5月27日晚，由上海市住建委、房管局、規(guī)劃資源局、稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策等9條政策措施。

　　上海市成為第一個(gè)跟進(jìn)中央降首付、調(diào)整按揭貸款利率等樓市“重大舉措”的特大型城市。

　　有地產(chǎn)大V說，上海為特大城市指了一條路；有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，上海樓市新政“將決定你未來財(cái)富增長(zhǎng)和在一線城市生存的邏輯”；更有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介在朋友圈刷屏稱，樓市新政后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“有望迎來報(bào)復(fù)性反彈”。

　　我和上海的一個(gè)朋友連線得知。昨晚的風(fēng)兒很喧囂，昨晚的房事很激烈。但這位朋友內(nèi)心古井無波，自律得像是沒有性生活。

　　他有條不紊地解釋道：

　　曾經(jīng)，他們說解除封控后，將會(huì)迎來報(bào)復(fù)性消費(fèi)；

　　曾經(jīng)，他們說放開生育后，將會(huì)迎來人口報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)；

　　現(xiàn)在，他們說解除限購(gòu)后，將會(huì)迎來報(bào)復(fù)性買房…

　　但他們低估了我們的善良。我們?cè)缇偷姆畔鲁鸷蓿幌雸?bào)復(fù)了啊。

　　?為什么要向購(gòu)房者讓利

　　按照《財(cái)新》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》等嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)媒體的說法，昨晚出臺(tái)的“上海市房市優(yōu)化調(diào)整政策”被稱為“上海市房貸新政”。意思是說，新政雖然提出了九條政策措施，但核心條款其實(shí)還是回應(yīng)兩周前央行“松綁首付比例，下調(diào)房貸利率”。

　　5月17日，央行聯(lián)合金監(jiān)總局，連續(xù)發(fā)出下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策、調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例的3個(gè)重磅文件，重點(diǎn)提及首套房最低首付可將至15%，個(gè)人住房公積金貸款利率直降0.25個(gè)百分點(diǎn)，以及：

取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，央行各省級(jí)分行根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。

　　有趣的是，從央行官微上三個(gè)《通知》的閱讀與點(diǎn)贊比例來看，在房事過度的國(guó)人心中，“下調(diào)公積金貸款利率”及“降低首付比率”是最值得關(guān)注的，效果堪比藍(lán)色小藥丸；而“放開商貸利率緊箍咒”卻似乎不被眾人理解，效果堪比買藍(lán)丸時(shí)附送的小雨傘。

　　不得不說，對(duì)房地產(chǎn)的金融屬性，其他兄弟省市的炒樓者還是“Too young, too simple, sometimes na?ve”——大家似乎忘了，央行只能給出“什么能做，什么不能做”的指導(dǎo)意見，地方政府真正能拿出什么樣的優(yōu)惠條件，其實(shí)與《調(diào)整商貸利率的通知》息息相關(guān)。

　　只有上海人民多奇志，展示出極高的理解能力與業(yè)務(wù)水平。

　　一方面，他們積極奔走于各樓盤但多看少買，成交量波瀾不驚。

　　另一方面，人民群眾紛紛在央行上海總部的官網(wǎng)上留言，詢問央行上海分行是否在近期內(nèi)響應(yīng)上海市政府調(diào)控要求，指導(dǎo)各商業(yè)銀行調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限。

　　上海人民“不見兔子不撒鷹”的態(tài)度顯然讓有關(guān)部門很不滿意，畢竟現(xiàn)實(shí)中上海樓市承壓頗大。

　　根據(jù)同一天（5月17日）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)70個(gè)主要城市的二手房?jī)r(jià)格創(chuàng)造了“有史以來最大跌幅”：

　　環(huán)比下降6.8%。

　　（毫無疑問，上海市也是被抽樣調(diào)查的70城之一）

　　更揪心的是，按照目前的人口結(jié)構(gòu)與人口增長(zhǎng)趨勢(shì)，上海樓市的未來似乎缺乏反轉(zhuǎn)的潛能。

　　5月24日上海衛(wèi)健委發(fā)布了2023年上海市人口監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)資料，上海平均初育年齡31.66歲，總和生育率降至0.6。

　　上海本地媒體《界面新聞》對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行了解讀與點(diǎn)評(píng)：

