最近發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，銀行人不在朋友圈發(fā)理財(cái)、基金和貸款產(chǎn)品了。

他們發(fā)的是法拍房，這些法拍房都是他們銀行的不良資產(chǎn)。

這兩年，大家關(guān)注新房成交量下降、二手房交易不活躍，卻忽略了另外一個(gè)指標(biāo)：法拍房。

據(jù)中指法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告：截止6月底，2024年上半年法拍住宅房源掛拍拍品數(shù)量18.4萬(wàn)套，成交5.3萬(wàn)套，法拍住宅拍品清倉(cāng)率28.6%；上半年法拍住宅累計(jì)掛拍拍次28.9萬(wàn)，成交5.3萬(wàn)次，成交率18.4%；累計(jì)成交金額765.3億元，成交均價(jià)9084元/㎡。同比2023年掛拍拍品數(shù)量17.8萬(wàn)套，成交4.9萬(wàn)套，住宅拍品清倉(cāng)率27.3%；成交總金額761.9億元，成交均價(jià)9741元/㎡，2024年上半年法拍住宅成交總量同比增加8.3%，成交均價(jià)同比下降6.7%。全國(guó)的法拍住宅房源掛拍量、成交量雙線走高，成交折價(jià)率、成交均價(jià)同比收窄。

值得注意的是，除了司法拍賣房外，市場(chǎng)上還有各類的掛拍房源。這些房源加起來(lái)也不是小數(shù)。

在2024年上半年法拍住宅成交房源TOP50城市中，重慶掛拍5438套位居第一，成交2499套；鄭州掛拍4941套位列第二，成交985套；成都掛拍4717套排第三，成交2281套。

表：2024年上半年法拍住宅房源部分城市情況

細(xì)看表格數(shù)據(jù)， 除了掛拍量增多了，成交去化量和成交價(jià)格都不理想。

以重慶、成都、佛山為例，去化率都不足一半。

其中，許多城市的流拍率同比往上竄了20-30個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)多的城市的流拍率在65%以上。

法拍房關(guān)注度也在下降。 當(dāng)法拍房無(wú)人參與競(jìng)拍時(shí) ，這套法拍房就流拍了。要知道每次的流拍，都意味著購(gòu)房者的房子又貶值一次。

各大城市的法拍房平均報(bào)名人數(shù)均在下降。

簡(jiǎn)單來(lái)幾個(gè)例子：

2023年，北京6.43人、長(zhǎng)沙4.04人、福州4.42人、廣州4.03人；

2024年，北京3.96人、長(zhǎng)沙3.32人、福州3.99人、廣州3.72人。

順便看一下成都今天的法拍情況，報(bào)名的人幾乎沒(méi)有，圍觀的人卻很多。

比起相信法拍房能撿漏，現(xiàn)在關(guān)注法拍房的朋友更愿意當(dāng)個(gè) 看熱鬧的圍觀群眾。

以上，就是法拍房市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

成交價(jià)與成交量雙雙下降。這樣的法拍市場(chǎng)，承受的壓力必定不會(huì)小。

事實(shí)上，法拍房從來(lái)不是一個(gè)單獨(dú)的市場(chǎng)。

從一定程度上說(shuō)，法拍房可以算作是二手房市場(chǎng)的一部分。盡管市場(chǎng)份額不大，但同樣對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)迅速，能及時(shí)折射市場(chǎng)溫度。

在各種政策頻出的當(dāng)下，市場(chǎng)成交量在回升。在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月70城數(shù)據(jù)中，北京上漲0.2%、上海上漲0.5%，這是今年以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲。

當(dāng)然整體來(lái)看，70城二手房，6月環(huán)比漲價(jià)的除卻北京、上海外，僅有南京、杭州，其他城市都在降價(jià)。

如今，法拍房數(shù)量地不斷上升，定然會(huì)給二手市場(chǎng)增加新的壓力。

再嚴(yán)重一些， 一直打折 的法拍房，可能會(huì)再度沖擊二手房的價(jià)格底線。

舉幾個(gè)例子，

南湖國(guó)際社區(qū)，可能因?yàn)槭琼敇堑脑颍瑑H一個(gè)人參拍，成交單價(jià)1.29萬(wàn)/㎡。

來(lái)看最近的二手市場(chǎng)成交單價(jià)1.55萬(wàn)/㎡。

青羊區(qū)的建發(fā)金沙里，8個(gè)人參拍，最終成交單價(jià)2.53萬(wàn)/㎡

二手市場(chǎng)相同面積房源最近的成交單價(jià)是2.92萬(wàn)/㎡。

以目前的情況，法拍房數(shù)量的激增，勢(shì)必伴隨著更低價(jià)格成交房源的套數(shù)增加，如此一來(lái)，那些掛牌二手房平臺(tái)的房子壓力就大了。

