我是紫沐，這是我第410篇日記。

廣州樓市最近發(fā)生了很多事。

琶洲改控規(guī)，金融城腰斬，萬博擠泡沫..

有粉絲問我，怎么看？

角度很重要。

就拿琶洲改控規(guī)這事，從財政角度，要怎么解讀？

廣州從17年開始，賣地收入就沒有低于1000億的。

但今年過去一大半，土拍收入只有可憐的67億。

本來經(jīng)濟就不好，要是賣地收入跟著銳減95%，怎么玩？

工資還要不要發(fā)了？基建還要不要搞了？福利制度還要不要保障了？

必須得賣地。

所以從財政角度，琶洲改控規(guī)，更多是一種無奈。

這觀點對嗎？

對，但沒用，太淺了。

沒辦法輔助你，做樓市判斷。

什么角度有用？人性的角度。

只有讀懂人性，你才能讀懂樓市這本書。

還是琶洲改控規(guī)這事，就至少暴露了幾種人性。

自私、偽善、反復(fù)無常、死性不改..

問題是，你有沒有看出來。

自私

廣州土拍大半年只賣了67億，誰的鍋？

很多人會覺得，是開發(fā)商拿地不積極，太躺平。

普通人這么想是沒問題的。

但作為地方操盤手，它不可能不清楚，開發(fā)商的經(jīng)營壓力。

開發(fā)商是故意不拿地嗎？

肯定不是，因為商人只講利益。

核心區(qū)靚地放出來，還沒有高溢價，拿下來大概率賺錢。

大概率賺錢的事，開發(fā)商不去做，核心原因就只有一個。

沒錢了。

所以明知道開發(fā)商去化回款壓力大，現(xiàn)金流緊張。

還要在他們身上，挖1000億回來填財政的窟窿。

這相當(dāng)于把自己的財政風(fēng)險，轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險。

而開發(fā)商加杠桿拿地去完成任務(wù)，其實又加劇了金融風(fēng)險。

把財政風(fēng)險轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險，這中間沒有解決半點風(fēng)險本身的問題。

