出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者 | 王澤紅

新政后一線樓市持續(xù)回暖，戰(zhàn)績已可窺一斑。

截至10月22日，廣州住建局披露最新數(shù)據(jù)，10月份全市新房網(wǎng)簽6300套，比去年同期的 4323套增長45.73%；

同期，樂有家研究中心監(jiān)測顯示，深圳新房10月認(rèn)購量達(dá)到8405套，平均每天認(rèn)購 382套。按此趨勢，月底累計認(rèn)購量有望超10000套。

北京二手房房源掛牌量明顯減少，上海二手房單日網(wǎng)簽也頻頻破千套。此外，熱門二線城市也逐步回暖，杭州土拍再現(xiàn)新地王

從9月26日政治局會議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，到住建部等五部委打出一套“組合拳”，從貨幣政策、財政政策、房地產(chǎn)金融政策等多方面發(fā)力，包括專項債用于存量土地和存量商品房收購、100萬套城中村貨幣化安置、白名單信貸額度增加至4萬億等。

9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升，住建部稱市場出現(xiàn)了積極的變化，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底。

在此背景下，房價是否已經(jīng)調(diào)整到位，當(dāng)下是合適的買房時機(jī)嗎？房貸利率降至什么水平合理？城中村改造貨幣化安置是發(fā)放現(xiàn)金還是房票？后續(xù)政策放松空間還有多少？帶著這些疑問，搜狐財經(jīng)與如是金融研究院院長管清友，進(jìn)行了一場深入對話。

管清友認(rèn)為，一線城市房價已跌至2015年、2016年的水平，目前處于階段性企穩(wěn)。但考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化，一二線城市房價很難一直保持在這個水平，長遠(yuǎn)來看，大概率會穩(wěn)定在2013-2015年水平，以時間換空間緩釋樓市風(fēng)險，去適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化。

他指出，房貸利率下調(diào)是趨勢，如果要設(shè)置一個標(biāo)準(zhǔn)，未來下調(diào)至與十年期國債收益率持平，即2%左右，較為合理；但下調(diào)時應(yīng)該多頻次、小步快跑，一次性大幅下調(diào)對商業(yè)銀行確實沖擊較大。

至于當(dāng)下是不是買房時機(jī)？如果從租金回報率角度看，收益率能達(dá)到十年期國債收益率水平，即2%的水平，他認(rèn)為房地產(chǎn)便是一個可以考慮的投資選項。

管清友建議道，穩(wěn)樓市與股市政策力度還可以更大，比如特別國債的發(fā)行，一定要讓地產(chǎn)政府和投資者看到，彈藥是無限的；此外，著力點應(yīng)該放在促銷費、增加居民收入，要毫不猶豫的從全國層面發(fā)放消費券和現(xiàn)金。

如是金融研究院院長管清友

以下為搜狐財經(jīng)與官清友對話精編

穩(wěn)樓市力度可以更大

房貸利率可以繼續(xù)下調(diào)

搜狐財經(jīng)：有關(guān)部門在止跌回穩(wěn)“組合拳”中提到兩個增加，一是“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億；二是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。對此，您怎么看？

管清友：我個人認(rèn)為，整個宏觀政策已經(jīng)進(jìn)入到系統(tǒng)性反通縮階段，涉及很多方面包括財政政策、貨幣政策的調(diào)整，以及長中期一些重要的結(jié)構(gòu)性改革，如國企改革、如何減緩人口老齡化和少子化的沖擊等。

但毫無疑問，短期或當(dāng)務(wù)之急，就是活躍股市、穩(wěn)定樓市，這是必須要做的事情，也是必選項，所以出臺了一系列政策。

聚焦到樓市，三四線城市（房價）從2021年年底開始下跌，一線城市是從2023年二季度開始，而且一線城市房價下跌幅度并不小，從房價指數(shù)角度看，基本跌回到2015年、2016年的水平，這是日本上世紀(jì)90年代初大城市三四年才出現(xiàn)的跌幅，我們的跌幅非?？?，所以穩(wěn)樓市至關(guān)重要，核心就在一線或新一線城市。