　　總和生育率是衡量生育水平最常用的指標(biāo)之一，指假設(shè)婦女按照某一年的年齡別生育率度過育齡期，平均每個(gè)婦女在育齡期生育的孩子數(shù)。通常來說，總和生育率2.1是人口世代更替水平的警戒線。

　　界面新聞查閱以往發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年上海全市總和生育率為0.7，戶籍人口平均初育年齡為30.36歲，平均生育年齡為31.18歲。

　　有些大v發(fā)文稱，上海市生育率降低的原因與海派文化有關(guān)，是經(jīng)濟(jì)水平提高后的普遍現(xiàn)象…這一頓猛舔的無畏模樣，連溝子文學(xué)都不敢恭維。

　　甚至連官方機(jī)構(gòu)都會(huì)公布更靠譜的研究結(jié)論。

　　例如2022年9月，上海衛(wèi)健委聯(lián)合上海社科院，發(fā)放問卷調(diào)查了19314名上海市適齡女性（20-49歲），對(duì)“居民生育意愿”形成了一系列研究結(jié)論，其中就包括：

1，被訪對(duì)象短期內(nèi)不考慮生育的原因，最主要的是養(yǎng)育成本、教育成本、房?jī)r(jià)。 2，年收入較低的家庭（10萬以下），生育意愿最低。 3，住房面積越大，生育意愿越高。

　　See？上海的年輕人不是由某種特殊材料構(gòu)成，不需要被“新文化、新思潮”所代表。

　　他們的想法依然很中國(guó)。

　　所以在多種因素疊加下，有關(guān)部門從善如流地提供了：

　　更適合上海寶寶體質(zhì)的樓市新政。

　　?面向?qū)ο蟮?/strong>“一攬子”優(yōu)惠政策

　　按照上海市四部門的聯(lián)合《通知》，本次新政共涵蓋了調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等9項(xiàng)內(nèi)容。

　　（一）信貸政策

　　《通知》中最直觀的是從首付、商貸、公積金貸款三個(gè)方面發(fā)力，降低購(gòu)房成本。

　　一是把首套房的首付比例為從30%降至20%，二套房的首付比例由40-50%降至30%-35%。

　　二是調(diào)將商業(yè)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款利率。如首套房商貸利率由4.1%調(diào)整到3.5%，相當(dāng)于LPR下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn)。

　　三是提高公積金貸款額度。如首套房家庭的公積金貸款額度由120萬元上浮至160萬元，多子女家庭在此基礎(chǔ)上再上浮20%，即最高可貸192萬元。

　　總之就是，上海樓市在杠桿運(yùn)用方面的寬松程度，已經(jīng)回調(diào)了10年的水準(zhǔn)，與2014年的水平大致相當(dāng)。

　　在降房?jī)r(jià)與提高居民收入之間，有關(guān)部門選擇了提高杠桿。

　　什么意思呢？

　　對(duì)于普通的剛需家庭而言，2折首付買下第一套房，剩下8成通過公積金貸款+商業(yè)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款，相當(dāng)于以4倍杠桿入手了一筆長(zhǎng)期投資。你得保證自己的家庭在接下來的期限內(nèi)都有穩(wěn)定的收入項(xiàng)。

　　一位搞金融的朋友說，他玩雪球也罷，期權(quán)也罷，上了4倍杠桿后肯定睡不好覺，最多半年就要平倉(cāng)的。哪有30年持有4倍杠桿，還臉不紅心不顫的？你確定未來30年的家庭收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、確定自己是不可替代的么？

　　更要命的是，購(gòu)房時(shí)上的4倍杠桿，意味著一旦房?jī)r(jià)下挫5%，你的損失就擴(kuò)大到20%。如果遇到傳說中的腰斬…

　　但政策就是這么刺激的，因?yàn)榻捣績(jī)r(jià)直接影響土地財(cái)政，提高居民收入會(huì)影響社會(huì)分配與再分配。只有杠桿端變動(dòng)更加適合中國(guó)寶寶，其償還風(fēng)險(xiǎn)完全由購(gòu)房者承擔(dān)。

