年底，西安市相關部門下發(fā)了五證不全的項目一律禁止銷售的監(jiān)管令，西江月因為沒有取得預售證被勒令停止銷售，2014年西江月小區(qū)的主體工程已經(jīng)完成，部分大樓項目進程已完成了八九成。

2014年8月以來，西江月基本處于停工狀態(tài)。政府也曾給開發(fā)商下發(fā)的責令限期復工通知，不過開發(fā)商依然沒有復工。

2014年開始，西江月的業(yè)主和原西姜村村民就開始了漫長的維權(quán)之路。

爛尾盤想盤活，并非是件易事，爛尾之后，西江月也曾幾經(jīng)易主，尋求重生，但都無疾而終。

2018年，保利與西江月開發(fā)商陜西長通投資開發(fā)公司溝通。

央企保利的實力與城改方面的經(jīng)驗有目共睹，據(jù)當時的公開信息披露，保利地產(chǎn)將投資100億，開展西姜村棚戶區(qū)城改項目， 但是后來因為和開發(fā)商陜西長通談判失敗，此事 不了了之。

2021年，卓越集團旗下的西安捷盈豐房地產(chǎn)開發(fā)公司入股陜西長通投資開發(fā)公司，持股比例為33.33%。卓越擅長舊城改造，在深圳的幾個舊改項目也取得了豐富的經(jīng)驗。

據(jù)網(wǎng)上信息顯示，卓越接手后西江月后，大概投資約3億元，將安置房建設完成，進入開始整理房源、核對業(yè)主信息等環(huán)節(jié)。

但很遺憾的是，由于一些原因，最終卓越集團最終退出了西江村城改，未能善終。

▲拍攝于2021年

2022年7月，辰宮地產(chǎn)接手西江月項目。 這一次項目終于邁出了一大步； 2022年11月15日啟動西姜村村民回遷。

原計劃2013年5月回遷的西姜村城改項目，歷經(jīng)10年，迎來曙光！

▲西姜村回遷項目實拍 拍攝時間：2023年7月

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西江月總占地約525畝，整體分為三個地塊開發(fā)，北側(cè)規(guī)劃一所高標準九年制學校。

DK1占地約70.8畝，為安置小區(qū)，辰宮地產(chǎn)接手后，已成功交付。

DK3占地約159.37畝，應該算是該項目最大的資產(chǎn)，目前暫未動工，未釋放該地塊的相關信息。

▲西姜村回遷項目實拍 拍攝時間：2023年7月

從項目位置來看，西江月周邊配套已是相當成熟。項目距離清涼山森林公園和雁南公園的步行距離在2公里左右；距離五二一醫(yī)院約1.5公里；周邊還有交大二附中（南校區(qū)）、南飛鴻·樂薈中心、立豐城、宜家薈聚、山姆會員店（規(guī)劃）、中糧大悅城（規(guī)劃）等。

地段優(yōu)勢明顯，這或許也是爛尾十年間，仍然不斷有開發(fā)商試圖“挽救”西江月項目主要因素。

▲項目區(qū)位圖實拍 拍攝時間：2023年7月

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即將開售的DK2總占地約150畝，共計19棟樓，規(guī)劃建設總建面約46萬㎡，如今更名為辰宮·紫雲(yún)境。

戶型建面約為58-141㎡，總共3000多套房源，前期在五證不全的前提下違規(guī)銷售了2000多套， 剩余1000余套尚未銷售， 辰宮·紫雲(yún)境項目主要是針對西江月DK2前期銷售后剩余的房源。

▲辰宮紫雲(yún)境沙盤實拍 拍攝時間：2023年7月

實探項目當天，新地產(chǎn)陜西在項目工地外聽到內(nèi)部傳來的敲打聲，也有相關的建筑工人進出工地。

DK2項目已經(jīng)有18棟建筑封頂，部分樓棟外立面已經(jīng)基本完成，窗框已完成安裝。據(jù)項目工作人員介紹，目前只有16#主體仍在建設中。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

往里走，工地另一個大門上依然標注為“中國華西”“西江月項目”。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

但在正在建設樓棟上， 已經(jīng)可以見到“紫雲(yún)境”的字樣。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

項目樓體為板點結(jié)合建筑，無連廊設計，樓棟主體顏色為米黃色，是較為早期的建筑風格。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

