01

中國有句古話：

一命二運(yùn)三風(fēng)水，四積功德五讀書；

六名七相八敬神，九交貴人十養(yǎng)生。

不要以為這句話，只是古人教給我們對人生和命運(yùn)的一種看法。

其實(shí)，這句話真的很內(nèi)涵，甚至可以引申到最近最火的房企——中建智地。

兩個印字系、兩個國賢府、兩個璞園，兩個宸園......奠定了一把手樊飛軍在北京房企江湖中的地位。

要知道，早年間中建各局的地產(chǎn)公司，雖成立較早，但各自為營，國企文化深植，且并不被各局當(dāng)做是主營選項（當(dāng)時各局主營業(yè)務(wù)還是施工建設(shè)），因此規(guī)模一直做不大。

以中建一局為例，在2019年以前，中建一局地產(chǎn)銷售排名仍在行業(yè)150名開外，規(guī)模不足百億，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營收，占整個一局業(yè)務(wù)的比例，更是低過4.5%。

可以說，此時的中建一局地產(chǎn)，夾雜于眾多央企、民企之中，并不起眼。

而如今一切的變化，是從2019年3月，樊飛軍接替任傳彬上位開始。

02

如果說，作為一局子公司這是命，那么掌舵者樊飛軍的激進(jìn)操盤，就是中建智地的“運(yùn)”。

眾所周知，中建一局的總資產(chǎn)在中建八子中排名并非榜首，但各局的“房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)京大賽”，卻還未分出高下。

而樊飛軍，既有將中建智地打造為中建系北京頭部的野心，但更有這般操盤的時機(jī)和運(yùn)氣。

為什么這么說？近幾年房地產(chǎn)市場寒冬，開發(fā)商資金鏈大都非常緊張，甚至在北上深也不隨便拿地了。

對于樊飛軍而言，此時大家都不搶地，而中建智地，無論是出于維穩(wěn)救市的政治考量，還是為了反向抄底擴(kuò)大規(guī)模，這樣的拿地時機(jī)是絕無僅有的。

由此，在2021年民營房企大幅退場的背景下，樊飛軍反其道而行，大規(guī)模重倉北京。房山國賢府、中建璞園等多個項目，都是樊飛軍親自牽頭去談的。

甚至于，今年6月13日，中建智地以112億巨額成本，拿下了北京首宗跨區(qū)域組團(tuán)地塊，包括朝陽區(qū)酒仙橋街道（北京宸園）、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)（中建璞園PARK）、中關(guān)村朝陽園北區(qū)的三宗土地，其中產(chǎn)業(yè)和配套占比40%，住宅占6成。

老實(shí)說，這一宗跨區(qū)域組團(tuán)地塊，絕大多數(shù)房企都不看好。比如HR就認(rèn)為，（前葦溝）住宅不好賣，公建也不賺錢，朝陽園還要引入年產(chǎn)值不低于200億的高新技術(shù)企業(yè)......拿地干嘛？

而像SK這樣的本地巨頭，更是壓根沒有將土地上會。

此時樊飛軍，背負(fù)著巨大爭議，“先沖了再說”，最終拍板底價拿地。

是啊，鹿死誰手、猶未可知，更何況，樊飛軍還運(yùn)氣絕佳，屢屢踩中北京解限購的政策窗口。

比如去年9月1日，北京官宣認(rèn)房不認(rèn)貸，這一政策立即引發(fā)了市場的關(guān)注。而在這個關(guān)鍵時刻，中建璞園成為了新政宣布后首個開盤的項目，銷售官宣破20億；