　　果然，藥不能停。

　　（二）購(gòu)房資格

　　除了給地產(chǎn)游戲里的玩家借出更多籌碼，有關(guān)部門還對(duì)購(gòu)房資格的要求大幅度松綁，試圖吸引更多接盤俠入局。

　　在限購(gòu)政策的優(yōu)化上，有關(guān)部門設(shè)計(jì)了豐富的內(nèi)容，覆蓋非上海戶籍、人才、單身、離異、企業(yè)、多孩家庭、贈(zèng)予等群體。

　　總有一款適合您。

　　《通知》明確調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策。一是優(yōu)化非滬籍居民購(gòu)房條件，縮短非上海戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)房繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，擴(kuò)大購(gòu)房區(qū)域。二是調(diào)整相關(guān)政策口徑。取消離異購(gòu)房限制，調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定。

　　從整體上看，多種限購(gòu)政策的放開，說明在有關(guān)部門眼里，特大城市限購(gòu)政策的補(bǔ)丁既可以打上，也可以拆除，實(shí)質(zhì)性松動(dòng)是可以做到的。

　　對(duì)具體政策條款的指向看，本質(zhì)上是引入更多的購(gòu)房剛需，消化特定區(qū)域、特定類型的房地產(chǎn)庫(kù)存。

　　例如購(gòu)房資格以社?！?年變3年”作為基準(zhǔn)盤，說明當(dāng)前市場(chǎng)上符合“交夠5年社?！睏l件的韭菜較少，已經(jīng)托舉不起天量存量房。天塌下來了，矮個(gè)子也應(yīng)該頂上。

　　輔之以重點(diǎn)區(qū)域（外環(huán)內(nèi)）非滬籍人才的優(yōu)惠，例如將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的購(gòu)房區(qū)域要求降低，說明樓市的“結(jié)構(gòu)性庫(kù)存”現(xiàn)象較為突出，外環(huán)區(qū)域的二手房乏人問津，亟需新手接盤——但也僅僅如此了，希望新韭菜擺正自己的位置，不要去寸土寸金的內(nèi)環(huán)搶房子。

　　我看上海市有關(guān)部門目前還情緒穩(wěn)定，離真正全面放開內(nèi)環(huán)中環(huán)樓市還有一段距離，足夠安排至少50個(gè)新政。

　　（三）其他政策引導(dǎo)

　　此外，上海樓市新政還特意對(duì)某個(gè)特定類型房地產(chǎn)進(jìn)行連續(xù)“微操”，耳提面命。

　　自《通知》實(shí)施之日起，在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購(gòu)買外環(huán)外一手住房的居民家庭，可以向購(gòu)入一手房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)補(bǔ)貼，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為2萬元（30平米以下）、2.5萬元（30-50平米）、3萬元（50-70平米）。

　　四是支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住，對(duì)企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)…

　　這兩段中提到的“2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的住房”，鄙人有幸在浦東新區(qū)梅園新村租住過，深知這就是傳說中的：

　　老破小。

　　顯然，有關(guān)部門的思路是，鼓勵(lì)市區(qū)老破小房東置換，置換方向是外環(huán)的新房。同時(shí)有關(guān)部門又鼓勵(lì)以企業(yè)打包的方式，購(gòu)買這部分配套成熟、房源較老的二手房，進(jìn)行重新裝修及社區(qū)維護(hù)，用于職工租住。

　　這可以從三個(gè)層面予以解讀。

　　第一層面，說明當(dāng)?shù)卣呀?jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的巔峰期已經(jīng)過去，繼續(xù)玩城中村改造的話，拆遷成本居高不下、建成后售價(jià)卻不確定，總體權(quán)衡之下覺得風(fēng)險(xiǎn)太大，不能讓拆遷戶“或成最大贏家”，因而放棄了“拆遷+舊改”的傳統(tǒng)模式，這部分舊改的規(guī)劃與責(zé)任，由市場(chǎng)化這只“看不見的手”自發(fā)完成。

　　第二層面，為接盤企業(yè)營(yíng)造良好環(huán)境。一旦當(dāng)?shù)鼐用褚庾R(shí)到拆遷無望，老破小的回購(gòu)成本將迅速回落（因?yàn)闆]有了拆遷抬價(jià)的心理預(yù)期），接手企業(yè)的整體收購(gòu)成本下降、收購(gòu)進(jìn)度提升。