它只是延遲了，炸彈爆炸的時間。

再把炸彈，扔給了別人而已。

偽善

當(dāng)然，操盤手會給甩鍋行為包裝。

比如對開發(fā)商，會說成是低價出讓核心區(qū)靚地。

比如對市場，會說成是打造地王出來刺激情緒。

但講道理，現(xiàn)在的開發(fā)商就像個虛不受補的病人。

你要真關(guān)心他，應(yīng)該先了解他能不能補。

而不是一個勁把所謂的補品，往人家嘴里塞。

而且開發(fā)商=白手套，這已經(jīng)不是什么秘密。

現(xiàn)在新房的開發(fā)成本，土地出讓金和各類稅費，能輕松超70%。

老百姓買房花的錢，只是名義上進了開發(fā)商的口袋。

真正收款的，還是地方操盤手。

對市場來說，這種包裝就更搞笑了。

真的想刺激樓市、穩(wěn)定房價，那更應(yīng)該考慮，怎么修復(fù)好供需關(guān)系。

而不是無節(jié)制地供地，人為加劇供過于求，進一步拖累房價下跌。

明知道自己做的是損人利己，還需要包裝成舍己為人。

不就是偽善嘛。

反復(fù)無常

一個企業(yè)想健康發(fā)展，最核心的是什么？

是講信用，講原則。

一個城市，也是一個企業(yè)。

當(dāng)兩年前白紙黑字的批復(fù)方向，能說改就改。

當(dāng)已經(jīng)確定的控規(guī)，能說變就變。

你覺得大家對這個企業(yè)的信任，還能剩下多少？

更別說，這實打?qū)嵖恿瞬簧偾捌谫I家的錢包。

為什么曾經(jīng)判斷，單價10萬的琶洲南可以入手？

就是因為操盤手說，琶洲后續(xù)不會有新增供應(yīng)。

而珠城和金融城，核心位置同樣沒多少上新貨的可能，控規(guī)都定好了。

那琶洲南作為核心區(qū)少有的大花園大體量樓盤，自然就有稀缺性。

但如果控規(guī)能說改就改，規(guī)定能說變就變，那所有的分析和判斷都會變得毫無意義。

因為你永遠不知道，明天睡醒，某個核心地段的控規(guī)，會不會又變出來幾塊住宅地。

當(dāng)你無法評估后續(xù)供應(yīng)量，無法評估操盤手會為了回血賣什么價。

你就沒辦法做價值錨定，溢價買入的幾率會變高。

這對普通老百姓來說，肯定是件壞事。

前期信任企業(yè)的人，被背刺，虧錢。

仍在觀望的人，因為失去價值錨定的工具，猶豫，不敢出手。

這種反復(fù)無常給企業(yè)帶來的信任流失，是很致命的。

死性不改

很多人不知道，廣州在發(fā)展珠江新城的時候，吃過大虧。

由于錯估了兌現(xiàn)所需的資金，被迫出讓了大量的核心地塊。

導(dǎo)致這個舉全市之力造出來的絕對中心，商業(yè)占比竟然不到一半。

里面全是密密麻麻的住宅。

珠城的住商比，是1.5:1。

而同為國家級CBD，北京CBD的住商比是1:5.8。

上海陸家嘴，是1:2.4。

珠城的板塊天花板，始終低人一等，就是在規(guī)劃建設(shè)的時候，就落下了病根。

廣州看似吸取了教訓(xùn)。

所以在前兩年的批文中，表示要嚴(yán)禁琶洲發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

但結(jié)果大家也看到了。

代表廣州未來發(fā)展核心的琶洲，也慢慢走上了珠城的老路。

這兩天有大V洗地，說琶洲南控規(guī)調(diào)整沒問題。

因為琶洲南不是琶洲。

而且多搞出來幾塊核心區(qū)宅地，利于托市。

這簡直就是主次不分。

琶洲想崛起，缺的是幾棟住宅嗎？

缺的是商業(yè)和產(chǎn)業(yè)。

這次控規(guī)調(diào)整，把原來55萬㎡的商業(yè)商務(wù)用地，改成了10萬㎡。

把原來12萬㎡的居住用地，改成了29.5萬㎡。

砍掉80%的核心發(fā)展資源，換十幾棟住宅樓。

這叫沒問題？

不管主觀上承不承認，廣州最新的GDP，增量和增速都被重慶吊起來打。

三級財政不是這幾年才開始執(zhí)行的，被別人反超，關(guān)鍵還是產(chǎn)業(yè)拖后腿。

不正視問題，不解決問題，反而死性不改去飲鴆止渴，把琶洲當(dāng)祭品。

你讓大家怎么對廣州的未來充滿信心？

貪婪

以前經(jīng)濟好，很多東西都可以包裝。

光明、無私、上進、知錯能改...

但是，當(dāng)經(jīng)濟沒辦法維持這些外衣，最里面最真實的東西就會暴露出來。

那東西就是人性。

人性哪有絕對的真善美啊。

不僅是操盤手，在個體身上，人性體現(xiàn)得更淋漓盡致。

什么剛需，什么有房住就行，都是虛的假的客套話。

只要樓市不賺錢，市場上的剛需能立減90%。

只是樓市不賺錢，已經(jīng)有房住的人依然會天天敲鍵盤抱怨。

為什么寧愿虧100多萬，也要把剛到手的萬博和樾府賣掉。

為什么蘭亭和盈彩，很多產(chǎn)品價格腰斬了，還那么多人想出逃。

難道他們不是自住的嗎，自住怎么會賣房？

難道他們不知道現(xiàn)在有超跌可能嗎，為什么還急著賣？

說白了，有些人當(dāng)初買房，就是奔著賺錢去的。

所以一旦發(fā)現(xiàn)判斷失誤，立刻就會割肉離場。

沒房的時候想有房，有房的時候想暴漲。

這就是貪婪。

所以你想讀懂樓市，首先要讀懂人性。

只有讀懂人性，你才知道要怎么去利用它。

再不濟，也能盡量規(guī)避，人性帶來的風(fēng)險。

當(dāng)一件事情發(fā)生，你是早有準(zhǔn)備，還是手足無措。

區(qū)別就是，你有沒有看透最本質(zhì)的東西。

樓市這本書，翻到最后，都是人性。