01

問：前段時(shí)間網(wǎng)上流傳一篇文章，講的是美國投行高盛預(yù)測中國房價(jià)何時(shí)見底，參考美國還要3年，參考日本還要17年。判斷依據(jù)主要來自中美日三國房價(jià)走勢曲線比較。

美國房價(jià)從2006年第一季度高點(diǎn)開始下滑，見底用了5年，筑底1年，反彈用了8年，到2020年再回到高點(diǎn)，合計(jì)14年。日本房價(jià)從1991年第一季度高點(diǎn)開始下滑，見底用了19年，筑底3年，反彈用了6年，到2019年重回高點(diǎn)，合計(jì)28年。

這篇文章的結(jié)論是：中國樓市最高點(diǎn)是2021年第三季度，大概率重復(fù)美國的走勢，在2027年觸底，跌幅40%。

考慮當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策調(diào)控，您覺得中國房價(jià)未來走勢將如何發(fā)展？中國房價(jià)發(fā)展趨勢會更接近美國模式還是日本模式？

馮侖：我們可以對比兩個國家在房地產(chǎn)市場波動中的表現(xiàn)。2008年美國金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場迅速下跌。隨后，美國通過一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策和金融改革，房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇。最近一年多以來，美國的房地產(chǎn)市場普遍上漲，漲幅也比較明顯。日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后，房價(jià)長期下跌，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的吸引力逐漸減弱，市場慢慢冷卻，人們不再熱衷買房。

有人問，我們未來會怎么樣，會不會像日本或者美國？我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場具有中國特色，是一種準(zhǔn)市場行為。也就是說，政府通過限價(jià)、限購等措施對市場進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)對房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，比如三道紅線政策，以控制風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)市場健康發(fā)展。

現(xiàn)在，人口負(fù)增長，經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型期，企業(yè)面臨下行壓力，大家對未來經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期較為謹(jǐn)慎。

在這種情況下，我覺得中國房價(jià)將經(jīng)歷一個持續(xù)下降的階段。

今年上半年，我們住宅新房的交易額約為3萬億元人民幣左右。如果今年全年的交易額達(dá)到六七萬億元，相當(dāng)于2019年的三分之一。我認(rèn)為房價(jià)會再降一點(diǎn)，大概降到年交易額4萬億元，那時(shí)候房價(jià)會相對穩(wěn)定，有機(jī)會再度上漲。通常這個價(jià)格我們叫做底部價(jià)格。

現(xiàn)在全國房價(jià)平均下降了15%左右，個別地方下降了30%，甚至有極端地方下降了50%。如果按照目前的發(fā)展趨勢，當(dāng)全國平均房價(jià)下降30%左右，多數(shù)地方下降一半，住宅市場可能會觸底，然后慢慢漲回來，但速度不會很快。

總之，房價(jià)需要多久時(shí)間回升，取決于經(jīng)濟(jì)的增長力度、就業(yè)收入的增加以及人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢等等。我們需要等待一段時(shí)間才能得出結(jié)論。

02

問：對于中國房地產(chǎn)市場目前的情況，盡管政府推出了多項(xiàng)重磅政策，支持力度空前，但效果好像不太明顯。您覺得，在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)市場需要在「ICU」躺多久，才能走出低谷？

馮侖：盡管政府出臺了多項(xiàng)措施，但能否使房地產(chǎn)市場從「ICU」出來，仍無法確定。人沒死，ICU的措施是有用的；但如果人已經(jīng)死了，ICU的努力也無濟(jì)于事。

就像我們說過的，以前房地產(chǎn)是一個單獨(dú)的問題，叫?？茊栴}，現(xiàn)在房地產(chǎn)已不僅僅是行業(yè)自身的問題，而是全科問題，也就是說，宏觀經(jīng)濟(jì)決定房地產(chǎn)市場的未來，而不是房地產(chǎn)行業(yè)自己就能把自己搞好。宏觀經(jīng)濟(jì)問題包括居民就業(yè)和收入、其他行業(yè)的發(fā)展、國際經(jīng)貿(mào)關(guān)系和社會心理預(yù)期等等。只有這些方面都向好，房地產(chǎn)市場交易才會增長。

如果人口沒有增長，經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)停滯狀態(tài)，那么依靠高周轉(zhuǎn)的住宅市場將面臨巨大挑戰(zhàn)。這是當(dāng)下最重要的一個基本判斷。

住宅市場受到經(jīng)濟(jì)下行的持續(xù)拖累，在這種情況下，今年住宅市場維持在8萬億元的交易額就已經(jīng)不錯了，但也有可能更少。現(xiàn)在二手房交易也非常困難，在北京最好的地段，比如中關(guān)村和國貿(mào)，掛牌的房子6-8個月都難以成交，房價(jià)不說腰斬，至少要降三分之一才可能成交。

雖然整個市場面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但并不意味著市場完全沒有希望。如果交易額降到6萬億元，市場集中度會更高。

過去，全國房地產(chǎn)市場的交易額20萬億元，各地幾乎都在增長?，F(xiàn)在，活躍市場集中在經(jīng)濟(jì)增長和人口增長的地區(qū)，這些地方的房地產(chǎn)市場還會有一定的需求。