近些天，對(duì)于房屋養(yǎng)老金，網(wǎng)友們各種噴。

有的說：“本來想靠房養(yǎng)老，結(jié)果要給房子養(yǎng)老”，令人忍俊不禁。

也有人擔(dān)憂，如果全面推行房屋養(yǎng)老金，可能老破小又會(huì)迎來一輪砸盤。

炸鍋聲中，8月26日，住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人權(quán)威解讀：

房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修基金，公共賬戶資金來源由地方政府籌集，總之不需要居民額外繳費(fèi)。

盡管如此，也有很多網(wǎng)友不禁提出疑問：上萬(wàn)億維修基金趴在銀行“睡大覺”，為啥還打房屋養(yǎng)老金的主意？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉老師寫了一篇文章，對(duì)網(wǎng)友的爭(zhēng)議及疑問都進(jìn)行了清晰的解讀，分享如下。

問題①

房屋養(yǎng)老金和物業(yè)維修基金的關(guān)系

物業(yè)維修基金，主要用于共用部位（樓道、樓梯、外墻）、共用設(shè)施（電梯、非營(yíng)利性停車場(chǎng)等）的“大修大補(bǔ)”。

一般來說，房屋過了保質(zhì)期，后期的維護(hù)保養(yǎng)，除了物業(yè)費(fèi)（用于日常保潔、綠化等“小修小補(bǔ)”）之外，主要就是靠物業(yè)維修基金，本質(zhì)上就是房屋養(yǎng)老金。

但是，面對(duì)即將到來的房屋“老齡化”，目前的物業(yè)維修基金，不管是規(guī)模，“歸集-提取-使用”的機(jī)制，都無法應(yīng)對(duì)2040年80%的房屋將進(jìn)入中老年階段需要的大體量資金支持。

因此，需要未雨綢繆。

就和個(gè)人養(yǎng)老金，需要“三個(gè)支柱”（包括個(gè)人賬戶、公共賬戶、商業(yè)保險(xiǎn)等），才能解決個(gè)人養(yǎng)老的資金需求一樣，房屋養(yǎng)老金，也需要對(duì)房屋養(yǎng)老做系統(tǒng)化、體系化的設(shè)計(jì)，這就是三個(gè)制度，即房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)，其中房屋養(yǎng)老金最關(guān)鍵。

可以說，物業(yè)維修基金是養(yǎng)老金的一部分，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。需要在個(gè)人賬戶之外，建立公共賬戶。

更關(guān)鍵的是，個(gè)人賬戶“提取-使用”機(jī)制僵化，有錢也難用（后面詳細(xì)再講）。因此，迫切需要另起爐灶，建立平行的賬戶，需要用的時(shí)候立馬就用，解決看病治病的需要。

問題②

房屋養(yǎng)老金，需要個(gè)人交錢嗎？

首先，房屋養(yǎng)老，就和個(gè)人養(yǎng)老一樣。

個(gè)人養(yǎng)老要個(gè)人出錢。房子是個(gè)人的，產(chǎn)權(quán)證上寫的清清楚楚。因此，產(chǎn)權(quán)人維修保養(yǎng)個(gè)人的房產(chǎn)，這天經(jīng)地義，當(dāng)然要個(gè)人出錢。

而且，物業(yè)維修基金的使用，就是我的錢用在我的房子養(yǎng)老上面，就是個(gè)人出錢。這個(gè)觀念一定要建立。

至于，新提的房屋養(yǎng)老金，要不要個(gè)人出錢？

近期，面對(duì)輿論發(fā)酵，“要個(gè)人交錢、加重負(fù)擔(dān)”等，媒體的報(bào)道混淆視聽，住建部官網(wǎng)連續(xù)發(fā)表5篇文章，主題出奇地一致“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)”。

個(gè)人賬戶已建立、下一步就是謀劃公共賬戶。

顯然，公共賬戶，是不需要個(gè)人出資的。

為何提出公共賬戶？

顯然，個(gè)人賬戶的錢不夠用，需要在房屋“老齡化”即將到來之際，提前謀劃第二支柱。

所謂“不夠”：

一是，原有的“歸集模式”就是負(fù)擔(dān)很輕的一種繳納模式，資金不夠；

二是，原有的物業(yè)維修基金，“提取-使用”不僅程序冗長(zhǎng)，而且微觀決策分散，很難提取。導(dǎo)致一邊是維修基金“睡大覺”（結(jié)余一萬(wàn)億），一邊是眼看著設(shè)施設(shè)備老化和得不到保養(yǎng)；

