REALESTATE REVIEW

圖：表參道HARAKADO 效果圖

時(shí)下面對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)和內(nèi)卷的市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)的未來在哪里？很多人非常茫然。

所以大家經(jīng)常會(huì)出國(guó)尋找解藥。這實(shí)際上是一種思維慣性。改革開放那么多年，我們各個(gè)產(chǎn)業(yè)基本都是從國(guó)際市場(chǎng)尋找模式之后，帶入中國(guó)本土。仿佛所有的問題，在發(fā)達(dá)國(guó)家都能找到答案。

但隨著我們產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，我們發(fā)現(xiàn)這樣的尋找解題思路的模式越來越難了。以國(guó)內(nèi)商業(yè)為例：總體來看，我們尋訪了曼谷、東京和新加坡之后，發(fā)現(xiàn)還是沒辦法解決時(shí)下的問題。

所以現(xiàn)在的出國(guó)考察熱也越來越冷。其中一個(gè)很重要的原因就是中國(guó)遇到的問題，全球都沒遇到過。

比方說曼谷。我前段時(shí)間花了大量時(shí)間研究曼谷的商業(yè)，得出的結(jié)論就是：其實(shí)曼谷商業(yè)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)為很多外部因素，諸如宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、大量國(guó)際化游客的市場(chǎng)需求、獨(dú)特的熱帶氣候條件、壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局等這些重大的外部因素，才是決定曼谷商業(yè)成功的核心要素。

點(diǎn)擊跳轉(zhuǎn)《“曼谷化商業(yè)”，到底值得我們學(xué)什么？》

國(guó)情不同，產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不同，照抄作業(yè)肯定是不行的。再說時(shí)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境，給各個(gè)企業(yè)的容錯(cuò)率太低了。只要戰(zhàn)略出現(xiàn)了誤判，在高度內(nèi)卷的市場(chǎng)，基本就會(huì)萬(wàn)劫不復(fù)，快速被淘汰。

不過即使如此，還是有一些值得學(xué)習(xí)的。

比方說：同樣面對(duì)著消費(fèi)者的審美疲勞，同樣面對(duì)大城市的各種社會(huì)問題，各國(guó)的商業(yè)實(shí)體是怎么從問題出發(fā)，找到解決方案，從而捕獲到商機(jī)的？——這種解題思路就很有借鑒意義。

拋棄掉國(guó)情差異，在實(shí)體商業(yè)的空間場(chǎng)景、社交氛圍構(gòu)建和運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新方面，我覺得各國(guó)都有一定的共性。

所以，下面我們來看兩個(gè)東京的最新案例：

1、澀谷PARCO百貨

2、表參道HARAKADO商場(chǎng)。

這兩個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新解題思路還是有幾點(diǎn)非常值得借鑒。

森系空間從室內(nèi)蔓延到外立面

沉浸感的空間，是當(dāng)下突破內(nèi)卷的一個(gè)重要手段。雖然這個(gè)手段成本挺高，但確實(shí)對(duì)帶來流量有比較大的幫助，而流量就是實(shí)體商業(yè)的本質(zhì)。

其中一種營(yíng)造沉浸感的流派就是“森系商業(yè)”。

自從2021年重慶光環(huán)開業(yè)成為頂流之后，國(guó)內(nèi)森系商業(yè)的風(fēng)潮就從此一發(fā)不可收拾。然后各大商場(chǎng)，只要室內(nèi)有造景空間，都會(huì)被市場(chǎng)熱捧，帶來不錯(cuò)的流量。

不過，國(guó)內(nèi)的商場(chǎng)在空間營(yíng)造方面的努力，一直有個(gè)瓶頸，我們以為只要把室內(nèi)做成山體、雨林、瀑布、河谷等場(chǎng)景，再加配上綠植，就是森系。

直到我們看到了最新的東京商業(yè)，才發(fā)現(xiàn)，他們已經(jīng)把“森系、生態(tài)”這個(gè)營(yíng)造沉浸感的課題戰(zhàn)場(chǎng)“從室內(nèi)燒到了室外”。