　　第三層面，什么樣的企業(yè)有能力、有意愿做這種“半公益半投資事業(yè)”？很顯然是需要“履行社會(huì)責(zé)任、彰顯使命擔(dān)當(dāng)”的國(guó)企（尤其是扎根本地的地方國(guó)企）。

　　咦，這似乎完全符合近期“國(guó)企收儲(chǔ)房地產(chǎn)”的官方發(fā)言嘛：

在5月17日召開的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行表示將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　有意思的是，如果地方國(guó)企在收儲(chǔ)“老破小”的過程中利用好“破除拆遷幻想”的底牌，收儲(chǔ)成本將大為降低；另一方面，上海市內(nèi)環(huán)、中環(huán)的老破小其實(shí)是成熟社區(qū)，配套良好，實(shí)際租售比較高（據(jù)說市區(qū)的老破小，租售比可以達(dá)到2.5左右）——這不比買超長(zhǎng)期限國(guó)債合算？

　　因此對(duì)于有志于“承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”的地方國(guó)企來說，如果未來房?jī)r(jià)不發(fā)生大起（×）大落（√）的調(diào)整，“支持企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房”不但符合政治正確，甚至還是一門潛在好生意。

　　高，實(shí)在是高！

　　?東京默示錄

　　所以問題來了，上海樓市新政的著力點(diǎn)在于樓市情緒穩(wěn)定。那么未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，真的可以被準(zhǔn)確地把握、平穩(wěn)地落地嗎？

　　讓我們摸著櫻花醬過河。

　　2022年9月，中信出版社翻譯引進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)主席、日本首相經(jīng)濟(jì)與財(cái)政政策委員會(huì)委員伊藤隆敏的著作《繁榮與停滯：日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型》。

　　應(yīng)該說，除了價(jià)格難以接受（超過150元），這是一本好書、

　　它好就好在介紹了二戰(zhàn)后日本如何從經(jīng)濟(jì)騰飛到泡沫化，以及在“失去的20年”里，日本官僚、學(xué)者、企業(yè)家、金融投機(jī)分子、中產(chǎn)階級(jí)…如何一次次地錯(cuò)估形勢(shì)，在每一波“房地產(chǎn)反彈”的序幕拉開時(shí)介入，然后被撕得粉身碎骨。

　　例如在經(jīng)歷了“推金山倒玉柱”的1991東京房地產(chǎn)閃崩后，日本房地產(chǎn)基于慣性實(shí)現(xiàn)了短暫的企穩(wěn)。人們感覺最糟糕的日子已經(jīng)過去了。

　　從1992年到1995年，大多數(shù)銀行認(rèn)為，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，土地價(jià)格將率先蘇醒和上漲，與房地產(chǎn)相關(guān)的不良貸款將轉(zhuǎn)危為安，直至有利可圖。

　　于是，大聰明的騷操作來了：

現(xiàn)金儲(chǔ)備豐富的民間資本開始游說大藏?。ㄖ鞴苋毡矩?cái)政、金融、稅收的最高行政機(jī)構(gòu)）修改相關(guān)政策并提供補(bǔ)貼，從而獲準(zhǔn)在東京都區(qū)部（即東京23區(qū)）參與“公營(yíng)住宅”的生意。 最終，在1996年以后的新一輪房地產(chǎn)深跌中，所有的希望都破滅了——哪怕它們沒有涉及“收益保證”的金融產(chǎn)品，它們無一例外地破產(chǎn)了。

　　伊藤隆敏說，當(dāng)時(shí)學(xué)術(shù)界與大藏省高官的痛苦在于，沒有人說得清楚，日本經(jīng)濟(jì)的崩壞與房地產(chǎn)的崩壞，到底是周期性的需求不足，還是結(jié)構(gòu)性的供給過剩。

　　直到十多年過去了，人們才把主流認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到“供給側(cè)”，從而為“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”奠定理論基礎(chǔ)。

　　而在一衣帶水的某國(guó)，沒有人討論周期性與結(jié)構(gòu)性的問題，“廟堂之高”與“江湖之遠(yuǎn)”既有著默契的共識(shí)，又有著奇妙的誤會(huì)：

　　人民群眾總認(rèn)為有關(guān)部門的工具箱里還有工具，而有關(guān)部門總認(rèn)為人民群眾的口袋里依然有錢。

　　對(duì)了，我說的一定是執(zhí)迷不悔的韓國(guó)啊。