三是，近年來老舊小區(qū)改造，應(yīng)對(duì)一些安全事故（比如哈爾濱私拆承重墻），發(fā)現(xiàn)不管是體檢看病，常態(tài)化維修保養(yǎng)，還是養(yǎng)老治病，投保預(yù)防質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)事件，出險(xiǎn)賠償賠付，都要大量資金。

所以，在個(gè)人賬戶之外，另立公共賬戶！

當(dāng)然，個(gè)人賬戶，該繳納的，還要繳納，該補(bǔ)足的，還是要補(bǔ)足。畢竟，不僅有一些欠賬，而且需要補(bǔ)繳。

比如，據(jù)報(bào)道南京有約30%房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金的結(jié)余太少。另外，南京有28%的小區(qū)余額低于10萬(wàn)元。

另外，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，首期資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至8%。當(dāng)前資金余額不足首期資金的30%時(shí)，就要及時(shí)續(xù)交。

也就是說，首期之后可能會(huì)有第二期，不足30%時(shí)要續(xù)交。當(dāng)然，這些主要是一些公房小區(qū)、老舊小區(qū)。

這些小區(qū)，歷史欠賬的，可能由財(cái)政來兜，或者財(cái)政和業(yè)主共擔(dān)，在財(cái)政補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)下，完成業(yè)主繳納。

問題③

公共賬戶的資金來源

比如，原有資金挖潛，包括物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修基金結(jié)余等；

比如，社區(qū)公共空間（包括商鋪運(yùn)營(yíng)和租賃、小區(qū)攤位出租、停車場(chǎng)、廣告牌、會(huì)所和體育設(shè)施等）運(yùn)營(yíng)收益；

比如，水電氣網(wǎng)等管線修繕更新時(shí)，由管線單位出資；

比如，土地出讓金、土地增值稅、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)投入、公積金增值收益等支持。

目前來看，這些渠道都還在探索，沒有成型。

筆者認(rèn)為，一方面上面幾個(gè)渠道要探索形成穩(wěn)定足額的資金來源；另一方面，還是要發(fā)揮市場(chǎng)的效率。

政府之于業(yè)主，特別是老舊小區(qū)的業(yè)主（由過去單位職工轉(zhuǎn)化而來），一直是兜底的保姆式存在，一直是大包大攬的依賴。

這在老舊小區(qū)改造過程中，已充分顯現(xiàn)了。

本來，老舊小區(qū)改造的邏輯是“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”，但異化為政府買單，而讓百姓出錢卻非常難，典型如加裝電梯。

如果發(fā)揮市場(chǎng)的力量，比如愿景集團(tuán)、萬(wàn)物云、龍頭物業(yè)公司等，完全可以與業(yè)主形成“收費(fèi)買服務(wù)”的關(guān)系。

或者說，對(duì)等關(guān)系。

更重要的是，挖掘社區(qū)公共空間商業(yè)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，這方面市場(chǎng)的力量很強(qiáng)。

關(guān)鍵在于，政府要在片區(qū)改造規(guī)劃調(diào)整、容積率獎(jiǎng)勵(lì)，協(xié)調(diào)各部門支持，加強(qiáng)對(duì)基層街道、社區(qū)的動(dòng)員、加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)等等，做足功夫。沒有技術(shù)含量，就是要沉下來做瑣碎的事情。

當(dāng)然，財(cái)政資金很必要，但財(cái)政很有限，發(fā)揮的是補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)的作用，四兩撥千斤的作用。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，增量時(shí)代，個(gè)個(gè)都稱自己英雄、操作百億項(xiàng)目。進(jìn)入存量時(shí)代，誰(shuí)能在存量盤活中創(chuàng)造出可持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，誰(shuí)才是英雄，也是房地產(chǎn)真正的新模式。

目前，愿景集團(tuán)、萬(wàn)物云、龍頭物業(yè)公司，都與地方國(guó)企成立合資企業(yè)，接管片區(qū)內(nèi)的公租房、老舊小區(qū)等項(xiàng)目的物業(yè)管理，對(duì)停車位、公共設(shè)施等進(jìn)行維修改造，還參與社區(qū)治理、民生服務(wù)等工作，例如為社區(qū)配套新零售、直飲水等設(shè)施，籌備建設(shè)社區(qū)食堂和養(yǎng)老等工作。

