7月28日-8月3日，在馮叔的帶領(lǐng)下，第四期日本特訓(xùn)營的同學(xué)們踏上了一場別開生面的日本商務(wù)游學(xué)之旅。

他們跨越國界，齊聚東京和名古屋，在領(lǐng)略異國風(fēng)情的同時，更深入地學(xué)習(xí)先進(jìn)的生產(chǎn)管理、企業(yè)經(jīng)營理念和歷史文化，同時也體驗(yàn)了日本獨(dú)特的生活方式，收獲頗豐。

回國后，風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院整理了馮叔在開營儀式上的部分演講內(nèi)容，分享給大家。

演講：馮侖

整理：風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院

各位同學(xué)，大家好，非常高興歡迎大家再次來到日本學(xué)習(xí)。我做企業(yè)34年了，深感出來學(xué)習(xí)的重要性。我覺得出來學(xué)習(xí)能解決兩個關(guān)鍵問題：一是顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知，二是確保企業(yè)能夠活下去。

1.你永遠(yuǎn)賺不到超出你認(rèn)知的錢

特別是對于我們房企來說，顛覆認(rèn)知尤為重要。我們常常會把自己的生活經(jīng)驗(yàn)當(dāng)作定律，認(rèn)為它們是絕對正確的。事實(shí)上，我們并沒有生活在別人的世界里，我們不完全了解外界的情況。就像今天，我們常常聽到一句話：你永遠(yuǎn)賺不到超出你認(rèn)知的錢。

舉個小例子，如果我們長期生活在農(nóng)村，生活比較簡單，我們知道洗澡不花錢，喝井水也不花錢，但如果我們進(jìn)到城里，情況就完全不同了。城里的熱水、冷水都要錢。如果我們要再去紐約，生活成本更是增加了不少。如果我們還抱著在農(nóng)村生活的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為洗澡不應(yīng)該花錢，覺得要錢就是被欺騙了，那么這種認(rèn)知就成了障礙，讓我們無法適應(yīng)新環(huán)境。

比如，我們在北京開發(fā)過一個項(xiàng)目，叫新城國際。這個項(xiàng)目是我們與英國怡和集團(tuán)旗下的公司香港置地共同合作開發(fā)的項(xiàng)目。

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，我們遇到了一個問題：要不要花7000多萬請結(jié)構(gòu)顧問、機(jī)電顧問和測量師行？眾所周知，過去這些費(fèi)用在國內(nèi)住宅項(xiàng)目中通常是不用花錢的，只有超高層建筑才會花這個錢。

當(dāng)時，很多朋友建議我們不要花這筆錢。他們認(rèn)為這些顧問可能會拿回扣，7000萬至少有3000萬會被拿回扣。于是我向王石請教。他雖然對具體情況不太清楚，但他提醒我，一個有200年歷史的企業(yè)跑到北京來做項(xiàng)目，不可能是為了騙你3000萬，你應(yīng)該相信他。王石說，「這樣的企業(yè)如果靠騙錢為生，根本活不到200年?！?/strong>

雖然我們對其中的道理不完全清楚，但我們意識到，如果我們不選擇相信并投入這筆錢，我們就仍然會停留在固有的認(rèn)知里。

于是，我對董事會說：「如果我們不做這筆投入，我們就像村里人；但如果我們做了，我們就能成為城里人?！惯@主要是基于一種本能的判斷：城里人就是這么花錢的。畢竟，當(dāng)時英國的人均GDP是4萬多美金，而我們只有5000美金。

最終，我們決定投入這筆錢，結(jié)果確實(shí)帶來了顯著的變化。后來我們在香港賣房時，香港的客戶非常認(rèn)可我們的項(xiàng)目質(zhì)量，閉著眼睛就愿意購買我們的房子。因?yàn)樗麄冎牢覀兊姆孔颖却箨懙钠渌麡潜P質(zhì)量更好，加上與香港置地的合作，更增加了信任。

