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作者 | 王澤紅

繼上海樓市降稅大招落地后，北京也落地契稅、增值稅優(yōu)惠政策。

11月18日深夜，北京市住建委、北京市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局等三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

根據(jù)通知，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

9月底中央政治局會(huì)議明確，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策。11月13日財(cái)政部等三部委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策，即房地產(chǎn)減稅政策，且明確具體操作辦法由各地制定。

與上海不同的是，北京并沒(méi)有提及個(gè)稅政策。

12月1日新政落地后，在北京買(mǎi)房能省多少錢(qián)？以一套138平、總價(jià)800萬(wàn)元的房子為例，政策調(diào)整前為非普通住房，6年前買(mǎi)入價(jià)為500萬(wàn)元，當(dāng)下購(gòu)買(mǎi)仍要按照5%的稅率征收增值稅，需繳納增值稅為15萬(wàn)元，政策調(diào)整后增值稅可全免。

契稅方面，如果是購(gòu)房方是唯一住房，調(diào)整前契稅是12萬(wàn)元，此次調(diào)整后為8萬(wàn)元，節(jié)省4萬(wàn)元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是24萬(wàn)元，此次調(diào)整后為8萬(wàn)元，節(jié)省了16萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，過(guò)去非普的標(biāo)準(zhǔn)影響非常大，關(guān)系到貸款首付比例、契稅、增值稅等，但隨著最近2年的各種政策寬松，實(shí)際豪宅線(xiàn)影響市場(chǎng)的只有二手房的增值稅了。

“新政政策有利于改善購(gòu)房，有利于大戶(hù)型成交，利好樓市暖冬行情繼續(xù)，北京11月二手房截止11月18日，網(wǎng)簽達(dá)到了10047套，預(yù)計(jì)還有11天的情況下，全月二手房住宅網(wǎng)簽有望接近2萬(wàn)套?！?張大偉說(shuō)道。

他認(rèn)為，這一輪組合拳代表了救樓市的決心，堅(jiān)決要拉動(dòng)樓市，所以短期看對(duì)房地產(chǎn)可以比之前樂(lè)觀一點(diǎn)了。一系列政策有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。部分城市特別是一二線(xiàn)城市已經(jīng)可以判斷見(jiàn)底，市場(chǎng)企穩(wěn)將是趨勢(shì)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，此次京滬政策有三大看點(diǎn)：一是在住房交易稅收上，京滬與全國(guó)其他地方看齊，也就是說(shuō)，全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。一線(xiàn)城市不再“區(qū)別對(duì)待”。

二是京滬面積在90-139平米的二套房購(gòu)置，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%。而這個(gè)面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求，特別是購(gòu)置新房，現(xiàn)在基本上可以做到3-4房，有效滿(mǎn)足了改善型需求。

三是一次性降成本效應(yīng)很明顯。在京滬，有很多早年買(mǎi)房的群體，其房產(chǎn)增值額比較大，比如2015年購(gòu)置的500萬(wàn)房產(chǎn)，現(xiàn)在為800萬(wàn)，若是非普通住房，按5%的增值稅率算繳稅達(dá)到15萬(wàn)。新政后這個(gè)15萬(wàn)直接免掉，如果再加上契稅、個(gè)稅等影響，減稅帶來(lái)的一次性降成本效應(yīng)非常明顯。

“過(guò)去，由于稅收導(dǎo)致的一次性成本比較高，特別是90-139平米的非普通住房售賣(mài)，少則幾萬(wàn)、多則十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)。現(xiàn)在，這個(gè)成本直接剪掉了，有助于促進(jìn)二手房掛牌和順利售賣(mài)。”

李宇嘉認(rèn)為，對(duì)新房的利好效果更明顯。賣(mài)掉90-139平米購(gòu)置更大面積、戶(hù)型設(shè)計(jì)更好的產(chǎn)品，是這次政策刺激最大的地方，這類(lèi)產(chǎn)品往往是改善型產(chǎn)品，特別是基于人口增加（父母同住或多孩）驅(qū)動(dòng)的需求，新房市場(chǎng)供給最契合。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓則指出，上海、北京同日取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)要求，增值稅、契稅與全國(guó)同步，其中上海的轉(zhuǎn)讓房屋按1%征個(gè)人所得稅，稅收政策力度最大。預(yù)計(jì)廣州、深圳緊跟其后，將近期取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)要求。

“預(yù)計(jì)2024年四季度到2025年一線(xiàn)城市與全國(guó)漸進(jìn)式、滴灌式放松房地產(chǎn)政策將是主流，所謂的因城施策，一城一策，一區(qū)一策，市場(chǎng)的止跌，回穩(wěn)路徑以城市核心區(qū)、非核心區(qū)、核心城市與非重點(diǎn)城市的分階段推進(jìn)?！敝x逸楓分析道。