地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

上半年虧損8億

下半年北京百億托底拿地

無豪宅基因仍搶做豪宅

金隅三季度依舊虧損

11月9日季度業(yè)績會(huì)

董事長姜英武

將如何闡述其虧損治理？

2024-11-5

今天，11.96億元，5天前兜底拿下豐臺(tái)豐科園地塊的金隅，又底價(jià)摘下了通州土橋地塊。

這是金隅今年的第三次“托底”拿地了。

不同于這幾年積極北京搶奪熱門地塊的其他國央企，金隅在今年6月之前已有一年半沒在北京拿地了。

今年金隅回京“加倉”之際，土地市場已兩級(jí)分化嚴(yán)峻：熱門地塊要求高、搶奪難；非熱門地塊則因種種問題難覓“意中人”。

在今年6月、10月底，以及今天，接連以底價(jià)在十八里店、豐臺(tái)豐科園和通州土橋三塊非熱門地塊的金隅，總計(jì)斥資107.31億元。

但這位百億“托底俠”的另一面，卻是上半年歸母凈利潤首虧的窘境。

金隅一邊百億托底，一邊要承載“治虧扭虧”的壓力，著實(shí)不易。

“兜底”拿地

金隅突圍難

無論是通州土橋地塊還是豐臺(tái)豐科園地塊，沒有其他房企關(guān)注是有原因的。這兩宗地塊若放在去年年初，或是房企眼中的“香餑餑”。但如今市場供需不一樣了。

一方面買方需求仍在觀望、相對(duì)慎重，另一方面是新增的大量供給。尤其是金隅前幾天剛拿地的豐臺(tái)。

從供給上看，2024年至今，豐臺(tái)已新出讓5宗地塊，均位于五環(huán)內(nèi)，其中3宗以底價(jià)成交。此外，今年年內(nèi)豐臺(tái)還計(jì)劃出讓3宗地塊，新房林立。

從需求上看，豐臺(tái)原先住宅以“老舊小”為主——地緣改善人群難以承接新供地的房價(jià)水平，而主城外溢的改善人群則可能分流至其他片區(qū)。

這導(dǎo)致豐臺(tái)新房市場如今供過于求的狀態(tài)：不少樓盤在高壓下，只能打折促銷，以價(jià)換量，從四五百萬到千萬級(jí)別項(xiàng)目，均存在降價(jià)現(xiàn)象。

從豐科園地塊周邊在售項(xiàng)目來看，同樣競爭激烈：

豐科園地塊周邊新房主要為中建云境和中海豐和叁號(hào)院，這兩個(gè)項(xiàng)目均為今年3月取得的預(yù)售證。其中，中海豐和叁號(hào)院網(wǎng)簽均價(jià)為8.84萬/平方米，中建云境網(wǎng)簽均價(jià)則已降至8.25萬/平方米。但截止目前，這兩個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽去化率并不高。

同時(shí)，周邊在售的還有次新項(xiàng)目中海甲叁號(hào)院，以及首開華潤城。由此可見，金隅若想在該地塊上實(shí)現(xiàn)突圍，面臨的去化壓力著實(shí)不小。參考附近新房的成交價(jià)格，雖然該地塊期房指導(dǎo)價(jià)為9萬/平方米，豐科園地塊開盤價(jià)預(yù)計(jì)在8-8.5萬左右，也有可能更低。

這或許也是豐臺(tái)豐科園地塊原本8月掛的地，9月競拍前卻遭遇延期的影響因素之一。關(guān)于金隅獲取的這塊曾延期的土地，曾有小道消息傳出，該地塊原定由另一家知名房企來拿地，然而在即將進(jìn)入競拍環(huán)節(jié)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，出現(xiàn)了變故，因此，臨時(shí)延期，轉(zhuǎn)由金隅“托底”。

但金隅壓力也大。不同于通州是金隅的相對(duì)舒適區(qū)，在豐臺(tái)，金隅這些年公開市場拿地不多，其上一個(gè)豐臺(tái)項(xiàng)目還是2016年開盤的西山甲一號(hào)項(xiàng)目。只是，于2018年精裝交付的西山甲一號(hào)，當(dāng)時(shí)在業(yè)主收房階段爆出了不少質(zhì)量問題，業(yè)主投訴維權(quán)不斷，也導(dǎo)致金隅在豐臺(tái)的口碑整體不盡人意。

金隅項(xiàng)目屢遭業(yè)主投訴

上市13年凈利潤首虧

姜英武治虧壓力不小

隸屬北京國資委控股的金隅集團(tuán)，主業(yè)為新型綠色環(huán)保建材制造、貿(mào)易及服務(wù)和房地產(chǎn)等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然金隅在北京乃至全國房地產(chǎn)市場已深耕多年，但這家企業(yè)的口碑卻不溫不火，甚至不少北京買房人也并不熟悉金隅。

