開倉，放房票！

6月13日，良慶區(qū)征地拆遷中心發(fā)出通知，邀請(qǐng)轄區(qū)內(nèi)各房企參加“良慶區(qū)房票安置2024年第一期團(tuán)體籌集房源活動(dòng)”。

最驚爆的消息是五象新區(qū)北片區(qū)房票價(jià)值59萬元/人，南片區(qū)52萬元/人。

誰將領(lǐng)到第一批房票？

傳說中的暴富會(huì)不會(huì)潑天而來？

房票消息傳出后，大V君第一時(shí)間跟進(jìn)。

五象新區(qū)北片區(qū)房票定價(jià)59萬元/人，南片區(qū)52萬元/人，到底值不值？

先看區(qū)域劃分，根據(jù)通知——

五象新區(qū)北片區(qū)范圍是：銀海大道以東、邕江以南、那安快速路以西、慶玉快速路以北，不含良慶鎮(zhèn)淥繞村。

圖| 五象新區(qū)北片區(qū)大致范圍

南片區(qū)范圍為：銀海大道以東、慶玉快速路以南、那安快速路以西、外環(huán)高速路以北，以及良慶鎮(zhèn)淥繞村。

圖| 五象新區(qū)南片區(qū)大致范圍

很明顯，慶玉快速路，是五象南北劃分的地界。這也是南寧對(duì)五象南北劃分的共同認(rèn)知。

房票是如何定價(jià)的？

根據(jù)南寧市實(shí)施房票安置辦法（公開征求意見稿），集體土地上的房票價(jià)值計(jì)算方法：城區(qū)可委托第三方或組織轄區(qū)部門進(jìn)行測(cè)算，并組織市住建局、市財(cái)政局等單位共同審核確定。

國有單位土地計(jì)算就簡單一點(diǎn)。房票價(jià)值=被征收房屋周邊（或同土地級(jí)別）新建普通商品住房平均銷售單價(jià)×被征收補(bǔ)償面積×1.33。

房票與房價(jià)的折算關(guān)系很簡單，用房票總額÷60㎡。折算下來：

五象新區(qū)北片區(qū)房票折算價(jià)：9833元/㎡；南片區(qū)為8666元/㎡。

房票折算房價(jià)后，究竟劃算不劃算？

圖| 五象湖片區(qū)實(shí)景

五象北的價(jià)差，就有點(diǎn)大了。既有單價(jià)2萬+以上的建發(fā)·五象印月、萬科·瑧灣悅、盛邦·濱江府，也有八九字頭的漢軍·五象一號(hào)。總的來說，區(qū)域樓盤價(jià)格在1.3萬~1.4萬/㎡。

五象南樓盤的房價(jià)就停整齊劃一的，多是八九字頭樓盤。

究竟劃算不劃算，只有被拆區(qū)域村民才懂。

房票用起來并不復(fù)雜，按照政策被征拆戶可以用房票購買住宅、商業(yè)用房，這也就是說房票還可以購買商鋪和車位。

大V君得到一份內(nèi)部文件，可以看到房票可在家庭戶成員之間和直系親屬之間合并使用。

圖| 內(nèi)部文件截圖

想一想，有爺爺奶奶爸爸媽媽一起用房票這是多壯觀的場(chǎng)面。

多生，果然是有優(yōu)勢(shì)的。

學(xué)習(xí)文件還舉了一個(gè)例子。家庭4口人，房票總額208萬元，可使用該總額選購合適建筑面積的商鋪?zhàn)≌?/p>

如果房票價(jià)值存在剩余，則可以抵扣商品機(jī)動(dòng)車位和商品商鋪的購買款。

房票折扣完后，不足部分購房款由被征拆人自行補(bǔ)足。

如果房票余額用不完，想折算現(xiàn)金怎么算？

例如，五象新區(qū)南片區(qū)的居民用了3張房票，房票總價(jià)156萬元買一套總價(jià)150萬的房子。

有6萬元買車位不成，要折后現(xiàn)金。

根據(jù)房票管理辦法的征求意見：被征拆人需將剩余房票價(jià)值兌換現(xiàn)金的，原則上不能超過本房票價(jià)值5%的金額。城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）收到房票權(quán)利人申請(qǐng)后30日內(nèi)完成房票兌付。

也就是說你那剩余的6萬元，只能按5%折算3000元現(xiàn)金。

想了再想，還是忍痛籌個(gè)4萬元買個(gè)價(jià)值10萬元的車位吧。

房票消息傳出后，大V君的一個(gè)城中村的哥們就有點(diǎn)擔(dān)憂了。他家4張房票都買房買鋪買車位后，房子可是毛坯的。

還有近30萬元的裝修和家電款項(xiàng)，如果不能用房票，只能“掏空”自己家底了。

是不是房票也能抵裝修和家電，帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)消費(fèi)？

6月20日，良慶轄區(qū)的開發(fā)商去開會(huì)學(xué)習(xí)房票知識(shí)。

大V君的哥們?cè)跁?huì)議上幫數(shù)了一下人頭，大概30多個(gè)開發(fā)商。

圖| 會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)

根據(jù)要求，申請(qǐng)樓盤房源必須同時(shí)符合以下三個(gè)條件：

（一）樓盤建設(shè)地址位于良慶區(qū)，或者綜合保稅區(qū)范圍內(nèi)的良慶區(qū)安置項(xiàng)目；?