關(guān)于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制 “白名單”，我認(rèn)為還是要回歸市場，因為這其實是用行政評判一個市場主體，而市場主體的財務(wù)指標(biāo)在隨時變化。“白名單”制度其實是一個“黑名單”制度，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險底線，因為列入“白名單”的項目均是有問題的項目。

所以，這一系列政策包括鼓勵地方政府“收儲”，對于穩(wěn)樓市會發(fā)揮很大作用，一線城市和新一線城市可能會進(jìn)入到階段性企穩(wěn)。當(dāng)然，細(xì)化到具體操作層面，可能并不容易，例如存量商品房“收儲”。

但考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化因素，很難保證房價能一直保持在2015年、2016年的水平。如果未來一線和新一線城市，房價水平能穩(wěn)定在2013-2015年區(qū)間內(nèi)，則能以時間換空間緩釋樓市風(fēng)險，去適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化。所以，穩(wěn)樓市的核心還是穩(wěn)一二線城市。

從貨幣政策與房地產(chǎn)政策相互配合的角度看，力度還可以更大一些，不僅僅是穩(wěn)價格，關(guān)鍵是穩(wěn)預(yù)期，預(yù)期穩(wěn)不住，價格也穩(wěn)不住。

搜狐財經(jīng)：現(xiàn)在不少人認(rèn)為棚改重回房地產(chǎn)，對于貨幣化安置的落地方式您怎么看？

管清友：相比2014年、2015年那一輪，此次棚改規(guī)模較小，那一輪棚改其實是房地產(chǎn)泡沫化很重要的推手。當(dāng)前面臨的問題是房地產(chǎn)階段性過剩，最好的方式是“以房換房”，結(jié)合存量房“收儲”去庫存。

至于是發(fā)放現(xiàn)金還是“房票”，各地要因地制宜去落實，最好是能夠兼顧，政府能“收儲”，存量房能去化，棚戶區(qū)住戶居住條件也能得到改善。部分城市如果存量房價格高，或者去化壓力小，可能會采取其他方式，但最終還是要將更多選擇權(quán)交給棚戶區(qū)改造住戶，而不是硬性要求必須置換房子。

搜狐財經(jīng)：如果這一次新政效果未達(dá)預(yù)期，后續(xù)的放松空間還有哪些？

管清友：房貸利率還可以繼續(xù)下調(diào)，北京、上海和深圳也沒有完全放開。如果沒有達(dá)到預(yù)期，反通縮力度肯定要更大。

搜狐財經(jīng)：您認(rèn)為政策力度可以更大，對此有何思考或建議？

管清友：比如特別國債的發(fā)行，特別是財政部提出專項債可以用于地方化債，這個非常關(guān)鍵，但數(shù)量已經(jīng)要做好預(yù)期管理，一定要讓地產(chǎn)政府和投資者看到，彈藥是無限的，這個預(yù)期管理一定要建立起來，由此產(chǎn)生的道德風(fēng)險可以后續(xù)慢慢化解。

這一輪的政策核心，我認(rèn)為有三個關(guān)鍵點：一是地方化債；二是民生和消費；三是資本市場穩(wěn)定，主要是股市和樓市，債市目前沒問題。目前，化債和資本市場穩(wěn)定初見成效，現(xiàn)在著力點應(yīng)該放在促銷費、增加居民收入，要毫不猶豫的從全國層面發(fā)放消費券和現(xiàn)金。

一二線城市房價

大概率會穩(wěn)定在2013-2015年水平

搜狐財經(jīng)：您認(rèn)為房價目前是否已經(jīng)調(diào)整到位？當(dāng)下是買房的合適時機(jī)嗎？

管清友：我們（一線城市）用了一年時間，跌了人家三五年的幅度，房價跌至2015年、2016年的水平，而2015年正是那一輪房價的起漲點，所以跌幅很大。目前而言，房價處于階段性企穩(wěn)。

