備注：此文僅代表我司對該被踩樓盤的價值分析，屬于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究。并不代表最終購房決議，具體還要購房者自行決策，僅供參考。

時隔10余年，仁和春天再度打造住宅項(xiàng)目了。它就是位于龍泉驛區(qū)的仁和春天·銀杏大道，昨天也已經(jīng)取證了。

對于成都的老地產(chǎn)人來說，仁和春天這個名字并不陌生。從浣花溪板塊的仁和春天花園，到城西光華大道上的仁和春天大道，再到金融城的仁和春天國際花園，仁和春天打造的產(chǎn)品基本上都是當(dāng)年的熱銷產(chǎn)品。

不過，在當(dāng)下房企瘋狂內(nèi)卷的時代，已經(jīng)十余年未打造住宅的仁和春天，這次準(zhǔn)備好了么？銀杏大道項(xiàng)目價值幾何？我們將從地段、配套、產(chǎn)品、品牌、物業(yè)多個維度綜合來看。

地段價值幾何？

非核心地段，配套正在開發(fā)期

看產(chǎn)品項(xiàng)目，首選看地段。

作為成都本土房企，仁和春天在成都的住宅項(xiàng)目只有4個，其最初是從珠寶業(yè)發(fā)家的，后來又發(fā)展商業(yè)，打造住宅項(xiàng)目等等。

仁和春天上一次拿地，還是2009年， 時隔14年后，仁和春天在2023年7月拿下龍泉驛區(qū)39.3畝地塊，同年12月拿下錦江區(qū)29畝地塊。

龍泉驛區(qū)39.3畝地塊，也就是如今的仁和春天·銀杏大道項(xiàng)目，屬于龍泉驛區(qū)行政學(xué)院板塊，目前城市面貌比較弱，處于開發(fā)階段。但是項(xiàng)目緊鄰錦江區(qū)，可以錯位享錦江區(qū)生活配套。

交通方面，有三環(huán)、錦江大道、繞城、驛都大道、成龍大道等縱橫道路，自駕方便。此外，項(xiàng)目距離地鐵2號線洪河站直線距離約1.5公里左右，距離行政學(xué)院站直線距離約1.9公里，步行時間均在20分鐘以上，步行距離有點(diǎn)遠(yuǎn)。

截圖為百度地圖 步行時間展示

商業(yè)方面，附近目前有伊藤亞洲旗艦店，卓錦曼購、華熙528LIVE、龍湖天街、萬科高線公園TOD等大型商業(yè)綜合體或街區(qū)。但以上大型商業(yè)街步行距離均在2公里左右，步行距離都較遠(yuǎn)，平均時間25-30分鐘，須坐車前往。當(dāng)然項(xiàng)目也自帶了一定體量的商業(yè)。

截圖為百度地圖 步行時間展示

華熙528LIVE實(shí)景圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

醫(yī)療方面，項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)，有隸屬于錦江區(qū)的四川大學(xué)華西第二醫(yī)院（錦江院區(qū)）和四川大學(xué)華西口腔醫(yī)院(錦江門診部)。

四川大學(xué)華西第二醫(yī)院（錦江），圖源成都發(fā)布

生態(tài)資源方面算是一個優(yōu)勢。項(xiàng)目北側(cè)是約70畝的梵谷公園，由人居代建，已經(jīng)基本實(shí)景呈現(xiàn)；項(xiàng)目南側(cè)，是約220畝的紅砂市政公園；該公園的南側(cè)，為上萬畝的三圣鄉(xiāng)花鄉(xiāng)農(nóng)居國家4A級景區(qū)；公園北側(cè)為仁和斥資約500萬改造的銀杏公園。

成都三圣鄉(xiāng)實(shí)景圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

學(xué)校教育方面，也是大家關(guān)注的重點(diǎn)，行政學(xué)院板塊學(xué)校方面還有所欠缺。板塊內(nèi)規(guī)劃了2所幼兒園，1所小學(xué)，2所中學(xué)，均在項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)。7月4日，龍泉驛教育局與嘉祥教育集團(tuán)正式簽署合作辦學(xué)協(xié)議，即嘉祥領(lǐng)辦K9落地行政學(xué)院板塊，學(xué)校預(yù)計(jì)于2026年9月交付投用。這對板塊的教育來說是一件好事，不過還要看后續(xù)的生源。

整體來說，項(xiàng)目所在的行政學(xué)院板塊，并非是龍泉驛區(qū)核心板塊，跟隔壁錦江區(qū)比差距就更大。其次，項(xiàng)目又處于板塊內(nèi)的“邊角料”位置，離兩邊的核心商業(yè)區(qū)都有距離，對于非核心區(qū)的邊角樓盤來說，這點(diǎn)還需要大家仔細(xì)斟酌。

產(chǎn)品價值幾何？

182平戶型餐廳中間有承重柱

仁和春天·銀杏大道，占地約39畝，北側(cè)為住宅、南側(cè)為商墅。住宅部分由6棟17-25層的高層板樓組成，純南北朝向。其中1-4號樓都是17層，面積為143㎡，且均是2梯2戶，5-6號樓為樓王，總共25層，面積為182㎡，2梯2戶。

