5月，高層召開專題會(huì)議，宣布“國家隊(duì)”將下場收購商品房等重磅政策。

作為試點(diǎn)城市，重慶今年第一批已經(jīng)回購了4200多套住宅。

6月，住建部、財(cái)政部發(fā)出通知，包括重慶在內(nèi)的15個(gè)城市，將迎來一輪“城市更新”熱潮！

“國家隊(duì)”回購是穩(wěn)大市，減少新房庫存；

城市更新是騰籠換鳥，推動(dòng)舊房子做減法，二手房去存量。

與此同時(shí)，其實(shí)市場還有一個(gè)重磅大招在醞釀之中，那就是“以舊換新”。

接下來如果“以舊換新”有效鋪開，改善住宅大概率會(huì)迎來一波顯著的行情！

PART.01

以舊換新

其實(shí)很多城市近期都提到以舊換新活動(dòng)，主要形勢是“在規(guī)定時(shí)間內(nèi)賣舊房買新房，給予相應(yīng)補(bǔ)貼”。

但購房補(bǔ)貼沒有解決以舊換新的“堵點(diǎn)”。

在實(shí)際操作中，二手房賣出周期和賣出價(jià)格不確定，拿不到賣房資金，就不敢先定新房；但是等二手房賣掉再去買新房，又可能錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)和心儀房源。

解決以舊換新的堵點(diǎn)，其實(shí)并不難。

兩個(gè)字：兜底。

比如，在二手房出售環(huán)節(jié)，開發(fā)商和中介商給予更專業(yè)、更優(yōu)先的大力支持，參與以舊換新的房子，會(huì)更快賣出；

又比如，看好新房就能先定下來，如果二手房一定時(shí)間內(nèi)賣不掉，可全額退款，讓購房者0風(fēng)險(xiǎn)！

當(dāng)一二手房有效流通起來，且不需要額外支出太多，積壓了幾年的改善型需求一定會(huì)快速釋放！

以重慶為例，3200萬人口1000多萬家庭，即便每年1%，近三年也累計(jì)產(chǎn)生至少30萬套的改善需求。

當(dāng)然，什么樣的房子才是一套具備長期價(jià)值、能迎合未來生活需求的改善住宅，也很考究。

PART.02

什么才是真改善？

以重慶為例，實(shí)際上很多人如今都面臨同一個(gè)問題：家里并不缺房子。父輩1-2套，自己1-2套，三代人積攢了3-5套房子的家庭很多。

但是，又總感覺缺了點(diǎn)什么。

缺什么呢？

缺少如何優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的方案計(jì)劃；

也缺少真正意義上的改善住宅。

有個(gè)朋友跟我分享過一個(gè)觀念很好：

城鎮(zhèn)化和出生率都見頂，人口老齡化加重，住房總量未來肯定會(huì)過剩，現(xiàn)在最好的做法，是賣掉多余的、不會(huì)居住也不會(huì)增值的房子，留下一套日常剛需房，再加一套終極改善房，2套房，人生也就到位了。

這樣操作，好處很多。

比如，未來戶均人口不會(huì)很多，我們得結(jié)合生活質(zhì)量、生命健康、以及養(yǎng)老問題未雨綢繆，做規(guī)劃；

又比如，房子總量過剩，但好的改善必然會(huì)稀缺，因?yàn)?strong>優(yōu)越的地段、生態(tài)資源都不能復(fù)制，越早優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，置辦改善，代價(jià)越小。

而這種既實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化，又能迎合未來生活需求的改善，其實(shí)也很具象。

從區(qū)位上考慮，他得在核心的位置，通勤不能太遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套要有；