所以，有時候我們的認(rèn)知系統(tǒng)受到限制。比如，現(xiàn)在中國人均GDP約為1.2萬美元，而美國接近8萬美元，日本長期保持在3.5萬美元左右。有人說日本「失去了30年」，但我不這么認(rèn)為。我覺得日本只是停滯了，但并沒有失去什么。

就像一個人大學(xué)畢業(yè)后不再繼續(xù)深造，那只是停滯，而不是將之前學(xué)到的知識全都?xì)w零，只是認(rèn)知系統(tǒng)需要不斷學(xué)習(xí)和更新，但我們的認(rèn)知是長期被簡體中文網(wǎng)所覆蓋的。

為了打破認(rèn)知局限性，我多次出國考察學(xué)習(xí)。更重要的是在學(xué)習(xí)過程中，結(jié)合自己的行業(yè)，持續(xù)顛覆自己的認(rèn)知。如果長時間待在簡體中文網(wǎng)的環(huán)境中，我可能會形成一系列與大家一致、但相對狹隘的判斷。然而，當(dāng)我們走出去，不斷接觸外部世界，就能打破這些固有的認(rèn)知。

這就是我強(qiáng)調(diào)顛覆認(rèn)知的重要性——我們需要參照系，需要到外面看看。通過不斷走出來學(xué)習(xí)，我們能夠獲得不同的信息來源，再結(jié)合我們自身的生活經(jīng)驗(yàn)，從而顛覆一些傳統(tǒng)認(rèn)知。

2.房地產(chǎn)企業(yè)如何活下來

除了顛覆認(rèn)知之外，我覺得特別重要的，是我們房地產(chǎn)企業(yè)如何活下去的問題。

我們公司在國內(nèi)的情況還算不錯，我們的生存秘訣之一也是多學(xué)習(xí)。我記得，從2002年我們公司在紐約做項(xiàng)目開始，直到2018年項(xiàng)目完成。這期間我去了60多次紐約。除了開會之外，我還花了很多時間拜訪各種房地產(chǎn)公司。

在這些拜訪學(xué)習(xí)中，有兩件事情讓我印象深刻。

第一件事，當(dāng)時，中國經(jīng)濟(jì)崛起，我們覺得自己「錢多」，見到那些大公司的老板時，也常說類似的話，比如「你再不來中國投資，這個機(jī)會就沒有了」。

有一次和黑石集團(tuán)的老板見面，大概是十多年前的事了。他說了一句讓我醍醐灌頂?shù)脑挘骸格T先生，對我們來說，我們?nèi)チ瞬庞袡C(jī)會?！刮耶?dāng)時不太理解他的意思。后來他又補(bǔ)充道：「對我們來說，這個世界上永遠(yuǎn)沒有遲到?！刮议_始思考他的觀點(diǎn)。換個角度看，這句話意味著，他們不是隨波逐流，而是通過自己判斷機(jī)會是否存在，并且他們的到來本身就是創(chuàng)造機(jī)會。就像馬斯克，他來中國投資，也給我們帶來了機(jī)會。

第二件事，我曾去高盛學(xué)習(xí)房地產(chǎn)，本以為他們會講解如何拿地、搞規(guī)劃等內(nèi)容，但實(shí)際上他們給了我兩張表。

第一張表展示了房地產(chǎn)利潤率的構(gòu)成，從最不值錢的碼頭倉庫到普通住宅、公寓、酒店、寫字樓，直至最賺錢的不良資產(chǎn)買賣。他們解釋說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，可以用低價買下不良資產(chǎn)，經(jīng)過改造再以高價賣出，獲取巨額利潤，這是一種金融操作，而非簡單的房地產(chǎn)開發(fā)。

第二張表講的是不同業(yè)態(tài)和商業(yè)模式下，如何使用不同的資金進(jìn)出。高盛告訴我，理解這兩張表，基本上就算掌握了房地產(chǎn)的核心。所以，這兩張表伴隨了我很多年，我不斷研究它們，發(fā)現(xiàn)中國的房地產(chǎn)市場中，許多高層次的操作還沒有普及。我們只是買地、蓋房、賣房，而其他更高級的玩法幾乎沒有觸及。