我們先看一下這兩個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)背景。

日本這兩年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，開始從“失去的30年”中走出來，并且日元貶值帶來入境游客持續(xù)增長(zhǎng)，這些外部條件幫助日本商業(yè)市場(chǎng)重新恢復(fù)了活力。

在這樣的情況下，一批老商圈里的商業(yè)開始了第二輪更新改造。而上一輪的更新改造大多數(shù)還是在1990年以前，那時(shí)候是日本經(jīng)濟(jì)的黃金時(shí)代。

先看澀谷PARCO百貨。

澀谷，一直以來是東京年輕人的潮流聚集地。早在50年前，澀谷Parco剛興建的時(shí)候，她就是東京的潮流制造中心。2019年，作為潮流地標(biāo)的「澀谷PARCO」百貨，在歷經(jīng)3年整修后又一次重新開幕。

澀谷PARCO是一個(gè)總建筑面積6.4萬(wàn)平米的中等體量的商業(yè)，但她卻有11層高。煥新后的澀谷PARCO，最讓人驚嘆的是她的外立面。

新的PARCO，巧用了澀谷是一座“山與路之城”的普遍認(rèn)知，利用“3D 城市”的設(shè)計(jì)理念，在高層百貨內(nèi)構(gòu)建創(chuàng)新的豎向交通，設(shè)計(jì)出一個(gè)意趣盎然的戶外步道。戶外步道呈螺旋形向下伸展，概念就好比層層旋轉(zhuǎn)削落的蘋果皮。顧客可以從屋頂出發(fā)，順著步道逐級(jí)探訪各個(gè)不同的零售區(qū)域，在戶外和戶內(nèi)空間之間提供無縫連接。

圖：澀谷PARCO百貨外立面效果圖

來源：VOGUE TW

而這樣的戶外步道設(shè)計(jì)，不僅將商場(chǎng)外圍的人流“冷區(qū)”變成了“熱區(qū)”，提升了外立面周邊商鋪的商業(yè)價(jià)值，也將商場(chǎng)與周邊旖旎如畫的風(fēng)景融為一體。顧客可以踱步而上至屋頂平臺(tái)，遙望遠(yuǎn)處的富士山和代代木公園。

圖：澀谷PARCO百貨外立面效果圖

無獨(dú)有偶，新開業(yè)的HARAKADO也在外立面上進(jìn)行了巨大的創(chuàng)新。

跟澀谷PARCO一樣，HARAKADO所處的地段位置也是極好。她處于有著“大型建筑博物館”之稱的東京表參道，這里一直有著“日本香榭麗舍大道”之稱的美譽(yù)，表參道以精致、現(xiàn)代、時(shí)尚和國(guó)際大牌云集著稱，這里也是世界建筑大師的秀場(chǎng)。

HARAKADO位于表參道與明治通交叉口的神宮前十字路口西南角。她街對(duì)面的東急PLAZA表參道OMOKADO，也是一個(gè)有著屋頂花園的商業(yè)建筑，因此，他們兩個(gè)項(xiàng)目屋頂花園對(duì)角相望。

在日語(yǔ)中，“kado”一詞具有多種含義，包括“角落”、“門”和“人才”，這里就意味著是體驗(yàn)原宿文化的門戶之地，于是這兩個(gè)項(xiàng)目一起成為了原宿/表參道地區(qū)的新地標(biāo)和文化中心。

圖：HARAKADO屋頂露臺(tái)和對(duì)面可見的OMOKADO

圖：HARAKADO屋頂露臺(tái)和對(duì)面可見的OMOKADO

來源：東急不動(dòng)產(chǎn)

圖：HARAKADO夜晚外立面

來源：ZORIA P.K.