這或是因?yàn)?，金隅至今尚未成功打造出具有?biāo)桿意義的項(xiàng)目。

產(chǎn)品問題、銷售失利疊加市場走弱，金隅在2024迎來了當(dāng)下營收利潤受挫，業(yè)績承壓：

2023年全年，金隅集團(tuán)營收1079.6億元，未能完成年度目標(biāo)1150億元；主營業(yè)務(wù)毛利率較2022減少3.9個(gè)百分點(diǎn)至10.8% ；凈虧損約12.87億元，而2022年同期凈利潤則為17.40億元；歸屬于母公司股東的凈利潤大幅下滑，約為2530萬元，較2022年減少約97.9% 。

重壓下，金隅將2024年?duì)I收目標(biāo)降低至1100億元。只是，金隅今年能否實(shí)現(xiàn)調(diào)整后目標(biāo)，依舊懸而未決。

房地產(chǎn)領(lǐng)域，2024年金隅仍然面臨著銷售的急劇下滑：

在其大本營北京，金隅2024年銷售業(yè)績和排名都大幅下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，金隅在北京全口徑銷售額為25.6億元，位列北京房企銷售榜單30名；對(duì)比去年同期全口徑銷售額70.27億元、榜單18名，可謂急轉(zhuǎn)而下。

業(yè)績持續(xù)下滑最終形成了嚴(yán)重虧損：

2024年中報(bào)顯示，今年上半年，金隅集團(tuán)歸屬于母公司股東的凈虧損約為8.07億元，這是金隅集團(tuán)上市十余年以來凈利潤的首年虧損。其去年同期歸屬于母公司股東的凈利潤約為4.10億元。

為此，在7月26日金隅召開的2024年半年度工作會(huì)議中，金隅集團(tuán)黨委書記、董事長姜英武強(qiáng)調(diào)稱：要在虧損治理上尋變量，把治虧扭虧作為頭等大事。

但近期公告顯示，今年前三季度，金隅利潤依舊虧損：歸屬上市公司股東的凈虧損4.37億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈虧損22.23億元。

10月30日晚間，金隅集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司2024年第三季度業(yè)績說明會(huì)定于2024年11月19日下午15:00-16:00。

三季度治虧不利，虧損中又耗資過百億托底拿地，董事長姜英武屆時(shí)會(huì)如何和投資者溝通解釋呢？

新項(xiàng)目壓力大

治虧扭虧難

業(yè)績端疲軟，導(dǎo)致金隅近年來在土地投拓端放緩節(jié)奏。

也正因此，金隅可能錯(cuò)過了北京更適合拿地的窗口期。

如今重回北京土拍市場，連續(xù)三塊都是托底地，恐怕很難扭轉(zhuǎn)金隅利潤虧損的局面。

一是留給金隅扭虧時(shí)間太緊張。而他6月在北京拿的地，10月底才官方公布案名“北京隅·東序”。

從拿地到案名亮相用了4個(gè)月，其速度明顯慢于其他同行，是地塊取證問題、還是產(chǎn)品打磨速度導(dǎo)致，抑或是此前市場太冷有意放慢速度？

確實(shí)，今年9月份是北京市場的冰點(diǎn)。之前430和626政策的效應(yīng)基本消失，家長們也在9月開學(xué)之前解決了學(xué)區(qū)房的問題，市場觀望情緒較重。

在市場冰點(diǎn)后，930政策扶持帶來了一定提振，但對(duì)于目前買房人而言，只有地段價(jià)格優(yōu)勢明顯，才能讓其下定決心。二手房市場對(duì)客戶的分流也沖擊著新房市場。

北京新房銷售因此分化明顯：核心區(qū)強(qiáng)產(chǎn)品力、高性價(jià)比項(xiàng)目紅火，外圍剛需剛改樓盤則去化較難。

或是在扭虧壓力下，為了增加利潤空間，金隅在十八里店地塊上沒有沿著之前在這個(gè)片區(qū)內(nèi)金隅“云筑系”產(chǎn)品線的路子，做中端改善型住宅，而是計(jì)劃做這家公司在京少有涉及的豪宅作品。

這讓不少人驚訝。因?yàn)閺倪^往經(jīng)歷上看，金隅沒有豪宅基因，此前項(xiàng)目大多為共有產(chǎn)權(quán)房，近年來才逐步推出一些改善型住宅。

這能做好豪宅嗎？

做豪宅，金隅壓力大。但不做豪宅他壓力可能更大。

一方面，金隅在十八里店已有云筑一期，二期和三期這樣定位初、中端改善的項(xiàng)目，如今再新增12萬平方米的體量，不做差異化豪宅產(chǎn)品，必將面臨產(chǎn)品類型同質(zhì)化的競爭壓力。而隨著板塊內(nèi)競品的增加和區(qū)域不同板塊的激烈競爭，金隅在開發(fā)后期項(xiàng)目時(shí)，也將面臨同臺(tái)競技的較大壓力。