（二）樓盤建設(shè)經(jīng)營活動(dòng)正常；??

（三）房源已取得《商品房現(xiàn)售備案證明》；或者已取得《商品房預(yù)售許可證》且保證在12個(gè)月內(nèi)通過竣工驗(yàn)收合格，滿足交房條件；或交房期限需適當(dāng)延長但合作條件更加優(yōu)惠更具吸引力情況。

簡單說，一要求是安置項(xiàng)目，二要求12個(gè)月內(nèi)穩(wěn)交房。

今天，網(wǎng)上就流傳一份擬入圍樓盤的名單，共61個(gè)樓盤。

圖| 網(wǎng)傳的良慶區(qū)擬入圍樓盤表

可以說，這個(gè)就是五象“去庫存”的名單吧，諸如陽光西岸、金玖世家、龍光慶湖、榮和半山華府甚至富雅國際金融中心，這些早以為清盤的樓盤都冒頭了。

房企多，房源也很多且類型豐富?？墒鞘着卸嗌偃祟I(lǐng)到房票？

大V君從有關(guān)部門了解到，首批大約有1000人能領(lǐng)到房票。按照60㎡/人計(jì)算，首批能消化約6萬㎡庫存。

雖說量不大，但后期呢？

過去，城中村改造意味著“造富神話”。

曾經(jīng)良慶有不少村民拿到拆遷賠償后，“數(shù)玉米”一夜賭輸個(gè)精光；也有人“刷火箭”做榜一大哥。

錢像流水一樣來得快去得也快。有了房票后，村民們就難以“為所欲為”地花錢了。

圖| 南寧城中村實(shí)景

但房票是啥，有啥作用？

房票在南寧是個(gè)新事物，但在全國來說卻有近20年的實(shí)踐歷史。從2005年開始，我國部分城市就嘗試給拆遷戶發(fā)過房票。

2015年，棚改貨幣化浪潮之下很多城市跟進(jìn)推廣；到2018年棚改退潮，房票也隨之“隱退”。

今年，廣州又引領(lǐng)房票新潮流，成為第一個(gè)推行“房票安置”的一線城市。南寧向來學(xué)習(xí)廣州深圳，這會(huì)也用房票推動(dòng)南寧城中村改造。

如果南寧未來發(fā)房票，量將非常大。

圖| 南寧城中村體量很大

南寧8大城中村改造，涉及3.74萬戶，1.88萬畝！按一戶4口人計(jì)算，未來將發(fā)放14.96萬張。

如果按照每人60㎡計(jì)算，將去化897.6萬㎡的商品房面積。

根據(jù)《2023年南寧市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2023年年末南寧商品房待售面積830.40萬㎡。

這個(gè)房票去化數(shù)據(jù)還是挺精準(zhǔn)的。

假如以5年為一個(gè)改造周期，用上房票的話每年就有179.52萬㎡的去化。去年南寧商品房銷售面積952.6萬㎡。

房票在幫助南寧去庫存方面確實(shí)是個(gè)“核武器”。

圖| 陳東村

很多粉絲都關(guān)心，有了房票后能不能繼續(xù)“暴富”？

能不能暴富，要看你家補(bǔ)貼的房票有多少張。人多就贏了。

可是房票的價(jià)值不能立刻兌現(xiàn)現(xiàn)金，你的房票價(jià)值要更大化，要“與時(shí)間作朋友”。

例如，如果你一家5口，房票總價(jià)260萬元。現(xiàn)在的家庭資產(chǎn)260萬元，只能算“中產(chǎn)”。

不過，如果你用260萬元買到了2套房，其中1套房用來住，1套房出租，未來再賣掉。能賣多少錢，就看市場(chǎng)行情了。

其實(shí)，對(duì)“村民”來說房票的一個(gè)最大價(jià)值是原來集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”變“商品房”。房子屬性變了后，才能在市場(chǎng)上流通。

不然，房子只能用來出租。家庭財(cái)富與租金掛鉤，但要交易兌現(xiàn)就困難了。

圖| 南寧城中村實(shí)景

對(duì)村民而言，城中村改造還有一個(gè)更大的“賺頭”，就是整體村莊改造后環(huán)境和配套得到提升，土地價(jià)值也相應(yīng)提高了。這個(gè)是多贏的格局。

大V君曾經(jīng)在陳東村看著很多鬼火少年在高架橋下飛馳，如果這里改造后，少年們應(yīng)該有更好的環(huán)境和朋友了吧？