房價需要考慮產(chǎn)業(yè)布局、人口結(jié)構(gòu)的變化。長遠(yuǎn)來看，房價水平處在2013-2015年區(qū)間內(nèi)，可能會相對平穩(wěn)。

房價下跌不可怕，可怕的是短期之內(nèi)跌幅很大。理性客觀來看，現(xiàn)在想托住房價或讓房價大漲并不現(xiàn)實，最優(yōu)的選擇是以時間換空間，盡可能減少房價的變化，以及對各個行業(yè)甚至是整個國民經(jīng)濟(jì)的沖擊。

至于當(dāng)下是不是買房時機(jī)？如果從大宗耐用消費品角度衡量，比如買車出現(xiàn)折價和價格下跌是常態(tài)；如果從租金回報率分析，可參考十年期國債收益率，但當(dāng)下很多城市的租金收益率達(dá)不到2%的水平。我個人認(rèn)為，將房產(chǎn)作為一個大宗耐用消費品看待就行。

相對于60后、70后和80后，當(dāng)下的年輕群里對于買房執(zhí)念并不強(qiáng)，認(rèn)為租房也挺好，這是代際的變化，也與房地產(chǎn)周期有關(guān)。如果大家預(yù)計未房價還能漲30%，可能買房的人會更多。但現(xiàn)在預(yù)期和信心較弱，房地產(chǎn)調(diào)整周期會很長，而目前正處在調(diào)整周期中。

所以，當(dāng)下是否買房，需要評估自身的情況，以及看待房產(chǎn)的維度。

搜狐財經(jīng)：從特別長的周期看，房產(chǎn)還是不是資產(chǎn)配置的好選擇？

管清友：肯定還是資產(chǎn)配置當(dāng)中的一個選擇，但不像過去20年那樣。對于高凈值群體，房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例很小，大部分是金融資產(chǎn)；對于大部分普通老百姓，80%的資產(chǎn)可能都是房產(chǎn)。房產(chǎn)有點像恩格爾系數(shù)，資產(chǎn)越少不動產(chǎn)占比越高，資產(chǎn)越多不動產(chǎn)占比越低。

搜狐財經(jīng)：相繼出臺一攬子政策以來，一線城市回暖明顯，您認(rèn)為持續(xù)性如何？能否帶動樓市整體回暖？

管清友：我覺得這一輪政策放松后，回暖信號能夠傳遞到二線城市，成交量大意味著買房、賣房交易多。房價急速下跌，導(dǎo)致買家和賣家的選擇發(fā)生變化，一部分人認(rèn)為價格可以接受，也能負(fù)擔(dān)得起，恰需要買房就果斷出手；

另一部分人可能擁有多套房產(chǎn)，預(yù)判房價再次大漲的概率小，需要調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成金融資產(chǎn)。這也是為什么我們對金融資產(chǎn)的投資長期看好，不僅僅是股市，因為房地產(chǎn)周期過后，大量的不動產(chǎn)會變成金融資產(chǎn)，投向各種金融產(chǎn)品。

搜狐財經(jīng)：對于房地產(chǎn)市場的后續(xù)走向，您有何思考？

管清友：總體來看，一線和二線城市進(jìn)入階段性企穩(wěn)，進(jìn)入到以時間換空間狀態(tài)。

此外，一線和二線城市的房價，大概率會穩(wěn)定在2013年至2015年區(qū)間這個水平。如果形勢繼續(xù)惡化，很有可能回到2009年的水平，所以這一輪政策出臺與落地至關(guān)重要。

房貸利率下調(diào)至2%較為合理

與十年期國債收益率持平

搜狐財經(jīng)：不少人認(rèn)為租房的收益率已經(jīng)跑贏存款、甚至國債收益，買房出租成為一個好選擇，您對此有何建議？

管清友：這與房價的變化，以及房屋出租的持續(xù)性有關(guān)，是一個動態(tài)變化的過程。從租金回報率角度看，如果收益率達(dá)到十年期國債收益率水平，也就是2%的水平，我認(rèn)為便是非常好的選擇。

