都說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)黑話多，其實(shí)房地產(chǎn)黑話也不算少。

僅這一兩年就聽到很多。?????????????????????????????

投資刻度，市場(chǎng)厚度，有效市場(chǎng)邊界，能力封裝，前置創(chuàng)新，超級(jí)底盤，城市濃度等等。?????????????????????

一定還有很多。

歡迎大家慷慨接龍，痛訴家史。

這些詞匯一個(gè)一個(gè)自帶閃光，對(duì)我本人還是有某種蜜汁引力的。

它最大的功效在于，把房地產(chǎn)這樣一個(gè)長(zhǎng)期靠政策吃飯的行業(yè)，美顏成一個(gè)可以科學(xué)管理的行業(yè)。

這些地產(chǎn)黑話一旦流行，內(nèi)部拉平了溝通成本，外部創(chuàng)造出高級(jí)即視感，平添了很多技術(shù)含量，內(nèi)外兼修，功德無(wú)量。????????????????????????????

有效市場(chǎng)邊界這個(gè)詞，我是從保利發(fā)展一位投資經(jīng)理那里聽說(shuō)的。

他如此解釋：?????????????????????

何為有效市場(chǎng)邊界？

把人口、產(chǎn)業(yè)與周邊居民的置換需求這三個(gè)層次的因素，疊加在一個(gè)地圖上，如果發(fā)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域或者板塊，不在這三個(gè)因素中的任何一個(gè)范圍內(nèi)，我們就認(rèn)為，它不在市場(chǎng)的有效邊界內(nèi)，它就是不是一個(gè)有效市場(chǎng)。?????????

這一方法，每半年到一年更新一次，以此形成投資策略。??

我莫名好奇，就問(wèn)能否發(fā)個(gè)詳細(xì)系參數(shù)學(xué)習(xí)一下。對(duì)方作態(tài)說(shuō)，商業(yè)秘密不便提供。???????

保利發(fā)展2023年賣了4222億元，史上首次登頂全國(guó)地產(chǎn)一哥，不知道「有效市場(chǎng)邊界」這個(gè)詞匯具體貢獻(xiàn)有多大。

但是，作為核心投資策略的代名詞，它必定扮演了導(dǎo)航價(jià)值。???????????????????????

為了搞清楚這個(gè)問(wèn)題，我就根據(jù)自己對(duì)北京樓市板塊的理解，對(duì)過(guò)去四五年保利在北京的投資地圖與發(fā)展特征做了一些驗(yàn)證。

結(jié)果，有了如下五六個(gè)令人驚訝的發(fā)現(xiàn)。???

1，銷售排行榜上靠前，但從未領(lǐng)跑，不唯大，自己的節(jié)奏感略顯淡定。

過(guò)去五年，保利在北京基本都在十強(qiáng)以內(nèi)，但是從未進(jìn)入過(guò)前三強(qiáng)。前三強(qiáng)，一直在中海、首開、城建、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金茂這幾家之間輪換刷榜，每年三強(qiáng)名單都不同。

相比于保利發(fā)展在全國(guó)排行榜上的高調(diào)，我從未在公開場(chǎng)合或者私下場(chǎng)合聽到保利北京透露過(guò)對(duì)規(guī)模的野心。但是，每年至少180億元的銷售體量就擺在那里，很難忽視它。每年三到四個(gè)新項(xiàng)目的落地，200億的貨值規(guī)模，在北京也能制造出足夠的聲量。?????????????????????????????

2，戶型罕有200平以上，產(chǎn)品定位清晰，不托大。

保利北京這幾年的樓盤，整體上戶型配置很克制，基本上都在90-150左右，這似乎也沒(méi)有什么特別。

但是，與中海、華潤(rùn)、招商、越秀等同行相比一下，做法就顯得有點(diǎn)另類。?????

內(nèi)部問(wèn)了一圈，他們是這么解釋的：?????????????

