融創(chuàng)換道，碧桂園還債，華夏幸福創(chuàng)新“置換帶”。

馬云說(shuō)，沒(méi)有馬云的時(shí)代，只有時(shí)代的馬云。這句話，對(duì)房企大佬們也適用的如此嚴(yán)絲合縫。

各位主子好，每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。

房企崩，失業(yè)眾。沒(méi)有牛馬拱槽的企業(yè)，顯然不是不想牛馬眾多地給自己犁田耙地，而是實(shí)在是“地主家也沒(méi)有余糧”。

從近一年每月的百?gòu)?qiáng)房企的排名來(lái)看，前三名已然是“舊貌換新顏，老朽變新秀”。保利、中海、華潤(rùn)三位妥妥的一字“央”，開始主宰這片財(cái)富的沃土。

曾經(jīng)的行業(yè)一哥萬(wàn)科被踢出前三，曾經(jīng)的宇宙第一房企碧桂園混到了第二梯隊(duì)，北方雄主融創(chuàng)再也未創(chuàng)出新戰(zhàn)績(jī)，河北第一霸華夏幸福再也沒(méi)讓人看到“幸?！薄?/p>

掐指一算，房企江湖已遠(yuǎn)去了幾個(gè)春秋，這些英雄并未遲暮，也并未消亡，只是在另一個(gè)遠(yuǎn)山深林里苦練著心性，雕琢著工夫，伺機(jī)卷土重來(lái)。

近日，有消息稱，融創(chuàng)內(nèi)部正在醞釀成立一個(gè)新的資本平臺(tái)——而今資本，它將獨(dú)立于融創(chuàng)原有地產(chǎn)開發(fā)體系，主要任務(wù)是引進(jìn)外部資方，整合代建體系，切入地產(chǎn)不良資產(chǎn)淘金賽道。

新的資本平臺(tái)起名“而今資本”，或許正出自“雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越”的詩(shī)句，這也暗示著孫宏斌將重新坐在新牌桌上，賭一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

名字即格局。命名即戰(zhàn)略。

在房企江湖的華山頂上，也只有孫宏斌具有俠之大者的好名聲，在江湖上也強(qiáng)過(guò)王石和楊國(guó)強(qiáng)等人。

而最彰顯其胸懷的，莫過(guò)于他每每給自己企業(yè)命名的顯學(xué)，從“順弛”到“融創(chuàng)”再到“而今”，細(xì)思皆是行家智慧與謀略。

“而今”，不僅是從頭開始的勇氣，更是全新出發(fā)的銳氣。

據(jù)悉，融創(chuàng)的設(shè)想是，通過(guò)而今資本，給資方找到合適的不良資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，給行業(yè)項(xiàng)目方找到能夠解套的資金。而融創(chuàng)自己，不僅在資本那里能有一部分利潤(rùn)分成，還能賺取代建收益。

顯然，從當(dāng)下行業(yè)的痛點(diǎn)來(lái)看，孫宏斌這次在困境中的轉(zhuǎn)向，或許又押對(duì)了。

10月25日，碧桂園同樣出招，提前還清了2022年發(fā)行的公司債券“22碧地03”，本息共計(jì)2.07億元。

這筆“大額”支付，也意味著碧桂園正從債務(wù)牢籠中走出。因?yàn)?，就?/p>

去年同期的10月，它可是連1537.5萬(wàn)美元的外債利息，都難以支付。

而回看彼時(shí)的碧桂園，可謂四處受敵：前有超200億美元境外債，后有近150億元境內(nèi)公開債；左有超3100個(gè)在建項(xiàng)目待輸血，右有遠(yuǎn)不能覆蓋還息壓力的銷售額。

難道短短一年之后，碧桂園就自救成功，財(cái)務(wù)困境解除了嗎？

顯然沒(méi)有。

正經(jīng)社分析師注意到，碧桂園在發(fā)行“22碧地03”債券時(shí)，將持有的珠海萬(wàn)達(dá)商管股份作為了反擔(dān)保措施。這意味著，若它未能履行債券償還義務(wù)，擔(dān)保方可以通過(guò)處置這些股份來(lái)彌補(bǔ)損失。而若要將這些股份出售給購(gòu)買方，則需解除之前為“22碧地03”債券提供的股份質(zhì)押。