在我們國內(nèi)住宅市場火爆時，我問他們，為什么在紐約看不到像萬科這樣的大型住宅開發(fā)企業(yè)？他們告訴我，這種模式30年前就已經(jīng)被淘汰了。

深入研究后，我了解到，當(dāng)一個國家的人均GDP超過1萬美元，城市化率超過60%，人均住宅面積超過40平方米后，高周轉(zhuǎn)、高杠桿的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)基本上就會被淘汰。這給了我很大的啟發(fā)，所以在2016年回國后，我果斷在2017年賣掉了公司的高杠桿住宅業(yè)務(wù)，并減少了債務(wù)，這使得我們公司在今天仍能生存下來。

如果當(dāng)時沒有走出去學(xué)習(xí)，我可能會像今天許多人一樣陷入困境。

3.創(chuàng)業(yè)者挑戰(zhàn)最大的三件事

過去幾年，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場變得越來越復(fù)雜。今年上半年，房地產(chǎn)銷售額僅為2019年的三分之一。我認(rèn)為，在這種環(huán)境下，企業(yè)要想生存發(fā)展，必須通過持續(xù)學(xué)習(xí)來顛覆自己的認(rèn)知，以做出與眾不同的決策。

回顧30多年的創(chuàng)業(yè)歷程，我覺得對創(chuàng)業(yè)者來說，最大的挑戰(zhàn)就是三件事——

第一，看見別人看不見的地方；第二，算出別人算不清的賬；第三，做出別人不敢做的決策。

今天，你看到的成功企業(yè)家，往往都能夠看到別人看不見的機(jī)遇，做出了與眾不同的決策。比如說，馬云20年前提出「讓天下沒有難做的生意」，當(dāng)時很少有人能理解他的愿景，但今天這已成為現(xiàn)實(shí)。馬斯克提出到火星的計(jì)劃，也是在我們難以想象的未來世界中找到了機(jī)遇。

通過學(xué)習(xí)，我們可以解決「看見別人看不見的地方」這一難題，同時算別人算不清的賬。

首先，算不清的賬往往比算得清的賬更關(guān)鍵。我在公司里不喜歡討論那些容易計(jì)算的賬目，因?yàn)閱T工通常比我更擅長這方面。我們更應(yīng)該關(guān)注那些難以量化的賬目。比如價值觀的賬目。比如，是否要做公益？是否要守法經(jīng)營？這些問題不是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能夠回答的，而是老板需要做出判斷。

其次，選擇合適的合作伙伴也是一種「算賬」。就像婚戀市場中，一半的婚姻最終以離婚告終，其中不乏各種「渣男渣女」。大家之所以抱怨，往往是因?yàn)樵谝婚_始就選錯了伴侶。與不合格的交易對手合作可能會導(dǎo)致巨大的損失，即使賺了錢，也可能收不回來。在紐約做生意時，我們花了三年時間才被對方認(rèn)可為合格的合作伙伴，這說明信用的重要性。即使最后項(xiàng)目虧損，我們也堅(jiān)持完成，確保了我們的信譽(yù)。

另外，時間也是一種無法量化的「賬」。

我們在泰國開展房地產(chǎn)項(xiàng)目時，有些伙伴急于求成，而我認(rèn)為這就像一個小孩成長的過程，至少需要10年才能見到成果。所以，長期的投資和決策需要對時間有正確的認(rèn)識。回顧過去，我們年輕時的決策大多是短期性的，只想著快速賺錢。但隨著年齡和經(jīng)驗(yàn)的積累，我們開始意識到，長期的成功需要更加深思熟慮的戰(zhàn)略規(guī)劃。

最后，我想說，通過持續(xù)地學(xué)習(xí)和觀察，我們能夠不斷調(diào)整和優(yōu)化我們的商業(yè)決策。這不僅是企業(yè)發(fā)展的必修課，也是我們創(chuàng)業(yè)者在復(fù)雜環(huán)境中生存和發(fā)展的關(guān)鍵所在。我希望未來我們能繼續(xù)保持這種學(xué)習(xí)精神，走出去，觀察、討論，并從中汲取更多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。謝謝大家。