今年的9月30日，北京放松限購社保年限。于是乎，國慶期間北京宸園和中建璞園PARK壓軸，官宣銷售破80億。

盡管銷售數(shù)字是官宣，保真不保真另說，但我們?nèi)阅軓闹懈兄�，樊飛軍，確實(shí)有股“時來皆同力”的運(yùn)氣。

03

在中建系統(tǒng)里，中海顏建國、智地樊飛軍，雖然都是中建旗下各自地產(chǎn)品牌掌門人，但這兩位人物的行事邏輯是不一樣的。

顏建國執(zhí)掌的中海，凈資產(chǎn)和凈利潤分別占了整個中建的50%和40%，是一個至關(guān)重要的板塊系統(tǒng)。所以中建對中海的要求是“穩(wěn)”，并將其定義為中建的壓艙石。

既然是壓艙石，無論是加強(qiáng)中海與中建的互動，還是與中建智地等兄弟公司的協(xié)同，都需要像顏建國這樣一個既熟悉中海、又本身是中建系的人。

也正因?yàn)槿绱�，在進(jìn)入中建的第35個年頭，顏建國獲任為中建股份（中海的母公司）助理總裁，這既是對顏建國過往履歷能力的認(rèn)可，也是對其鎮(zhèn)守中海這塊中建最大版圖的功勞的肯定。

而相對于成熟的中海地產(chǎn)，中建智地作為中建系統(tǒng)內(nèi)非常年輕的地產(chǎn)品牌，中建對其的要求是“沖”。

眼下，中建系各局地產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然都在大規(guī)模增長，但中建并不需要另一個中海地產(chǎn)。

中海地產(chǎn)與華潤置地的銷售規(guī)模、盈利能力相近，但業(yè)務(wù)模式不同。中海更擅長做單品住宅，而華潤提倡城市運(yùn)營，在杭州亞運(yùn)會、成都大運(yùn)會等大型賽事背后都有華潤的身影。

所以從中建智地接手中關(guān)村朝陽園北區(qū)的土地來看，中建智地乃至其他各局房企，可能會向華潤模式靠攏，轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營。而這也大概率是中建新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子在去年引入?yún)潜鳎ㄈA潤背景）擔(dān)任集團(tuán)高層、中建智地建立“鯤熙匯”商業(yè)品牌的原因。

04

對于樊飛軍而言，逆勢沖規(guī)模固然是集團(tuán)（局）的要求，但樊飛軍視北京為中建智地的大本營，在這一個城市，沖頂八大局北京頭部，又何嘗不是自己所愿呢？

在北京中建系里，中建壹品是最能與中建智地扳手腕的房企，三年時間，一共在北京開發(fā)了9個盤。

當(dāng)我們仔細(xì)去審視這9個盤，我們會發(fā)現(xiàn)，中建壹品雖然低調(diào)，但也出了很多紅盤，如棲海云頌、學(xué)府公館，還有大興的兩個星光里、御璟星城......

中建壹品的主要問題，第一是在很多紅盤上，沒有建立客戶產(chǎn)品心智，沒有打出口碑。比如大家曾經(jīng)非�？春玫膶W(xué)府公館，無論地段還是價格都非常靚麗，卻因?yàn)橐粋�小小的外立面遮光條問題，被業(yè)主集體吐槽“日光盤沒有日光”，并開始質(zhì)疑中建壹品的產(chǎn)品能力。

第二，由于重倉南城且成績不錯，所以中建壹品對行情產(chǎn)生了部分誤判，高價拿下的豐臺項目花香壹號爆出降價不暢、去化緩慢（去化僅有幾十套），最終導(dǎo)致中建壹品董事長徐超做出了賣股權(quán)、撤投資的決定——8月底，徐超決定賣出御璟星城元啟40%的股權(quán)，能做出這個決定，大概率是徐超清醒了：行業(yè)下行階段抄底風(fēng)險很大，還得徐徐圖之。

由此，面對兄弟公司這種局面，樊飛軍所掌舵的中建智地，雖然整體營收還比不上中建壹品，但通過北京宸園等高價盤，冒險突圍一搏，說不定還真能逆勢奏效。

而這種“敢將皇帝拉下馬”的野望，又有誰能與之爭鋒呢？

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