仁和春天·銀杏大道效果圖

整體容積率1.8，6棟住宅項(xiàng)目全部為純南北朝向，還都是2梯2戶設(shè)計(jì)。就這些指標(biāo)來說，項(xiàng)目改善屬性的想法還是比較強(qiáng)。

項(xiàng)目花重金打造了約1000㎡的下沉?xí)?，健身房、瑜伽室、茶室、會客廳都有，有種高級酒店與精品會所的高級感。

仁和春天·銀杏大道會所實(shí)景圖

如果只看到這里，感覺仁和春天還是比較有誠意，接下來講一下產(chǎn)品，這里重點(diǎn)說一下稱之為項(xiàng)目樓王的182平米產(chǎn)品。

先說下優(yōu)點(diǎn)，182㎡戶型私梯明廳歸家，電梯廳直接采光。采用270°轉(zhuǎn)角采光端廳設(shè)計(jì)，能夠最大限度將南向公園和東西向園區(qū)內(nèi)生態(tài)景觀盡收眼底。景觀陽臺是統(tǒng)一封閉交付，有效擴(kuò)容了LDK客餐區(qū)空間，實(shí)際使用面積約77㎡，相當(dāng)于一個套二戶型大小。

仁和春天·銀杏大道建面約182㎡戶型圖

缺點(diǎn)也明顯，客餐廳中有一個承重柱，不僅影響視野，而且影響了空間利用率和居住的舒適度，同時也降低了項(xiàng)目的整體品質(zhì)。

樣板間實(shí)拍

要知道，能夠?yàn)?80平米以上戶型買單的客群，對產(chǎn)品方方面面都有著極高的要求。

就拿成都越秀·天悅云萃約173㎡戶型來說，四房兩廳三衛(wèi)，全景艙式270°觀景的LDKB互動社交廳，公區(qū)面積約75㎡，南北雙陽臺，三面采光，連續(xù)采光長度約19米。這種標(biāo)準(zhǔn)，以往只能在200平甚至更大戶型才能實(shí)現(xiàn)，越秀這個產(chǎn)品直接將戶型卷出新高度。

成都越秀·天悅云萃建面約173㎡戶型圖

筆者看來，仁和春天·銀杏大道約182平米戶型在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上比不過越秀·天悅云萃約173平米戶型。十余年沒有打造住宅項(xiàng)目的仁和春天，從這一點(diǎn)看來，其在產(chǎn)品打造上的水平，一眼明了，明顯落伍了！

就產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，182平米戶型評分★★★☆☆

品牌沒有太大參考價值

住宅產(chǎn)品斷檔10余年

22年時間過去了，仁和春天在成都開發(fā)的住宅項(xiàng)目僅有4個，它與其他房地產(chǎn)公司做產(chǎn)品系的打法不同，它基本上是“單盤主義”，此前是開發(fā)一個樓盤，收獲一個口碑。浣花溪板塊的仁和春天花園，城西光華大道上的仁和春天大道，金融城的仁和春天國際花園都是如此。

銀杏大道是仁和春天時隔10余年后重回成都樓市打造的第5個住宅項(xiàng)目，由于時間過于久遠(yuǎn)，品牌沒有太大的參考價值，畢竟當(dāng)下市場住宅產(chǎn)品基本上平均每半年時間就有一輪迭代升級；同時市場客戶的居住需求也在不斷變化，需要充分了解市場動向，才能做出滿足客戶需求的好產(chǎn)品。

所以，產(chǎn)品打造斷檔十年的仁和春天，大家覺得呢？

如果非要給品牌評分的話，姑且評分★★☆☆☆

仁和春天·銀杏大道大門實(shí)景圖

有一點(diǎn)值得說下，仁和商業(yè)板塊的物業(yè)是真的很不錯，切實(shí)體會過仁和服務(wù)的人，都知道仁和服務(wù)很舒服，精致，比如杜甫草堂畔的五星級仁和春天酒店、仁和春天百貨、仁和新城購物中心等等。

關(guān)于住宅的物業(yè)，我們特意咨詢過仁和春天的人，對方表示該住宅物業(yè)具體不詳，所以住宅這一塊，沒法評分，只能待定。

價格不具有優(yōu)勢

行政學(xué)院板塊價格天花板

接下來說一下大家最為關(guān)注的價格。仁和春天·銀杏大道已經(jīng)取證，單價28306-32261元/㎡（帶精裝），約182平米作為樓王戶型，單價基本上都是三萬一二，總價大致在540-585萬之間，這樣的價格在當(dāng)前環(huán)境下算不算貴呢？

成都市場上800萬級別甚至千萬級別的某些豪宅項(xiàng)目，能夠開盤售罄；而有些總價兩三百萬的房子銷售數(shù)據(jù)卻很難看。這表明項(xiàng)目不同，地段不同，定位不同，購房客群的認(rèn)可度也自然不同。