7月15日，紫雲(yún)境LIFE UP生活館已對外開放，據(jù)項目工作人員介紹，生活館后期將作為項目商業(yè)使用。

▲辰宮紫雲(yún)境營銷中心實拍 拍攝時間：2023年7月

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項目在爛尾之前，戶型產(chǎn)品定位和設計都已經(jīng)完成，“重生”后，若想全盤推翻重新設計非常不現(xiàn)實,所以辰宮地產(chǎn)接手后，在紫雲(yún)境的公區(qū)及園林等方面進行了升級。

據(jù)了解，紫雲(yún)境將打造酒店式歸家大堂；在園林上，打造8重自然場景，融合陽光草坪、中央會客等鄰里社交空間；規(guī)劃了約650m環(huán)形跑道、籃球場、網(wǎng)球場等運動場域，針對兒童、青年、老人打造全齡運動體系 （為項目宣傳，具體請以項目售樓部信息與實際交付為準）。

小區(qū)物業(yè)服務做了升級，簽約融創(chuàng)物業(yè)；小區(qū)改為人車分流。

▲辰宮紫雲(yún)境園林效果圖 圖源：網(wǎng)絡

新地產(chǎn)陜西從房天下官網(wǎng)查到項目戶型圖。項目推出的戶型 為建面約131/133/135㎡的三室兩廳兩衛(wèi)、73/88㎡的兩室兩廳一衛(wèi)、58/62㎡的一室一廳一衛(wèi)。

一室戶型主要存在于1#樓上，1#為2T8設計。

建面約58㎡為一室一廳一衛(wèi)戶型；南向面寬為8.95m；主臥與客廳均為南向；L型廚房。

這個戶型最大的亮點莫過于南向雙陽臺設計，滿足晾曬的隱私，未來一陽臺或也可以做為陽光書房。但這個戶型缺點就是客衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風采光不佳。

目前70年產(chǎn)權(quán)小面積戶型比較稀缺，對于一些不愿入手公寓又對小戶型有需求的客戶來說， 紫雲(yún)境這類一室戶型還是極具吸引力的。

▲建面約58㎡戶型圖

建面約88㎡戶型為兩室兩廳一衛(wèi)戶型；南向面寬約8.6m,餐客一體設計。

U型廚房為暗廚，采光與通風或有一定的影響；廚房連接的儲藏間，未來放置一些生活雜物比較方便。

從戶型圖上看，餐廳處是擁有獨立的采光面，但很可惜，餐廳的采光面朝向是在儲物間內(nèi)。

客衛(wèi)在兩個起居室中間，為明衛(wèi)。對于兩室戶型來說，這樣設計，更便于日常使用。

▲建面約88㎡戶型圖

建面約131㎡為三室兩廳兩衛(wèi)設計。

南向面寬約11.8米， 餐廳與客廳均作為兩個獨立的互動空間使用，但U型廚房靠近餐廳，使用動線合理。

主臥套房是這個戶型比較亮眼的地方，除了自帶一個獨立的衛(wèi)生間，還連接的一個南向陽臺，后期主臥陽臺可以作為主人的私享空間。

這個戶型中，客衛(wèi)為暗衛(wèi)，未來通風采光都會有一定的影響；靠近入戶門，兩個北向的次臥需穿過客廳才能通往客衛(wèi)，未來夜間使用或有不便。

▲建面約131㎡戶型圖

建面約135㎡戶型為三室兩廳兩衛(wèi)戶型。

南向面寬約10.9m；餐客一體設計； 主臥、客房、書房正對餐客廳，從南到北一字排開，一定程度上減少了過道面積。

U型廚房連接著南向小陽臺，有獨立的采光，未來可做為獨立的儲物間或是晾曬空間。

主臥為套房設計，帶獨立的衛(wèi)生間與飄窗。主衛(wèi)為明衛(wèi)，滿足通風與采光需求。

這個戶型的缺點也比較明顯，靠近入戶門的客衛(wèi)為暗衛(wèi)，客廳到客衛(wèi)需穿過兩個臥室與客廳廚房，臥室隱私性有一定的影響；U型 廚房為暗廚，后期若依靠南向小陽臺 （連接廚房） 來滿足廚房采光與通風，效果或不太理想。

▲建面約135㎡戶型圖

戶型產(chǎn)品設計比較過時 這確實也是難以避免的問題，后期銷售上或也會有一定的影響。

十年磨一劍，西江月這個爛尾多年的城改目前一切都是在向好的方向發(fā)展。

-正文完-

作者 | 九 棟

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

如需轉(zhuǎn)載請聯(lián)系授權(quán)

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