此外，這一輪財政政策、貨幣政策和金融政策的調(diào)整，其實是為未來重大結(jié)構(gòu)性改革爭取時間。長期來看，考慮到人口老齡化趨勢，利率繼續(xù)下行、逼近至零，應(yīng)該是相對確定的。

總需求減弱，大量產(chǎn)業(yè)肯定要出海，這便涉及到如何激發(fā)國內(nèi)需求的問題，這一次系統(tǒng)性政策調(diào)整，對于消費與居民收入均有覆蓋，也采取了相應(yīng)的措施，但力度還可以更大一些。

總體來看，利率下行是趨勢；但如果國內(nèi)需求被激發(fā)，利率可能還有抬升的可能性，所以后續(xù)系統(tǒng)性的改革怎么做很關(guān)鍵。

現(xiàn)在還有諸多工具和條件可以促進(jìn)總需求，短期之內(nèi)如化債、發(fā)放消費券及建立農(nóng)民群體社保體系等。不妨以3%作為通脹目標(biāo)，去進(jìn)行系統(tǒng)性的政策調(diào)整，目前實際處在通貨緊縮狀態(tài)，從物價上漲結(jié)構(gòu)看，生活必需品價格上漲的幅度較大，需要配合消費券、現(xiàn)金發(fā)放和現(xiàn)金補(bǔ)貼等，一旦達(dá)成，樓市和股市也會回穩(wěn)。

但這一點目前很難形成共識，所以我認(rèn)為財政政策和貨幣政策，力度還可以更大。樓市與股市，更多時候只是個結(jié)果，本身就是一個雞生蛋與蛋生雞的問題，想要好轉(zhuǎn)需要基于整個基本面的改善。

搜狐財經(jīng)：5年期LPR已降至3.6%，您認(rèn)為房貸利率降到什么水平合理？

管清友：房貸利率下調(diào)應(yīng)該多頻次、小步快跑，如果一次性大幅下調(diào)對商業(yè)銀行確實沖擊較大。

對于未來的房貸利率水平，我認(rèn)為基本要與十年期國債收益率大概持平，就是2%左右。現(xiàn)在確實是金融部門向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利的過程，這個趨勢很難改變，所以下調(diào)存量房貸利率是大勢所趨。如果一定要設(shè)置一個標(biāo)準(zhǔn)，可能就是與十年期國債收益率持平。

搜狐財經(jīng)：目前，已有超60城加入存量商品房“收儲”行列，但效果不及預(yù)期。您認(rèn)為，專項債券允許用于土地儲備、收購存量房，能夠徹底改變這一現(xiàn)狀嗎？

管清友：原來為什么進(jìn)展慢，地方政府需要自己花錢、動用自身的債務(wù)指標(biāo)，而且不少地方政府也并不寬裕；如今則不同，各地均可以申請專項債額度，我認(rèn)為“收儲”進(jìn)度會大大加快。

搜狐財經(jīng)：存量商品房“收儲”后用作保障房，是否會分流購房需求，沖擊商品房價格？

管清友：我們的住房制度，實際上一直走的是“雙軌制”，一個是保障軌，另一個是市場軌。最初沒有土地批租、土地財政循環(huán)時，實際上保障軌走的更快，后續(xù)允許拍賣土地后，市場軌變快。

對于我們這樣一個大國，就應(yīng)該住房“雙軌制”，所以當(dāng)下放開或放松調(diào)控是正確的，富人愿意多買房子，銀行做好風(fēng)險控制即可；保障房恰是政府應(yīng)該做的，畢竟很多人還買不起房子，所以通過“收儲”和專項債等方式推進(jìn)保障房建設(shè)很有必要。

保障房建設(shè)主要集中在大城市，所以對市場的沖擊是必然的，但保障房本來就應(yīng)該建設(shè)，所以“收儲”存量房用作保障房，這就是功能劃分。