仁和春天·銀杏大道定位高端改善，面積段143-182平米，就整個行政學(xué)院板塊來說，也算得上天花板產(chǎn)品了。

仁和春天·銀杏大道實(shí)景圖

從地段價值來說，板塊遠(yuǎn)期規(guī)劃還行，目前在開發(fā)階段，還需要一定時間兌現(xiàn)，具體后期能兌現(xiàn)到什么程度也不好說。項(xiàng)目周邊已經(jīng)呈現(xiàn)的生活配套，尤其是商業(yè)和醫(yī)療等，基本上都是屬于隔壁錦江區(qū)。

同時，板塊內(nèi)并沒有什么高端產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，人群主要靠外溢，對價格比較敏感，這一點(diǎn)也很重要。

與龍泉驛核心板塊東安湖板塊“配套先行”不同，東安湖的公園、道路、體育場館等跑在了大多數(shù)項(xiàng)目落地之前，城市界面高大上，肉眼可見、伸手可碰。但行政學(xué)院板塊的配套則跑在了項(xiàng)目呈現(xiàn)后面。并且，隔壁錦江區(qū)目前重心也在著力打造金融城三期、林家壩等大金融城東這些區(qū)域。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來說，182平米戶型勉強(qiáng)算得上一個及格作品，實(shí)在算不上優(yōu)秀。

這樣的地段，加之這樣的產(chǎn)品，總價約540-585萬，這樣的價格有點(diǎn)貴了。就500萬+的總價而言，購房者可以全成都對比，有更多的選擇余地。

仁和春天·銀杏大道實(shí)景圖

依照目前的市場環(huán)境來看，仁和春天·銀杏大道2.8萬-3.2萬這樣的價格感覺有一點(diǎn)“踩高”，何況南門某些區(qū)域新房價格都有波動（具體可以自查）。所以，仁和春天·銀杏大道是否值得就更需要自己多斟酌斟酌了。

項(xiàng)目旁邊的國貿(mào)人居·海上蓉嶼（距離行政學(xué)院地鐵站更近一點(diǎn)），據(jù)悉是由國貿(mào)主導(dǎo)操盤，還未開盤已經(jīng)開渠道，看來市場壓力不小。

國貿(mào)人居·海上蓉嶼現(xiàn)場實(shí)拍圖

斷檔10余年未曾打造住宅的仁和春天與連續(xù)打造產(chǎn)品的國貿(mào)相比，我們更愿意相信后者的品牌實(shí)力，至少看得見產(chǎn)品。如此來看，地段和品牌都稍強(qiáng)的國貿(mào)人居·海上蓉嶼未開盤就已經(jīng)開渠道，留給仁和春天·銀杏大道的銷售壓力更大了。

此前，板塊內(nèi)有幾個項(xiàng)目的新房銷售數(shù)據(jù)也并不太好。

就目前來說，仁和春天·銀杏大道均價3萬的單價是高的。外溢人群，尤其是對于高精尖來說，價值不大。

國貿(mào)人居·海上蓉嶼現(xiàn)場實(shí)拍圖

綜合地段&配套，品牌，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及價格&定位而言，182平米戶型綜合評分★★★☆☆

說在最后：

總的來說，仁和春天銀杏大道地段價值一般，能夠錯位享受錦江區(qū)配套，自身配套還在開發(fā)階段。項(xiàng)目定位高端改善，但是斷檔十余年了，產(chǎn)品設(shè)計(jì)尤其是182平米戶型又有點(diǎn)落后了，這個面積段500萬+的總價在當(dāng)前市場上并不具有優(yōu)勢。

并且，三萬上下的價格應(yīng)該屬于板塊內(nèi)價格第一梯隊(duì)，就目前的市場來說，這樣的價格對應(yīng)的置換成本過高壓力很大。而且這部分人群并不是高收入人群。置換壓力過大，不利于騰挪。城南部分樓盤價格也有些波動，導(dǎo)致更多的人不敢隨便換。我們認(rèn)為單價降一些，甚至到22000左右更合理一些，可以吸引綠地468等周邊樓盤的人做置換，而且壓力也小很多。

相對而言，哪些人適合買入仁和春天呢？我們給點(diǎn)自己的建議和看法。

1

孩子的教育1-6年級已經(jīng)結(jié)束，對小學(xué)教育剛性需求不高，但又生活半徑在三圣鄉(xiāng)這一片范圍的人。

2

行政學(xué)院板塊雖然有教育規(guī)劃，但教育還沒有“出口”。目前來說只是改善居住，所以，更適合那些不差錢的。

如果不是非買不可，建議可以觀望一下。

定位高端改善項(xiàng)目選址特別重要，同時也需要在產(chǎn)品打造下狠功夫才行。顯然，時隔十余年，仁和春天想要再次創(chuàng)造曾經(jīng)的住宅神話，準(zhǔn)備是否充分？由各位判斷。

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