「我們主要定位于主流人群的主流需求。剛需基本不做，不太會(huì)碰極小的剛需與大戶型。90-150平左右的主流產(chǎn)品，這個(gè)面積段是最安全的，它主要基于這幾年的人才和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，自己更適合開發(fā)這個(gè)面積段的產(chǎn)品。200平以上雖然可能帶來(lái)更高的溢價(jià)，但是，對(duì)這類客群的認(rèn)知，以及產(chǎn)品系相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有完全匹配，貿(mào)然去做，風(fēng)險(xiǎn)不小?！?/p>

你看，挺清醒也挺自省。果然知進(jìn)退的公司，不讓人討厭。

3，合作開發(fā)較多，合作方均為優(yōu)秀生。

合作開發(fā)，可能是所有進(jìn)入北京樓市的房企的共有路徑。

2021年前，大家是為了共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低地價(jià)，順便一塊錢當(dāng)成兩塊錢花，多拿幾塊地。2021年后，由于大量民企退出牌桌，市場(chǎng)空白被外地進(jìn)京國(guó)企與一眾央企填補(bǔ)，被動(dòng)顯得權(quán)益比例都提高了。??????????????????????????????????????????

保利發(fā)展并不例外，也逐年經(jīng)歷了這個(gè)過(guò)程。但是，它仍然是逐鹿北京的央企軍團(tuán)里合作開發(fā)比例相對(duì)較高的。???

只不過(guò)，它仍然呈現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，固定地與幾家房企合作：建工、華潤(rùn)、綠城、金地，一個(gè)項(xiàng)目最多三家合作。?????????

在合作中，爭(zhēng)取操盤權(quán)，尤其是營(yíng)銷與設(shè)計(jì)的操盤權(quán)，是保利北京的一大訴求，一方面是為了便于品牌輸出與市場(chǎng)存在感，另一方面也是追求操盤效率。

另一位投資經(jīng)理對(duì)我解釋說(shuō)，

「現(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)格切換的太快了，要想保持敏感的應(yīng)對(duì)，合作股東的選擇就是重要一課。決策要快，要有互信，不搞內(nèi)耗，關(guān)鍵的時(shí)候，我們也希望股東是有資金能力繼續(xù)投資的?！?/p>

4，投資地圖上，有票倉(cāng)，有禁區(qū)，不迷信「政治正確」。?

這一點(diǎn)，保利的風(fēng)格就更顯著了。單從過(guò)去兩年看，保利在北京深度押注了兩個(gè)行政區(qū)：順義與朝陽(yáng)。

尤其是朝陽(yáng)與保利互相成全：朝陽(yáng)成為了2024年保利北京最大的票倉(cāng)，保利也成為了朝陽(yáng)簽約額最大的開發(fā)商。

與此同時(shí)，保利在順義也保持了很高的熱度。把時(shí)間拉回到過(guò)去四五年，大興也是保利的核心陣地之一。????????

相比之下，保利對(duì)豐臺(tái)、亦莊、石景山、通州就相對(duì)謹(jǐn)慎。??????????????????????????

票倉(cāng)與禁區(qū)的選擇，讓保利的投資地圖披上一層面紗。按理說(shuō)，海淀的永豐與經(jīng)開區(qū)的亦莊是北京樓市投資的最大確定性，有亦莊是王、永豐是神之說(shuō)，堪稱政治正確。??????

但是，保利沒(méi)有迷信這個(gè)政治正確，而是遵從內(nèi)心的神秘選擇，對(duì)海淀永豐的加碼，也僅僅是今年才出現(xiàn)的新鮮事。

這里，有話要說(shuō)的保利朋友可以在留言區(qū)留下你的內(nèi)心戲。

5，小地塊，速戰(zhàn)速?zèng)Q，不戀戰(zhàn)。

地塊不大是北京土地市場(chǎng)這幾年的行規(guī)，土地太金貴，面積一大，就容易搞成大新聞。但是，沒(méi)有哪個(gè)開發(fā)商像保利北京這樣癡迷上了小地塊。???????????????