也就是說(shuō)，這次提前兌付，更多是為了推進(jìn)萬(wàn)達(dá)商管相關(guān)交易程序而硬撐。

時(shí)代的封面重新?lián)Q了天地。潮起時(shí)，碧桂園如猛龍過(guò)江。潮落后，碧桂園則是困獸猶斗罷了。

2024年10月19日，華夏幸福發(fā)布多條公告。其中，涉及“200億元”的“債務(wù)重組計(jì)劃之置換帶方案”令人眼前一亮。

所謂“置換帶”，簡(jiǎn)單理解，就是以置換帶走債務(wù)。按照“置換帶”計(jì)劃，華夏幸福拿出價(jià)值200億元的資產(chǎn)（園區(qū)），交給廊坊某國(guó)企，國(guó)企拿到資產(chǎn)，同時(shí)接下華夏幸福200億元債務(wù)。

對(duì)于債權(quán)人而言，這一過(guò)程，讓債務(wù)人變成了國(guó)企。但是，這一債務(wù)、債權(quán)變更，附帶一個(gè)條件，債權(quán)人還要拿出與債務(wù)對(duì)等的融資，即最終200億元貸款來(lái)支持國(guó)企。

真是“城會(huì)玩”。要說(shuō)華夏幸福，它在地產(chǎn)業(yè)的最大貢獻(xiàn)就是模式創(chuàng)新。

從最早的“一個(gè)北京城，四個(gè)孔雀城”創(chuàng)新地實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品命名聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷的模式，到后來(lái)的“我愛(ài)北京天安門正南50公里”的創(chuàng)新產(chǎn)城模式，華夏幸福的基因似乎永遠(yuǎn)和別的房企不同，他永遠(yuǎn)在夾縫中能思謀出路，在競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)創(chuàng)存活之道。

當(dāng)然，他也享受到了創(chuàng)新帶來(lái)的“幸?！奔t利。

而“置換帶”，顯然又是行業(yè)的又一創(chuàng)舉?！爸脫Q帶”的精彩之處就在于，像其“產(chǎn)城”的成功一樣，又是三方共贏的模式。

首先，對(duì)華夏幸福而言，在今天的市場(chǎng)中，兌現(xiàn)200億元的資產(chǎn)是不容易實(shí)現(xiàn)的。以200億元資產(chǎn)，帶走200億元債務(wù)，這筆置換，換得很值。而且，雖然資產(chǎn)、債務(wù)兌出，相關(guān)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，華夏幸福仍能參與。華夏通過(guò)置換，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

其次，從國(guó)企角度講，國(guó)企發(fā)展需要具體項(xiàng)目支撐，拿到一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同樣也不容易，包括200億元配套資金，所以，“置換帶”等于直接一步鋪墊妥了國(guó)企的未來(lái)項(xiàng)目。

最后，對(duì)于債權(quán)人而言，債務(wù)被由華夏幸福換成了國(guó)企承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)度直接降低，而且，新增貸款又在孵化國(guó)企

（政府支持）

新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了新的貸款出口。

所以，真的很佩服王文學(xué)的商才和智慧，每每困局中，他總能找到翻盤的那個(gè)按鈕。

一個(gè)“置換帶”，帶出了三方的現(xiàn)實(shí)需求，且都提供了解決方案。

然而，華夏幸福能否從沒(méi)落的陰影中走出，就看“置換帶”這味他自開的藥方，能否標(biāo)本兼治了。

時(shí)代的大纛換了王，地產(chǎn)的風(fēng)光不再狂。

中國(guó)民營(yíng)房企的每次轉(zhuǎn)向和換道，都意味著一段血淚交加的歷史，也預(yù)示著一個(gè)全新時(shí)代的到來(lái)。

這個(gè)時(shí)代，陌生又熟悉，混沌又清晰，時(shí)代里有英雄的背影，也有俠客的故事，但或許再無(wú)他們的舞臺(tái)。

當(dāng)屬于你的時(shí)代遠(yuǎn)去，即便你站在時(shí)代的剪影里很美，但對(duì)于未來(lái)來(lái)說(shuō)，也不過(guò)是困獸猶斗罷了！