HARAKADO總建筑面積近2萬(wàn)平方米，是一個(gè)地上9層、地下3層的復(fù)合式商場(chǎng)，她是由日本知名自然派建筑師平田晃久操刀設(shè)計(jì)，這位建筑師的設(shè)計(jì)理想一直就是要“把城市與自然”融為一體。而HARAKADO的設(shè)計(jì)構(gòu)思就如同一個(gè)被“鉆石”外立面包圍的森林建筑。

平田晃久對(duì)HARAKADO外立面的設(shè)計(jì)采用了編織設(shè)計(jì)（Knit Design）理念，結(jié)合東急O(jiān)MOKADO入口上的著名鏡面元素，以立體的玻璃帷幕技術(shù)，打造出不規(guī)則的立體鏡面，營(yíng)造出鉆石切面般的閃亮效果，他把這種設(shè)計(jì)稱為【萬(wàn)花筒】。這樣的設(shè)計(jì)就別具前衛(wèi)現(xiàn)代風(fēng)格，給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊。

圖：HARAKADO

來源：IG：@_i_am_seongjin

從設(shè)計(jì)的自然意向上看，項(xiàng)目利用了“?！迸c“島”的意象，在屋頂形成一座層巒起伏的花園，從而在繁忙的城市中心呈現(xiàn)出一片綠洲。

其中，凹凸不平的“海”區(qū)，象征著動(dòng)態(tài)和變化，特別是通過玻璃表面映照出的都市形象，包括表參道街道上翠綠的櫸樹及神宮之森的自然綠意，創(chuàng)造出一種自然與現(xiàn)代和諧融合的場(chǎng)景。而“島”的區(qū)域則代表著靜態(tài)和秩序，它的透明視窗展示著商場(chǎng)內(nèi)部的情景，告訴外部的顧客，這里將成為創(chuàng)造全新體驗(yàn)的場(chǎng)所。

圖：HARAKADO設(shè)計(jì)構(gòu)思效果圖

來源：東急不動(dòng)產(chǎn)

而這樣的設(shè)計(jì)理念的背后含義就是，“在城市的轉(zhuǎn)角，總有意想不到的邂逅與相遇。因?yàn)橄嘤稣Q生了新的文化。”

圖：HARAKADO屋頂鳥瞰效果圖

來源：東急不動(dòng)產(chǎn)

從澀谷PARCO和HARAKADO的兩個(gè)項(xiàng)目案例可以發(fā)現(xiàn)，在身處東京大都市高密度的商業(yè)中心區(qū)，人們回歸自然的理想已經(jīng)被建筑空間演繹得淋漓盡致。

越是CITY的地方，越向往自然，這種制造巨大心理反差感的項(xiàng)目，就會(huì)在高密度的鋼筋水泥城市中鶴立雞群，成為了指引找個(gè)城市未來發(fā)展的一座燈塔。

業(yè)態(tài)策展化、項(xiàng)目媒體化、

空間社交化是新流行共識(shí)

除了建筑立面的特色，這種處于大城市時(shí)尚潮流中心的建筑的業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式，也有很多新的變化。我認(rèn)為主要有以下四點(diǎn)特色：

1、“主力大店+策展型小店”構(gòu)成業(yè)態(tài)組合

HARAKADO在業(yè)態(tài)組合上，重點(diǎn)采用“主力大店+策展型小店”的模式，入駐了75個(gè)品牌，涵蓋高奢品牌、小眾設(shè)計(jì)和人氣原創(chuàng)等，滿足不同人群的需求。

同時(shí)，為了更好地打造共享生活空間，項(xiàng)目引入了多個(gè)由不同創(chuàng)意者、藝術(shù)從業(yè)者、主理人來打造創(chuàng)意空間。

項(xiàng)目其中一大特色便是在B1引入自1933年就已創(chuàng)立的【小杉湯原宿】錢湯，它是目前原宿地區(qū)首個(gè)且唯一的老字號(hào)澡堂，HARAKADO門店是小杉湯開業(yè)90年以來的第二間分店，它可以讓大家在鬧市中享受日本的泡澡文化。