未來，有望創(chuàng)造出資金平衡的模式！

問題④

對(duì)老舊小區(qū)的影響

直觀的感覺是，老舊小區(qū)的“養(yǎng)老錢”不夠，大修大補(bǔ)用錢的地方多，安全隱患也突出，需要籌集的資金也多。

如果要補(bǔ)齊物業(yè)維修基金，意味著老住戶們要交一大筆錢，這對(duì)于這些房子估價(jià)、交易，產(chǎn)生重大的利空。在當(dāng)前商品房市場(chǎng)繼續(xù)轉(zhuǎn)弱的情況下，負(fù)面輿情不可承受。

我認(rèn)為，恰恰相反！

對(duì)于老舊小區(qū)，由于歷史原因（福利房轉(zhuǎn)化）、現(xiàn)實(shí)制約（老齡化和收入較低），即便這部分小區(qū)個(gè)人賬戶資金不足，大概率也不需要個(gè)人繳納，更多通過公共賬戶解決。

而且，老舊小區(qū)改造，資金缺口較大，新的房屋養(yǎng)老金模式下，錢要花在公租房和老舊小區(qū)這些刀刃上。

22個(gè)城市試點(diǎn)探索的公共賬戶資金來源，比如土地出讓金、土地增值稅、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)投入、公積金增值收益等，這些資金不屬于哪個(gè)小區(qū)，哪個(gè)片區(qū)，屬于城市政府，將更多地用于公租房和老舊小區(qū)這些亟待盤活和復(fù)興的區(qū)域。

在用途上，除了共用部位和設(shè)施大修大補(bǔ)，還包括加裝電梯、門禁和快遞柜等智能化改造，配飾新零售、修建停車場(chǎng)和適老化改造等。

目的，就是要讓這部分老舊的房源，成為有效的、可流通的房源，避免片區(qū)和社區(qū)陷入衰敗的境地。

借助“養(yǎng)老金”，實(shí)現(xiàn)社區(qū)、片區(qū)面貌的改善，既活躍了二手房交易，穩(wěn)定改善型住房需求，而且還激發(fā)了片區(qū)改造的動(dòng)力，為穩(wěn)投資做貢獻(xiàn)，還能激發(fā)片區(qū)消費(fèi)的潛力。

問題⑤

如何推進(jìn)房屋體檢和保險(xiǎn)

房屋體檢，是城市體檢的一個(gè)部分！

2019年4月份，住建部在11個(gè)城市開展城市體檢試點(diǎn)。2023年開始，全部城市都要做體檢。

住房體檢是住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市）等四個(gè)維度之一，從安全耐久、功能完備、綠色智能等方面設(shè)置房屋結(jié)構(gòu)安全、管線管道、入戶水質(zhì)、建筑節(jié)能、數(shù)字家庭等指標(biāo)。

住房體檢的范圍很廣，但涉及到住房養(yǎng)老金的使用，必然是錢要用到刀刃上，主要就是共用部位和共用設(shè)施的大修大補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)隱患處置。

比如，結(jié)構(gòu)、外墻、樓道、屋頂，電梯、燃?xì)獾蕊L(fēng)險(xiǎn)排查、更新和置換，發(fā)揮養(yǎng)老金的作用，特別是認(rèn)定的C、D級(jí)危房。這些是最重要的。

從近期試點(diǎn)來看，各個(gè)城市均采取購(gòu)買第三方服務(wù)的模式，即財(cái)政出資，購(gòu)買保險(xiǎn)服務(wù)，由保險(xiǎn)公司推進(jìn)房屋治理、結(jié)構(gòu)安全，以及防自然災(zāi)害、火災(zāi)、爆炸等意外事件，飛行物墜落等非人為原因造成的房屋損壞、賠償。

當(dāng)然，地方政府也主要為公租房、老舊小區(qū)等投保。

總之，當(dāng)前市場(chǎng)情緒較弱，不管是樓市，還是居民收入、預(yù)期，都較弱。政策需要引導(dǎo)輿情，更需要加大宣傳力度、以正視聽，讓老百姓認(rèn)識(shí)到，房屋“養(yǎng)老金”的出發(fā)點(diǎn)是好的。

更重要的是，加大信息公開的力度，讓百姓看到，不管是個(gè)人賬戶，公共賬戶，都用到了“我”身上。

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