會(huì)有買家以更低廉的法拍成交價(jià)作為參考，來(lái)進(jìn)行二手房源交易的。畢竟有些潛在購(gòu)房者看到小區(qū)的法拍房這么便宜也沒(méi)人要，自然也會(huì)懷疑該小區(qū)的真實(shí)價(jià)值，這無(wú)疑給正常賣房的業(yè)主增加了難度，進(jìn)而二手房?jī)r(jià)格也會(huì)持續(xù)下探。

這種壓力下，賣方要么下調(diào)價(jià)格要么就只能把房子閑置或者出租，沒(méi)房貸還好，有房貸還會(huì)可能選擇斷供，然后就是 惡性循環(huán)。

這就是二手市場(chǎng)新增壓力點(diǎn)。

法拍房不止是法拍房。 一套套法拍房的背后，更是一筆筆貸款。 持續(xù)下跌的法拍成交價(jià)，最終換來(lái)的是貸款難以覆蓋，銀行不良率提高。 2023年各大行的個(gè)人住房貸款不良率便在提高。

所以，法拍房還真不僅僅和二手房相關(guān)。 更多的機(jī)構(gòu)、銀行、以及購(gòu)房者都與法拍市場(chǎng)息息相關(guān)。

當(dāng)然說(shuō)了這么多，也不是鼓勵(lì)大家買賣法拍房。畢竟相較于其他方面，法拍房安全性要不足得多。 雖然很多法拍房都是低于市場(chǎng)價(jià)而成交的。 但如果操作不當(dāng)，不小心了解情況，便宜也可能變成大陷阱。

首先需要明確的是，沒(méi)有零風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)交易，無(wú)論是買新房、二手房或是法拍房。

在百度搜索關(guān)鍵詞“法拍房風(fēng)險(xiǎn)”，詞條高達(dá)229,000條。其中房屋的產(chǎn)權(quán)糾葛、未被發(fā)現(xiàn)的瑕疵、過(guò)戶落戶麻煩、房屋租賃難收回和拎不清的稅費(fèi)是常見(jiàn)的集中風(fēng)險(xiǎn)。

所以如果要購(gòu)買法拍房的話，要提前知曉以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

• 明確房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸宿問(wèn)題。需要注意房產(chǎn)是否是個(gè)人所有，如是一方多債主的房屋要小心。

• 查清房產(chǎn)屬性等數(shù)據(jù)。比如房子的使用年限、能不能辦房產(chǎn)證、土地出讓的性質(zhì)等。

• 現(xiàn)場(chǎng)看房，實(shí)地仔細(xì)勘驗(yàn)。法拍房無(wú)法單單通過(guò)照片反映實(shí)況，別想當(dāng)然地認(rèn)為網(wǎng)上法院公告信息是完全正確的。具體的房屋信息以及周邊的環(huán)境細(xì)節(jié)還是眼見(jiàn)為準(zhǔn)，交房后出現(xiàn)如下水道堵塞等房屋問(wèn)題，法院可是不管的哦。

• 查清租賃情況。購(gòu)買前一定要了解清楚以往及現(xiàn)有租客的租期時(shí)長(zhǎng)、租金額度以及繳納方式等，這樣才能保護(hù)自己的權(quán)利。成都之前有官司，就是買了法拍房后住不進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)前房東將房子出租了3年……買賣不破租賃，朋友們一定要明白。

• 明確能否進(jìn)行貸款?，F(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)房源名義可貸款，實(shí)際操作難。必須提前和法院、銀行、擔(dān)保公司進(jìn)行三方協(xié)商，確保能夠在規(guī)定時(shí)間放款。以成都為例，在淘寶司法拍賣網(wǎng)上，有一鍵貸款的按鈕，點(diǎn)進(jìn)去是提供貸款的銀行。由于銀行貸款審核需要一定時(shí)間，建議在競(jìng)拍之前提交貸款申請(qǐng)。

• 理清需要承擔(dān)的全部費(fèi)用。該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，是成本的一部分。如果賣方惡意拖欠多年，加上違約金，也會(huì)是一筆不小的數(shù)目。提前了解清楚，避免成為“冤大頭”。

• 還要記得核算稅費(fèi)，在進(jìn)行網(wǎng)拍前，要對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行核算。雖說(shuō)網(wǎng)拍是不收取任何傭金的，但買賣雙方應(yīng)繳的稅通常是由買受人承擔(dān)的。全妹兒身邊就有人因不懂法拍房的稅費(fèi)一事，搭進(jìn)去了十幾萬(wàn)稅費(fèi)。

總之，法拍房不是一個(gè)便宜的買房渠道，而是一個(gè)“讓你覺(jué)得會(huì)便宜”的賣房渠道。建議剛需一族、尤其是小白剛需，切忌跟風(fēng)入法拍房。

競(jìng)拍前先算好各項(xiàng)費(fèi)用，預(yù)估一個(gè)能接受的總價(jià)，到了接受不了的價(jià)格放棄拍賣就行了，不要腦子一熱向前沖。