圖：小杉湯原宿

來源：東京散步

在一樓有英國(guó)香水品牌「JO MALONE LONDON」的全球最大旗艦店、意大利文具雜貨品牌「Moleskine」以及多間的雜貨、甜點(diǎn)店。

圖：HARAKADO一二層店鋪

來源：YouTube CITY SOUNDS

而零售樓層的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)也是注重功能性和美觀性的結(jié)合，通過使用大量自然材料，如木材和石材，創(chuàng)造出一個(gè)溫暖且現(xiàn)代的環(huán)境。

在項(xiàng)目二樓至三樓的公共空間規(guī)劃被規(guī)劃為一個(gè)名為Cover的聚會(huì)區(qū)和會(huì)議空間，消費(fèi)者可以在那里瀏覽大約3,000本新舊雜志。官方是這樣描述這個(gè)空間的：“這里收藏了很多現(xiàn)在已經(jīng)買不到的雜志，這些雜志就成為了文化交流的媒介?！?/p>

圖：二層的COVER聚會(huì)區(qū)

來源：東京散步

而三樓的創(chuàng)作者平臺(tái)BABY The Coffee Brew Club是創(chuàng)意公司和人們會(huì)面、合作和探索新商業(yè)理念的空間，它的設(shè)計(jì)靈感正是源自于1960年代的原宿中央公寓。以BABY為中心，會(huì)有工作室、畫廊、圖書館等業(yè)態(tài)生長(zhǎng)出來，這里聚集了不同領(lǐng)域的創(chuàng)作者，不僅是一個(gè)激發(fā)創(chuàng)意的“工廠”，也是一個(gè)大眾可以參與、體驗(yàn)、購(gòu)買的活力消費(fèi)場(chǎng)景。

2、設(shè)置大量“留白”空間，形成策展舞臺(tái)

不同于傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的產(chǎn)品陳列琳瑯滿目、租戶密布，在HARAKADO有很多經(jīng)過精心設(shè)計(jì)的“留白空間”，它們被裝修得時(shí)尚而現(xiàn)代，森系的綠意環(huán)繞，這里成為了年輕人非常喜歡的聚會(huì)交流之所。

這種“留白空間”主要設(shè)置在商場(chǎng)四樓。這個(gè)樓層只有一家店鋪。外表上看起來可能像是一個(gè)蕭條的購(gòu)物中心，但事實(shí)并非如此。這是刻意只引入一家店鋪。取而代之的是，樓層里設(shè)置了很多長(zhǎng)椅和休息處。

圖：四樓的留白空間

來源：YouTube Video street view Japan

其實(shí)整個(gè)四層的定位，幾乎一半都是開放藝術(shù)空間，在這里可以體驗(yàn)自然元素和可持續(xù)的藝術(shù)作品和裝置。還有一個(gè)名為“哈拉帕”的展演空間，這里還不定期帶來戲劇及娛樂性展演。

除此之外，在地下一層“小杉湯”旁邊也有類似的空間，其中部分區(qū)域還鋪設(shè)了榻榻米。而五層以上的餐廳樓層也有許多可以坐下來的地方，屋頂花園同樣如此。而且，屋頂花園的桌子還配有電源插座，引導(dǎo)人們?cè)谶@里坐下來交流或者完成一些短期臨時(shí)工作。

這些精心設(shè)計(jì)的留白空間，就如同是一個(gè)商場(chǎng)中的“加油站”。讓消費(fèi)者在逛街的同時(shí)，也能短暫的休憩和充分的社交。

不過這樣的留白并不意味著低效的空間閑置，她往往就是整個(gè)商場(chǎng)最重要的策展空間。這種策展空間的靈活使用，可以獲得更好的廣告費(fèi)和推廣費(fèi)等收入，形成重要的城市策展舞臺(tái)。這樣的模式，在提高經(jīng)營(yíng)收益的同時(shí)，也能照顧到顧客的放松和社交需求。

3、注重社交空間的打造

在HARAKADO最引人注目的5~7層，是一個(gè)森林露臺(tái)。整個(gè)退臺(tái)型的森林露臺(tái)中間用臺(tái)階連接，整個(gè)露臺(tái)空間營(yíng)造了若干個(gè)被綠意包裹的社交與休憩空間，并且很好與商業(yè)運(yùn)營(yíng)結(jié)合，每個(gè)休息座椅的桌上，都可以用二維碼點(diǎn)單下單。

