01

　　10月這一波樓市，有明顯異動的是四大一線城市和杭州成都。

　　就數(shù)據(jù)而言，上海、深圳的放量是最明顯的。深圳本月新房網(wǎng)簽已經(jīng)突破5700套，新房認購仍然延續(xù)了10月的行情，截止到11月18日，認購破7000套，預(yù)計本月破萬套毫無壓力。

　　上海樓市，11月只花了12天，二手房就創(chuàng)下今年以來單月成交量破萬最快記錄，亦足以可見樓市是真實的火熱——盡管這些破萬成交中，絕大部分都是老破小。

　　至于北京和廣州，盡管政策出了不少，但行情并不盡如人意。

　　截止到11月18日，北京樓市二手房網(wǎng)簽破萬，但新房才網(wǎng)簽了2700套，只比10月份多了13%。

　　你要知道當(dāng)月的網(wǎng)簽，大體反應(yīng)的是上個月的認購成交量。新房網(wǎng)簽才2700套，即意味著在政策最火的10月份，北京新房仍然很慘淡。

　　為什么會出現(xiàn)這樣的情況？其實看看深圳11月新房網(wǎng)簽了5700套就可以看出，深圳新房房價管控比較市場化、新房性價比高，房企定價靈活，所以這一波刺激，深圳新房最先崛起；

　　而北京房企仍然比較依賴指導(dǎo)價，新房相比二手房吸引力不夠，自然也就賣不過二手房了。

　　02

　　然而，盡管行情有高有低，但11月樓市，“退房潮”開始暗流涌動。

　　為什么這樣說呢？以最火熱的深圳為例，11月17日，認購新房279套，但網(wǎng)簽異動數(shù)量，一天就有157套，創(chuàng)了近一年異動新高。

　　▲網(wǎng)簽異動，說明很多認購了新房的購房者不愿意買了，在跟開發(fā)商協(xié)商后退了認籌或訂金，開發(fā)商的房源重新轉(zhuǎn)回待售狀態(tài)。（數(shù)據(jù)來源：行舟深房）

　　對此，據(jù)我了解，當(dāng)下的深圳樓市，在10月份消化了一波新房庫存之后，主要呈現(xiàn)兩個現(xiàn)象：

　　（1）認購量從10月份的日均400套，11月下滑至日均300套左右。

　　（2）網(wǎng)簽異動量在逐漸回升，越來越多的意向客戶選擇退訂。

　　▲說實話，退房（網(wǎng)簽異動）是很常見的事，畢竟很多開發(fā)商為了吸引購房者下訂，大都承諾認籌、誠意金可退。（數(shù)據(jù)來源：行舟深房）

　　但如今，退房潮漸成規(guī)模，為何？

　　究其原因，最主要是9月底-11月，一線城市出臺了降首付降利率減稅等多番新政，很多買房人認定樓市要火，所以在沒有賣掉手里的存量二手房的情況下，為了抄底，先去認購了新房。

　　然而無論北京還是深圳，二手房成交也不是那么容易，這些購房者的房子賣不出去，付款周期難以預(yù)判，那新房退訂自然而然就提上日程了。

　　以北京為例，當(dāng)下北京二手房，賣得最好的還是西城榮豐、海淀上地、橡樹灣這些優(yōu)質(zhì)區(qū)域，其他地段學(xué)區(qū)一般的小區(qū)，看房和買房人并沒有網(wǎng)絡(luò)上傳言的那么多，簡而言之，并不存在看房人數(shù)量和買賣訂單全北京“普漲”，二手房成交依舊是分化的態(tài)勢。

　　深圳方面，二手房成交雖較9月以前大幅增長，但相比10月，11月的深圳二手房成交并未繼續(xù)放量，只能說延續(xù)了10月的深圳行情。

　　▲看得出，深圳二手房在經(jīng)歷10月的掛牌-成交周期后，目前掛盤量已經(jīng)十分平穩(wěn)，甚至掛盤均價亦重新掉頭向下。近3月以來，深圳降價房源始終占據(jù)優(yōu)勢。（數(shù)據(jù)來源：行舟深房）

　　所以對于這種行情，很多沖動的買家，在自己二手房沒有賣出去的情況下就匆匆下訂，等到新房的付款截止時間線來臨，退房就成了一個必然選項。

　　03

　　剛剛我們說了退房潮暗流涌動的第一個原因。第二個原因，則在于部分開發(fā)商樓盤本身的質(zhì)素問題，導(dǎo)致購房者信心搖擺，清退房源越賣越多。

　　比如，北京東壩保利天匯，作為去年年中開盤且屢屢位列銷售排行榜前端的知名項目，在最近幾個月，很多購房者發(fā)現(xiàn)了一些問題想要退房。

　　對此有人說，“一天三四十架飛機，從地塊正上方過，銷售介紹時候沒有告知，屬于隱瞞不利因素”；還有的說，“保利天匯存在提供首付分期的情況，并且在看房的過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在違規(guī)建設(shè)的情況，將臥室的飄窗拆除，將封閉式廚房改為開放式廚房”。

　　當(dāng)然，業(yè)內(nèi)基本心知肚明。其實除了這些問題，保利天匯最大的問題在于周邊生活配套不足，城市界面比較荒涼，其次保利天匯項目中間有一條街坊路，道路規(guī)劃局不允許其封閉，小區(qū)里的小孩老人可能會有安全問題。

　　如此，在這些問題的集中反饋下，很多花了8、9萬一平購入保利天匯的購房者感到有些反悔，畢竟，現(xiàn)在望京核心區(qū)、奶西的新房和次新房也是這個價，自然也就想到要退房了。

　　所以從這方面說，過去一年，基本是北京房價跌得最快的一年，對于在去年買房的購房者來說，只要他能退，動“退房”的心思就不是個案。如今的退房潮、清退潮，整體其實是去年的購房者，對于去年和今年房價價差過大的一種集中反應(yīng)。

　　當(dāng)然，除了這個，最深層的根本原因是，盡管出了那么多政策，但大家經(jīng)濟預(yù)期改觀的還是很少。

　　比如最近社會最大的利好是化債，但化債，主要利好的是吃政府財政的相關(guān)企業(yè)和職工，盡管金額龐大，但覆蓋面有限，且這一波化債支付并不可持續(xù)。

　　所以從這方面看，只要大家仍然對經(jīng)濟、就業(yè)面仍然悲觀，因為新政刺激而產(chǎn)生的退房者，也會一直存在。