最有代表性的是兩個(gè)案例：朝陽(yáng)的朝央和煦，建面規(guī)模5.5萬(wàn)方，394套房；順義的星宸和煦，建面規(guī)模4.9萬(wàn)方，270套房。??????????????????????

地塊小，套數(shù)少，賦予開發(fā)商的是靈活度，在今年觀望嚴(yán)重的市場(chǎng)氛圍下，開發(fā)商沒(méi)有太大包袱，不管是定價(jià)靈活度，還是流速與利潤(rùn)的取舍，都更從容。??????????????????????

最大的一個(gè)例外是海淀永豐地。今年7月25日，保利熬了十年終于玩了一個(gè)大的，聯(lián)手建工89億元拿下永豐地王。這個(gè)已被命名為嘉華天珺的地王項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在十天后開放。

6，每年確保至少一個(gè)明星大賣盤，戰(zhàn)術(shù)驗(yàn)證。

關(guān)注北京樓市的朋友都知道，北京新房市場(chǎng)是從去年第三季度開始加速進(jìn)入調(diào)整行情，今年上半年尤其明顯，情緒蔓延至今。?????????????

但是，保利北京至少有三個(gè)盤避身事外。???????????

去年是朝陽(yáng)東壩的保利天匯，抓住了22號(hào)線地鐵規(guī)劃的風(fēng)口時(shí)間，很短的時(shí)間內(nèi)去化過(guò)半，順勢(shì)還成全了北京一些抖音賣房的網(wǎng)紅，傭金拿到手軟。??????????

今年則擴(kuò)大為兩個(gè)。順義的星宸和煦，今年7月，頂著指導(dǎo)價(jià)出街，開盤當(dāng)晚認(rèn)購(gòu) 198套，去化率高達(dá) 90%，7天開盤冷靜期后，解籌率93%。?????????

而另一個(gè)朝陽(yáng)的朝央和煦，去年9月拿地，今年年初以8萬(wàn)+單價(jià)出街，在旁邊競(jìng)品 7萬(wàn)+的背景下，今年上半年已經(jīng)基本清盤，銷售周期僅僅半年。??????

這些大賣的網(wǎng)紅小體量盤，最值得復(fù)盤的還不是產(chǎn)品力、高得房率，而是它對(duì)狹窄的銷售時(shí)間窗口的把握。

它們的成功，不僅歸因于有效市場(chǎng)邊界的方法論，反過(guò)來(lái)又驗(yàn)證完善了它。從更大的層面說(shuō)，這些小項(xiàng)目的成功，才是保利敢于做大項(xiàng)目的底氣，它們?cè)诘讓右欢ㄊ切囊庀嗤ǖ摹????????????????????????

以上六個(gè)觀察，相當(dāng)碎片，但是，透過(guò)這幾個(gè)碎片化的發(fā)現(xiàn)，保利北京投資定位的形象，基本上呼之欲出：保利在北京跑出了自己的獨(dú)立行情。

獨(dú)立二字，是行情的獨(dú)立，也可能是背后投資方法論的獨(dú)立。????

過(guò)去四年的北京樓市，對(duì)不同開發(fā)商，既是樂(lè)園，又是泥沼。有諸多進(jìn)京趕考的開發(fā)商，付出了很多代價(jià)，也有很多開發(fā)商出師大捷，被市場(chǎng)狠狠獎(jiǎng)勵(lì)了一把。???????????

分化的魅力，結(jié)構(gòu)性的真相，讓市場(chǎng)五彩斑斕，很刺激。但是，說(shuō)到底，大家比拼的還是那點(diǎn)認(rèn)知，那點(diǎn)參數(shù)，那些公式與手感的平衡。????????????????

這些能力從哪里來(lái)呢？

一個(gè)保利的朋友對(duì)我說(shuō)，他有個(gè)同事，去年5月提的新車，到今年6月跑了 3.7萬(wàn)公里，全北京看盤。??

我呢，將信將疑。順便問(wèn)下萬(wàn)能的粉絲，誰(shuí)有底稿詳版，可以私信我一下。

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