圖：屋頂森林露臺(tái)

來源：YouTube Video street view Japan

7F除了開放式的屋頂花園外，還設(shè)有一個(gè)畫廊及活動(dòng)空間，旨在向日本的世界各地展示殘疾人、設(shè)計(jì)師和支持殘疾人企業(yè)共同創(chuàng)作的文字與圖案藝術(shù)品。

圖：HARAKADO

來源：Tokyo Weekender

圖：HARAKADO屋頂花園

來源：ins：minjiang0801

4、商業(yè)即媒體，自我即IP，打造新文化傳播中心

作為潮流地標(biāo)，澀谷PARCO一年四季活動(dòng)不斷。比如，在每年秋天固定時(shí)期，這里會(huì)舉辦“澀谷妹子才藝節(jié)”，涵蓋從文藝、文學(xué)、美術(shù)、到ACG或者是偶像、宅文化相關(guān)的內(nèi)容。澀谷PARCO就是通過各類活動(dòng)，來塑造項(xiàng)目的“人格”，將自己項(xiàng)目本身打造成一個(gè)城市的熱點(diǎn)IP。

而在PARCO的公共空間，隨處可見的藝術(shù)裝置也令人印象深刻。商場(chǎng)的名字“PARCO”被拆分為單個(gè)的字母，被做成充滿意趣的霓虹裝置放置在不同的樓層。而用于連接項(xiàng)目?jī)纱贝髽侵g的通道，也被賦予藝術(shù)的使命，通過在通道櫥窗上繪制藝術(shù)畫作，讓整個(gè)空間瞬間擁有了視覺的聚焦之處。

總結(jié)

從上述兩個(gè)日本核心區(qū)商場(chǎng)改造的經(jīng)驗(yàn)來看，“回歸自然、制造社交、藝文策展”是潮流商業(yè)不同于普通商業(yè)的場(chǎng)景力和運(yùn)營(yíng)力的不同點(diǎn)。而這種模式在上海、北京、成都、深圳等許多一線城市的商場(chǎng)已經(jīng)被廣泛應(yīng)用，但同時(shí)國(guó)內(nèi)仍然還有大量的市中心的商業(yè)存在優(yōu)化調(diào)改的空間。

而從定位上看，表參道HARAKADO和澀谷PARCO百貨，他們都不僅是一個(gè)商業(yè)設(shè)施，也是一個(gè)讓每個(gè)人都能獲得靈感的聚會(huì)場(chǎng)所，更是一個(gè)城市的新文化傳播中心。

從運(yùn)營(yíng)模式來看，根據(jù)日本業(yè)界的分析，表參道HARAKADO的物品銷售收入只占整體收入的一半多一點(diǎn)，其他收入則來自于零售媒體，即利用館內(nèi)空間舉辦活動(dòng)等獲得的“廣告收入”。這表明他們已經(jīng)從根本上在改變收益模式。

不僅上述兩個(gè)商場(chǎng)，澀谷TSUTAYA也是如此。他們不再主要依靠物品銷售來盈利，而是通過不定期舉辦的IP“推廣”活動(dòng)獲取的收入，這些收入可以達(dá)到占總收入的40%。澀谷這一黃金地段不僅吸引了日本本地人，也吸引了來自世界各地游客的目光。對(duì)于IP權(quán)利方來說，這里也是進(jìn)行推廣的理想地點(diǎn)。

總而言之，潮流型商業(yè)作為一種聚焦于年輕人的重要商業(yè)形態(tài)，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出一種普遍的規(guī)律性。而這種規(guī)律性，更多的是從消費(fèi)者的心理出發(fā)，以興趣愛好和心理需求為核心，重構(gòu)了商業(yè)的場(chǎng)景和業(yè)態(tài)模式，這種最新的趨勢(shì)性變化非常值得國(guó)內(nèi)同行們參考。

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：/////////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

| | | |

住宅

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

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曼谷：

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