優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，是改善住宅的核心價(jià)值所在；

居住形態(tài)方面，也有迭代升級(jí)，別墅當(dāng)然是最好的。

我想到了過去文章專門寫過的一個(gè)項(xiàng)目，海蘭云天。

PART.03

有山有水的地方

海蘭云天很多人都很熟悉了。

我印象最深的，是前兩年有不少醫(yī)生在這個(gè)項(xiàng)目買了房。

當(dāng)初得知這個(gè)消息的時(shí)候，我還有些疑惑，為什么醫(yī)生喜歡買這里？

（海蘭云天實(shí)景拍攝）

后來仔細(xì)一想，答案很簡單。

醫(yī)生常年和“病痛”打交道，也見了不少生死，加之前些年的疫情，醫(yī)生或許更清楚什么才是理想的生活居住空間。

而海蘭云天最大的優(yōu)勢，就是他的大環(huán)境：

3萬畝原生森林、600畝天然湖泊，合計(jì)約2000畝的國家AAAA風(fēng)景度假區(qū)。

（海蘭云天 實(shí)景拍攝）

森林和濕地是產(chǎn)生負(fù)氧離子的重要場所，濃度更高的負(fù)氧離子，讓空氣的含氧量、純凈度都比城區(qū)鬧市高出很多。

（海蘭云天實(shí)景拍攝）

實(shí)際上這幾年，環(huán)境也成了衡量居住品質(zhì)最重要的維度之一。

除了環(huán)境優(yōu)勢之外，海蘭云天的地段、配套也都有亮點(diǎn)。

PART.04

科學(xué)城的寶藏位置

海蘭云天處在科學(xué)城的核心板塊--金鳳。

他距離高新區(qū)管委會(huì)約5.5公里左右；

（百度地圖 ）

與U城天街直線距離，大約12KM。

旁邊就是在建的北京師范大學(xué)重慶科學(xué)城實(shí)驗(yàn)學(xué)校；

（圖源重慶日?qǐng)?bào)客戶端）

在建中的重大附屬醫(yī)院以及多條軌道線路交匯的金鳳站，也在附近。

（圖源重慶日?qǐng)?bào)客戶端）

發(fā)展了十多年的海蘭云天內(nèi)部配套基本上已經(jīng)全面建成。

像公園、酒店、餐飲、游樂場等等。

（兒童游樂場 實(shí)景拍攝）

（酒店 實(shí)景拍攝）

改善住宅其實(shí)有一個(gè)核心的邏輯，就是帶動(dòng)生活方式的改變。

他能通過獨(dú)有的環(huán)境資源，區(qū)位、配套，以及產(chǎn)品，構(gòu)建出一個(gè)與常規(guī)住宅截然不同的生活空間。

在這個(gè)空間里，會(huì)遠(yuǎn)離城市嘈雜紛爭，更加的輕松愜意。

這樣的空間氛圍，再加上海蘭云天的別墅，真是完美改善!

PART.05

百萬級(jí)，就能拿下現(xiàn)房別墅？

海蘭云天在售的別墅，已經(jīng)是現(xiàn)房了。

據(jù)說交房的滿意度非常高。

我去實(shí)地看過，品質(zhì)感相當(dāng)不錯(cuò)。

（湖山壹號(hào) 實(shí)景拍攝）

藍(lán)天白云下，層次分明的景觀園林，加上鋁板、石材等扎實(shí)的用材用料，都已經(jīng)所見即所得。

項(xiàng)目也專門請(qǐng)來了龍湖物業(yè)進(jìn)行服務(wù)。

（建筑實(shí)景拍攝）

讓我震驚的，還有價(jià)格！

這么一套別墅，你猜多少錢？

百萬級(jí)！

什么概念呢？

假設(shè)就以150萬這個(gè)價(jià)格區(qū)間來算，實(shí)際上賣掉核心區(qū)一套次新高層，差不多就能無縫式以舊換新，換到一套湖山之間的現(xiàn)房別墅。

或是騰挪騰挪，賣掉2套老舊房子，就能一下?lián)Q到一套別墅+裝修的事，全部搞定！

是不是抄底價(jià)??？

這個(gè)抄底價(jià)怎么來的呢？

大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)處于周期調(diào)整，開發(fā)商沖刺業(yè)績指標(biāo)，各類優(yōu)惠補(bǔ)貼...

合力促成了當(dāng)下一些住宅進(jìn)入“黃金洼地”。

但是呢，任何周期有低就有高，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境也是如此；

而像重慶這么一座冉冉上升型的中心城市，西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支點(diǎn)城市，更沒有任何理由看空他啊！

像這么一套，在正常市場以及未來，他該值多少錢呢？

目前海蘭云天的現(xiàn)房別墅只有最后二三十套，如果等市場回暖，或是等你將二手房賣掉再來買，還能上車嗎？

又或者說，這類帶有強(qiáng)烈終極改善自住屬性的房子，未來很可能放盤轉(zhuǎn)手的都會(huì)很少。

心不心動(dòng)。

據(jù)我所知，海蘭云天最近在啟動(dòng)兜底式的“以舊換新”。

比如其中一條很吸引我的條款：

現(xiàn)在認(rèn)購海蘭云天，可以將二手房委托給他，項(xiàng)目會(huì)以一種“雷霆手段”在約定價(jià)格內(nèi)盡快幫你出手；

開發(fā)商能使出的資源與措施，自然比我們自己賣二手房要強(qiáng)。

同時(shí)，如果在約定時(shí)間內(nèi)，舊房子沒有賣掉，海蘭云天將全額退還定金，購房人0風(fēng)險(xiǎn)！

是不是考慮抓緊時(shí)機(jī)，趕緊上車??？

海蘭云天只是一個(gè)案例，見微知著。

接下來，如果“以舊換新”能以一種兜底式、0風(fēng)險(xiǎn)，并且換房成本支出不大的形式展開，那么重慶樓市，必然將迎來一波改善熱潮！