最近，福田梅林有個公寓賣爆了，工作日都能賣暢銷28套，在這平靜如水的樓市里，殺出一條血路，像是一束光。

特別好奇這項目為啥好賣，就去了解了一下，均價5萬+，它們的主要賣點，租金回報率對外口徑宣稱4-5%，能正常積分申請學(xué)位讀書，總價低160萬就能上車精裝修，70年產(chǎn)權(quán)，地鐵口也不遠(yuǎn)，民水民電。

公寓最大的賣點還是租售比，于是，我了解了下這個片區(qū)的同類型的公寓，或者城中村的租金，單間普遍在3500-4000左右，作為新公寓，未來租個5000，貌似也不算離譜，至于48-70平的1-2房租金在6000-7000，也不算過份。

按項目總價170萬，租金5000X12月=60000，租售比約3.5%

公寓和住宅的租售比相差是多少？

于是我查了下對面有個老舊小區(qū)梅林四村，74平售價約300萬，租金5000X12月=60000，租售比約2%

位置幾乎無差別，該項目的公寓租售比高于住宅1.5%

如果單看租售比，不考慮面積大小，這個公寓的確比住宅優(yōu)秀。

但既然是房產(chǎn)投資，就得考慮流通性，抗性，金融熟悉的特征去綜合對比，比如公寓在出售時的稅費(fèi)高于住宅接近15%以上，這點很多人都忽略了，其次，公寓在銀行的抵押屬性也相對弱不少，住宅在銀行可抵押7-8成，公寓在銀行抵押只有4-6成，單看公寓高額的稅費(fèi)+金融屬性就有兩個致命bug，這公寓的1.5%租售比利差就算個屁了。

至今為止，深圳的公寓暫時還沒見到能增值能賺錢的，最為著名的龍光鉆公寓，當(dāng)年原價買，現(xiàn)在只能低于原價虧本至少30-50%賣才有人接盤，當(dāng)然我這只是考慮以后要出手的公寓，如果一直持有，這個問題另說另看。

至于學(xué)區(qū)申請，看了一下這個片區(qū)所帶的學(xué)區(qū)為梅麗小學(xué)與翰林初中，積分較低，辦個租賃合同就可以申請入學(xué)了，因為今年積分才71，租房就能讀書，還不需買公寓，這兩個學(xué)位幾乎是福田墊底，說個笑話，你去景田辦個租賃合同，由于積分不夠被分流之后的學(xué)校都比這里強(qiáng)。

不過我還是能理解他們?yōu)樯对敢赓I公寓，用消費(fèi)的心態(tài)去做一筆理財。

因為存款利息越來越低，很多理財都低于2%以下，甚至可預(yù)見未來還會跌至1-2%，前不久理財還有負(fù)利率的，于是很多人就會想，既然我手里這點錢做理財都做不到2-3%以上，這公寓還能湊合，還有3%以上，何樂而不為？

只不過沒看懂未來的形勢有多嚴(yán)峻，此舉實屬有點像病急亂投醫(yī),逢廟就燒香。

現(xiàn)金為王的時代，守住現(xiàn)金，別亂投資，別亂消費(fèi)，才是正道，這公寓的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于機(jī)會，守住錢包才是未來幾年最為關(guān)鍵的事。