另一方面，該地塊的拿地價(jià)不低，這或是金隅將“北京隅·東序”打造為豪宅產(chǎn)品的關(guān)鍵原因。

只是，購房者是否買單還是未知數(shù)。

從過往的產(chǎn)品發(fā)展來看，金隅雖然積極擴(kuò)張，但在市場上產(chǎn)品力存在感很低，即便在一線城市核心地段拿地，也沒有留下強(qiáng)口碑的標(biāo)桿作品。

例如2020年7月，金隅曾以38%溢價(jià)，8.53萬元/㎡，經(jīng)95輪激戰(zhàn)拿下了楊浦區(qū)東外灘地塊，刷新了當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)地王，并借此進(jìn)入上海城市核心。

但兩年后，2022年8月，定名為“金隅外灘東岸”楊浦區(qū)東外灘項(xiàng)目才開盤。而這個(gè)耗時(shí)兩年打磨，總價(jià)上千萬的高端盤，卻被抽查出了質(zhì)量問題，深陷“質(zhì)量門”。

2023年2月，金隅外灘東岸的業(yè)主在上海一網(wǎng)通辦官方網(wǎng)站上反映：樓盤在建設(shè)過程中，經(jīng)上海市建筑工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站抽查，存在建筑材料和施工工藝多項(xiàng)不合格的情況。

3月，上海市楊浦區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)也回復(fù)了該業(yè)主：經(jīng)了解，金隅外灘東岸工地存在硅墨烯板不合格及外墻存在熱橋的情況屬實(shí)。

或是因?yàn)椤百|(zhì)量門”以及部分戶型得房率等問題，兩年后，金隅外灘東岸仍有房源在售。

金隅產(chǎn)品力的低存在感和“質(zhì)量門”危機(jī)，在當(dāng)下行情中，顯然非常吃虧。

這幾年房企集團(tuán)卷產(chǎn)品力，建發(fā)、越秀、招商、中海等，大多都在集中打造一個(gè)產(chǎn)品系、一個(gè)有自身特色的標(biāo)簽，形標(biāo)志性的市場競爭力；并通過看得見標(biāo)桿項(xiàng)目、實(shí)景示范區(qū)、會(huì)所運(yùn)營向買房人證明自己的能力。

尤其在北京等一線城市，房企已經(jīng)卷了好幾番產(chǎn)品力。盤點(diǎn)近兩年項(xiàng)目賣得好的房企，必然做到兩個(gè)字：極致，包括極致產(chǎn)品、極致服務(wù)以及極致體驗(yàn)。這類房企對(duì)如何做產(chǎn)品非常敏感，幾乎每半年，其產(chǎn)品力都會(huì)有非常明顯的跨越。

他們不僅在用力投入緩解產(chǎn)品焦慮，項(xiàng)目上帶有差異性標(biāo)簽，也會(huì)在項(xiàng)目中釋放操盤者的審美，向業(yè)主賦能情緒價(jià)值。

這導(dǎo)致這類房企的產(chǎn)品力，內(nèi)卷到了極致：卷外立面、卷景觀、卷交付、卷戶型，卷得房率、卷陽臺(tái)……如果這些做不到，項(xiàng)目可能會(huì)陷入同質(zhì)化，等于花了錢，用戶卻感覺不到。因此，這類房企都有較強(qiáng)勢的標(biāo)簽，都在自己的細(xì)分賽道找到適合的定位，要么第一，要么唯一。

而在北京過往這一年半的產(chǎn)品力“內(nèi)卷”考驗(yàn)中，金隅缺席其中，一直未在京拿地。此外，梳理這些年金隅在北京開發(fā)的住宅項(xiàng)目，主要以共有產(chǎn)權(quán)為主，近年來才開始有一些改善項(xiàng)目入市。

在北京市場卷高端產(chǎn)品這條路上，金隅可能已經(jīng)落后同行對(duì)手好幾個(gè)身位了。

因此，金隅能否通過產(chǎn)品上的變化，給當(dāng)下市場帶來破局機(jī)會(huì)或可能性，還留待市場的進(jìn)一步檢驗(yàn)。

因此，金隅能否通過“北京隅·東序”這樣一個(gè)他過去沒有成功過的豪宅產(chǎn)品的改變，給自己帶來破局機(jī)會(huì)，還留待市場檢驗(yàn)。而中期來看，金隅今年新拿這三塊地推出后，如果未能快速去化掉，在當(dāng)下北京買房人開始習(xí)慣全城看房選更優(yōu)的新市場環(huán)境下，金隅將面臨更多競品的挑戰(zhàn)——如果對(duì)手的參數(shù)更優(yōu)，金隅的產(chǎn)品該怎么辦？這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。

從更大層面來看，2024年就剩下最后兩個(gè)月了。拿了地依舊可能因?yàn)槭袌鰤毫?、買房人不買單新產(chǎn)品而“踏空”的金隅，如何在不確定的市場環(huán)境中，改變房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊銷售急劇下滑的局面，進(jìn)而助力集團(tuán)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈？

這確實(shí)是個(gè)大難題。

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